El ‘flex living’ pide una regulación adecuada y acorde a su diversidad de negocio

El Vitur Forum que se ha celebrado este jueves en Madrid y que ha reunido a un buen número de representantes institucionales, operadores, inversores y plataformas internacionales del denominado segmento del alojamiento flexible en España, ha sido el foro de debate donde se ha planteado la problemática y las posibles soluciones de este sector, que viene registrando niveles de inversión récord en España a lo largo de los últimos años, multiplicando por cinco el número de camas en el último lustro.

Los problemas derivados de una regulación inadecuada de este sector que se ha querido solucionar con el Real Decreto de 2024 que entró en vigor el pasado 1 de julio, con la creación del registro único de arrendamientos, no está teniendo los efectos perseguidos ni es la solución de los problemas, según los expertos que intervinieron en Vitur. Y esto es así porque este registro no hace distinción de la disparidad de actividades que se engloban bajo el concepto del flex living, que van desde la tradicional vivienda de uso turístico, al co-living, residencias de estudiantes, el mercado de corta y media estancia o las branded residences de lujo.

Es por ello por lo que el mensaje que han querido lanzar es que esta actividad del alojamiento flexible necesita seguridad jurídica, estabilidad normativa y una coordinación entre el Estado y las Comunidades autónomas, para favorecer la inversión y consolidar este modelo en España. Como en otras ocasiones, en el foro han sido varias las voces que se ha expresado la necesidad de un pacto entre el Estado y las Comunidades Autónomas que fije reglas básicas evitando la hiperregulación. Al tiempo reclama una homogeneización similar a la que ya existe en el sector hotelero.

La revocación de pisos turísticos como ha anunciado recientemente el ejecutivo para que vayan al mercado residencial, no es la herramienta adecuada

De esta manera, Pablo Molina, socio en Garrigues, señaló que la revocación de más de 53.000 pisos turísticos, como se ha anunciado recientemente desde el Ejecutivo, para que vayan al mercado residencial general, “no es la herramienta adecuada para este fin”, como no lo es el registro único que está complicando la actividad del sector y de ahí que varias administraciones tanto autonómicas como municipales estén ya pensando en cómo regular el alojamiento de temporada.

Por su parte Ignacio Amigo, director del área de Urbanismo en Andersen España, recordó que el reglamento europeo no recogía que este registro fuese de obligado cumplimiento para los países, a pesar de lo cual España ha sido pionera en esta norma. Desde su punto de vista, se trata de “un elemento más de distorsión e interpretación”. Las valoraciones “favorables y desfavorables” lo que están provocando, en su opinión, es una inseguridad jurídica y no está funcionando correctamente para regularizar este sector, “no es la herramienta como nos la vendieron”.

Para Asier Pereda, presidente de StayAlliance, que se recoja en el Registro de la Propiedad un uso, como fija la normativa actual en vigor, “es poco más que una licencia de actividad, dándole un uso jacobino”, pero no entra en la propia actividad del sector y en las normas, por lo que se convierte en una norma burocrática, sin distinción de la actividad que se desarrolla en el sector.

De hecho, Pereda adelantó que ya hay Comunidades Autónomas que están logrando tener convenios con el Registro para tratar de respaldar al sector y que empaticen con éste. 

El reglamento europeo no recogía la obligatoriedad del registro único para los países, a pesar de lo cual España ha sido pionera en esta medida

Y es que el concepto cambia en función de cada operación, señala Pablo Molina. Dentro del concepto teórico de que flex living es todo aquel espacio arrendado por un tiempo limitado, entrarían tanto las viviendas de uso turístico, como el alquiler de temporada e incluso los hoteles, y además, que no se trate de la vivienda habitual.

En este punto, los expertos se decantan por una regulación de esta actividad, diferenciando la actividad de que se trate, estableciendo y limitando conceptos, así como definiendo las distintas variedades de uso para que de esta manera haya seguridad jurídica, “pero sin caer en la hiperregulación”, como señala Molina.

Otra de las preguntas que se intentó resolver en estas jornadas es ¿por qué ahora este sector vive su momento dorado, frente a un mercado residencial en crisis, caracterizado por una falta de oferta frente a una demanda creciente y el consiguiente incremento de precios? Alberto García-Gasco, director de residencial de Nuveen Real Estate, aportó la respuesta. En su opinión, España actualmente es una oportunidad para el capital, por su crecimiento económico, el aumento del sector turístico e incluso la actual estabilidad de precios, lo que está incrementando la demanda.

Ariadna Nijssen, co-head of group transactions en Stoneweg, sostiene que “la demanda necesitaba una alternativa al alquiler tradicional” si bien recordó que ante los anuncios de nuevas promociones de alquiler que se vienen conociendo en determinadas zonas, hay que tener en cuenta que “no valen todas las ubicaciones”, ya que donde se va a residir tiene que contar con zonas comunes adecuadas, infraestructuras, hay que salir de compras, al colegio, etc, de ahí que una buena parte de la inversión se derive hacia este modelo flexible que si cuenta con ese valor añadido.

España es una oportunidad para el capital, por su crecimiento económico, el aumento del sector turístico e incluso la actual estabilidad de precios, lo que está incrementando la demanda

Precisamente la consultora Cbre, tal y como adelantó este jueves Ejeprime presentó su informe ‘Flex Living en España: Situación actual y tendecias’, donde se pone de manifiesto la buena salud de este sector. El número de camas en edificios completos de este sector se ha multiplicado por cinco desde 2020, pasando de 2.000 a más de 11.300 en la actualidad. Las previsiones futuras apuntan a que en 2028 el stock podría triplicarse nuevamente, superando las 34.000 camas. Entre las causas que están determinando este crecimiento, se encuentra un elevado interés inversor, atraído por la disponibilidad y precio del suelo terciario, así como por la posibilidad de revisar rentas anuales.

Según explicó Laura Peláez, directora asociada de Living en Cbre, si hace cinco años, la inversión era residual, desde 2021 ha ganado impulso, alcanzando un máximo de 1.400 millones de euros en el conjunto de 2024. En el primer semestre de este 2025, se han invertido 330 millones de euros, si bien se aprecia una doble dinámica. La primera es que se están llevando desarrollos de nuevos proyectos sobre suelo terciario en áreas suburbanas y se están iniciando operaciones sobre activos ya operativos y estabilizados, lo que, según Cbre, marca el inicio de una fase de madurez del sector. 

Según datos del citado informe, la oferta de flex living está evolucionando no solo en volumen, sino también en escala. Mientras que los activos actualmente operativos cuentan con una media de 57 camas, el pipeline previsto eleva esa cifra hasta las 223 camas por activo, lo que refleja una clara tendencia hacia proyectos de mayor tamaño.