El ecommerce reconfigura el tablero logístico y de oficinas CBD de Corea del Sur
10 ene 2023 - 04:54
Un viaje al paraíso del ecommerce. Corea del Sur es el quinto país del mundo con una mayor tasa de penetración del ecommerce, con unas ventas de 118.000 millones de dólares por el canal online en 2022, según datos recogidos por Icex. El volumen del ecommerce del país asiático sólo es superado por China, Estados Unidos, Alemania y Reino Unido, y se mantiene por encima de países como India, Francia, Indonesia o Canadá.
Este crecimiento exponencial del ecommerce en el mercado retail surcoreano está reconfigurando diferetes segmentos de su real estate, como el logístico y las oficinas, después de que los principales players de la venta online en el país demanden de más espacio de almacenamiento y oficinas centrales acordes con su creciente peso en la economía surcoreana.
Las ventas online en Corea del Sur seguirán copando más del 25% del total en 2022, ya superados los confinamientos obligados por la pandemia, según un informe realizado por Cbre. La consultora prevé que la cifra seguirá al alza en los próximos años, a consecuencia de la alta digitalización de la población surcoreana y la preferencia de las generaciones millenial y Zeta por realizar sus compras por el canal online.
En un país con una población de alrededor de 52 millones de ciudadanos, los “habitantes digitales” conforman cerca del 93% de la población total. Además, hay un total de 47,97 millones de usuarios de smartphones y se espera que este dato siga aumentando hasta alcanzar este año los cincuenta millones de personas con acceso a la tecnología móvil.
Se espera que en 2023 haya 50 millones de personas con acceso a la tecnología móvil en Corea del Sur
En logística, para atender la creciente demanda de las compañías de ecommerce, Cbre calcula que el mercado logístico surcoreano tendrá que incorporar 6,5 millones de metros cuadrados antes de 2025. La consultora señala que a cierre del primer semestre de 2022, el 36% del espacio logístico de grado A en el Gran Seúl estaba ocupado por empresas de comercio electrónico, un registro que triplica el stock logístico del ecommerce respecto 2019.
Cbre indica que si antes de la pandemia las compañías de ecommerce centraban su operativa en áreas ubicadas al oeste de Seúl, la necesidad de mayor espacio ha llevado a los players a expandirse a otras ubicaciones del Gran Seúl, como las regiones de Gwangju y Hwaseong, o en áreas de la región sur del país, como Icheon y Yongin.
Además, apunta que estas compañías muestran una clara preferencia por naves con un componente tecnológico avanzado y con altos estándares de sostenibilidad. Por ejemplo, en Incheon, más de la mitad del espacio total de los centros logísticos de Grado A estaba ocupado por empresas de comercio electrónico en el primer semestre de 2022, con importantes inquilinos como Coupang, Market Kurly y SSG.com, tres de los mayores players del mercado de venta online surcoreano.
La necesidad de mayor espacio ha llevado a los ‘players’ del ecommerce a expandirse a por todas las ubicaciones del Gran Seúl
Ante el esperado crecimiento de la demanda logística en los próximos ejercicios (los players de ecommerce captaron un millón de metros cuadrados logísticos en el primer semestre de 2022), la inversión en el mercado logístico surcoreano ha sido una constante por parte de grandes compañías y fondos especializados.
Colliers apunta que en 2021 el volumen total de transacciones de activos logísticos en el Área Metropolitana de Seúl registró un nuevo récord de 7.000 billones de wons surcoreanos (KRW), equivalentes a 5.266 millones de euros, y, aunque espera que 2022 no habrá cerrado con las mismas cifras, apunta que la inversión en el mercado se ha mantenido firme, con compañías como Mastern Investment, ADF AM, ESR Kendall Square y GIC entre los principales inversores.
En oficinas, los ‘players’ buscan espacios de oficina de grado A en el Central Business District (CBD) de Seúl para atraer y retener talento
El auge del ecommerce en Corea del Sur también ha impactado en el mercado de oficinas con la demanda de mejores oficinas por parte de las grandes compañías del segmento. Los players buscan espacios de oficina de grado A en el Central Business District (CBD) de Seúl para atraer y retener talento, y normalmente pagan rentas relativamente más altas en comparación con el promedio del mercado, apunta Cbre.
La consultora señala que, si bien existen algunas preocupaciones por parte de los propietarios sobre el desempeño del negocio a corto plazo de las empresas basadas en soluciones tecnológicas, la mayor parte de la demanda de estas se concentre en CBD, donde la oferta es limitada y las rentas van al alza, lo que anima la contratación de las compañías del segmento.
Pero ante esta falta de disponibilidad en CBD, diversas compañías con un porcentaje importante de ventas a través del canal digital también han dado el paso en los últimos ejercicios y han ejecutado compras de activos. Empresas de raíz digital como Must It, Krafton, Musinsa y Gentle Monster han comprado terrenos para desarrollar sus propios edificios de oficinas en distritos comerciales como Sinsa y Seongsu.
Aunque la mayoría de las empresas prefieren ubicarse en CBD, varias empresas también han apostado por espacios en el área cercana de Teheran-ro y en distritos como Sinsa y Nonhyeon. Con estas cifras en la mano, Cbre prevé que, a medida que el comercio electrónico y las empresas de venta online continúen creciendo, la demanda de oficinas aumentará aún más en los próximos años.