Suelo, elevada fiscalidad y falta de mano de obra: las grandes trabas de la vivienda asequible

Debate en vivienda. La necesidad de vivienda y más concretamente asequible, bien para venta o para alquiler, es una necesidad acuciante para el mercado residencial español. Si bien todos los participantes en este mercado están de acuerdo en el diagnóstico, otra cosa bien distinta es cómo llevarlo a cabo para que sea una realidad en el corto plazo.

Los principales problemas que se encuentra el mercado para construir esta vivienda siguen siendo claros y comunes entre los agentes que participan en este mercado. El primero de ellos es el factor suelo; el segundo, la fiscalidad que soporta la vivienda y por último, la falta de mano cualificada para el inicio de promociones, sin la cual, aunque se solucionasen los dos primeros, sería imposible iniciar obras.

Así de contundentes fueron los expertos que participaron este martes en una jornada organizada con motivo del 50 aniversario de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) acerca de “Las propuestas para mejorar el acceso a la vivienda en España”, que contó con la presencia del secretario de estado de Vivienda, David Lucas.

El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 tiene previsto aumentar su presupuesto a casi 6.700 millones de euros

Lucas aseguró en su intervención que desde el Gobierno se seguirá trabajando con mayores presupuestos para mejorar el acceso a la vivienda y a la financiación de préstamos, un problema que dijo que ya no afecta en exclusiva a los más débiles, sino también a una parte de las clases medias. Recordó que el Gobierno está en plena elaboración del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 que tiene previsto aumentar a casi 6.700 millones de euros el presupuesto destinado a estas políticas, frente a los 1.700 millones actuales, con el que esperan lograr el beneplácito de las comunidades autónomas.

Insistió una vez más en que la política de vivienda del Gobierno persigue que los inmuebles sean calificados con protección permanente, de manera que si la vivienda que se construye con recursos públicos se vende, se haga a los mismos precios asequibles que se compró y para unas personas con unas características similares. Lucas reiteró el mensaje de que “las viviendas no son un negocio, son para vivir”. Mencionó que las 40.000 viviendas propiedad de la Sareb no se venderán, sino que servirán para aumentar el parque de vivienda en alquiler asequible de la nueva empresa pública de vivienda.

Otro de los frentes en que se encuentra trabajando el Ejecutivo es evitar la fuga de viviendas del alquiler tradicional al de corta duración, para lo que ha cambiado la Ley de Propiedad Horizontal y ha creado el Registro de Alquileres de Corta Duración. “Estamos muy preocupados por la gentrificación de barrios”, ha expuesto, a la vez que ha pedido las autonomías que ejerzan sus competencias y actúen.

Por su parte, Jaime Fernández, gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), considera que el factor suelo es el mayor de los problemas para iniciar una construcción, no solo por sus precios sino por los importantes plazos que se vienen padeciendo desde hace tiempo en su tramitación para que sean edificables y que en el peor de los casos alcanza hasta los 15 años. Por ello, solicitó medidas para agilizar los informes sectoriales y el cambio de usos. Se mostró tajante al afirmar que si hay que construir vivienda asequible, como viene demandando el mercado, “hay que profundizar en medidas para que el suelo sea urbanizable.

Desde la patronal de promotores reiteran la necesidad de agilizar la tramitación urbanística para poner en el mercado vivienda asequible cuanto antes

Fernández no desaprovechó su participación en este foro para poner encima de la mesa otros de los graves problemas del sector, como es la falta de mano de obra para poder llevar a cabo la construcción y los elevados costes derivados por los largos plazos existentes para las concesiones de las licencias de obra de los ayuntamientos. Además, señaló el mal funcionamiento de los fondos Next Generation de la UE para la rehabilitación, por no tener los efectos deseados para lo que han sido destinados.

Juan Casares, presidente de la Confederación de Cooperativas de Vivienda y Rehabilitación de España (Concovi), fue más allá al afirmar que cuando no se hace vivienda protegida o asequible en España, a pesar de las necesidades, “es porque no salen los números”, por lo que reclamó un mayor diálogo entre los participantes del proceso, promotores, cooperativas y entidades públicas, para ajustar este desajuste. “Hay que regular el suelo, no se puede vender al precio que se quiera, al tiempo que el sector de la vivienda no puede asumir una insoportable carga fiscal que ronda el 25% del precio de venta”.

Precisamente por ello señaló que pese a aumento de los presupuestos de vivienda, “sería necesario un pacto de Estado que abaratase el precio del suelo acompañado de una política fiscal adecuada”.

El profesor universitario Héctor Simón y director de la cátedra Unesco de Vivienda, de la Universidad Rovira i Virgili advirtió sobre la “precarización del sector” como consecuencia de que desde 2007 las políticas de vivienda “no han servido” lo que en su opinión puede provocar que al igual que ha sucedido en Alemania, “vayamos hacia ricos propietarios y pobres inquilinos”.