Alquiler Seguro: “La negociación es la única salida para los contratos que vencen en 2026”

Con el mercado del alquiler tensionado por la falta de oferta y precios récord, la creciente presión de una intervención regulatoria y el reto de renovar miles de contratos firmados en plena pandemia, el presidente de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, defiende en una entrevista a EjePrime la activación de vivienda vacía y el acompañamiento experto como palancas para aportar estabilidad a propietarios e inquilinos. La compañía, que gestiona cerca de 30.000 viviendas en toda España, mantiene su apuesta por el alquiler residencial a largo plazo, a través de vehículos propios, así como la gestión para terceros, como puede ser Casa47.

Pregunta: Casi una década de trayectoria, nueva oficina y multitud de proyectos. ¿Cómo definiría el momento actual de la compañía?

Respuesta: La compañía está creciendo mucho. En cuanto a la red comercial, hemos cubierto el objetivo principal que era estar en todas las capitales de provincia, dando servicio bien a través de oficinas propias, que en la mayoría las tenemos, ya que contamos con 60 oficinas en toda España y si no pues a través de la nueva tecnología, en la oficina digital, con la que hemos conseguido llegar hasta el último rincón de España y estamos muy satisfechos. En cuanto a lo que es el ‘core’ para Alquiler Seguro que es el servicio de acompañamiento inquilinos de protección de propietarios, seguimos implantándolo y dándolo con mucha eficiencia y ganando cuota de mercado día a día.

P.: Además de su core como explican, que es la gestión de contratos de alquiler, tienen la socimi Asam. ¿Cómo está siendo esta actividad?

R.: Estamos contentos con todo el desarrollo de la socimi, donde solo participamos, no es un proyecto que sea cien por cien nuestro, sino que hemos incorporado inversores externos. Lo que queremos es apostar por el alquiler a largo plazo, que los arrendadores adquieran esa vocación que le falta al mercado tradicional español, ya que el arrendador español no es vocacional, lo hace de manera muy coyuntural por las circunstancias del mercado. Y con la Socimi lo que queremos es apostar por la vivienda asequible 100 × 100 asequible, y además de continuidad que no sean proyectos de 2/ 3 años, sino que sean proyectos a largo plazo. Ya hemos conseguido levantar el capital que teníamos previsto para este periodo y, con él, vamos a seguir comprando viviendas y sacando al mercado casas que estaban cerradas.

P.: Empieza 2026: ¿qué esperan de este año?

R.: Nosotros siempre lo decimos: tenemos dos clientes fundamentales que son el propietario arrendador que se encuentra con la necesidad de recibir un servicio de gestión, y el inquilino que necesita acompañamiento en lo que es todo el día del contrato de alquiler. Ahora nos enfrentamos a un hecho muy importante que son estos 600.000 contratos que dicen que vencen en 2026, pero que no es un hito diferente a los de ejercicios anteriores, porque todos los años vencen contratos. Si bien es cierto que cuando se constituyeron estos contratos, era una situación pos-Covid, donde el mercado estaba muy ralentizado y tras meses con la oferta retenida porque no se podían visitar las viviendas, salieron de golpe al mercado, surgiendo a la vez tanta oferta que hizo desplomar el precio. Lo que ratifica que la única manera de actuar en el precio del alquiler es sacar oferta al mercado. Esta es la realidad que ahora el Gobierno y el resto de administraciones se están enfrentando: qué va a pasar con estas 600.000 familias que contrataron un alquiler a un precio muy bajo, porque en aquel momento el mercado actuó de manera razonable, que es cuando aumenta la oferta disminuye el precio. Ante esta negociación, entre particular y particular, se va a generar muchísimo conflicto y de hecho empezamos a recibir llamadas de clientes que se enfrentan que hay que negociar esos contratos. Ante esta situación, nadie quiere la obligación ni de que se subroguen automáticamente, ni de que le marquen un precio, pero sí necesitan el asesoramiento y el apoyo de un consultor profesional, que sepa por dónde va el mercado y pueda apoyar tanto al inquilino en su negociación como al propietario. Es uno de los retos que planteamos para este año. Independientemente de que salga el real decreto o no, nos vamos a enfrentar al vencimiento de estos contratos y nuestros inquilinos van a estar satisfechos y van a estar acompañados porque está Alquiler Seguro detrás.

“Encapsular y polarizar el mercado en arrendadores como parásitos e inquilinos como pobrecitos es estar de espalda a la realidad”

P.: ¿Qué plantean en estas situaciones de renovación? ¿qué creen que es lo mejor?

R.: Lo más razonable es la negociación. Cualquier tipo de imposición de intervención, lo que va a generar es un conflicto que va a llevar a la ruptura del contrato y eso es lo peor para ambas partes porque hay que rehabilitar esas viviendas para sacarlas de nuevo al mercado y hay que buscar viviendas para los inquilinos. Pero claro, aquí tenemos que hacerlo sobre un contexto donde los precios han subido tanto que se ha generado una brecha tan alta entre estos contratos y el mercado, que el propietario particular se enfrenta a que una vivienda igual que la suya, en el portal de enfrente, es un 20% o un 30 % más cara. ¿Qué vamos a hacer entonces nosotros? Plantearles a los propietarios las ventajas de mantener al inquilino con una negociación razonable, porque hay una serie de costes que no son productivos en la puesta en mercado de esas viviendas y lo que vamos a intentar es que en donde haya margen, poder asesorar para que se mantenga. Pero en aquellos donde el margen es tan abismal, que no justifique en ningún caso, la renovación pues asesoremos para que se hagan nuevos contratos. Pero por sentido común, porque al final la economía tiene que seguir fluyendo y las rentas procedentes de los alquileres siguen pagando las necesidades de las familias. Eso de pensar que el arrendador es un parásito rentista es no saber que nuestro propietario es inquilino y arrendador en operaciones distintas, es desconocer que una familia se emancipa porque alquila la vivienda de una señora mayor que necesita ese dinero para complementar su pensión; o la de una familia que ha sido expatriada a otro país por trabajo y que esa vivienda no pueden venderla porque tiene una hipoteca muy alta… Es decir, que hay una casuística tan alta, que encapsular y polarizar el mercado en arrendadores como parásitos e inquilinos como pobrecitos es estar de espalda a la realidad. Con lo cual ahí nosotros lo que haremos será estar acompañando a nuestros clientes e intentando el mantenimiento de estos contratos, que en definitiva son el flujo de la renta lo que mueve la economía. Ahora, por ejemplo, nos ha pasado históricamente que en estas fechas hemos cogido muchísima vivienda porque se juntan las familias en Navidades y plantean qué hacemos con la casa de papá. Entre enero y febrero nos entra mucha vivienda de persona mayor que hay que adecuar y hacerlas idóneas para poder ponerlas en el mercado. Con lo cual gran parte de la vivienda que tenemos en el alquiler en España es de personas mayores que se han ido a vivir con sus hijos o a una residencia, y utilizan esos ingresos para pagar la residencia.

P.: ¿Qué cuota del mercado de alquiler tiene actualmente Alquiler Seguro y cuántas viviendas gestionan actualmente?

R.: Tenemos una cuota muy pequeñita con lo que es este mercado. Estamos manejando ahora mismo aproximadamente 30.000 viviendas aproximadamente, es decir, 30.000 contratos de arrendamiento siempre en residencial, es decir, no trabajamos ni el temporal ni el turístico. Aun siendo líderes del mercado, tenemos una cuota muy pequeñita por las propias características del mercado, que es granular y disperso. Está en manos de muchísimos agentes inmobiliarios, de administradores de fincas, aseguradoras y gestoras de alquiler, como somos nosotros. Es verdad que gestoras que den servicio a nivel nacional hay pocas porque es difícil vender un servicio de una normativa tan sumamente local a nivel nacional. Aun así, nuestra cuota de mercado sigue creciendo dos dígitos, incorporando 600 y 700 al mes, y es lo que nos hace creer que hay un mercado todavía emergente.

P.: ¿Hay solución para la subida continua de los precios del alquiler?

R.: Queremos y creemos que la solución pasa por el aumento de la oferta. Hay una característica que nos encanta y que vemos cuando abrimos una oficina en una zona nueva,  a continuación, empieza a salir vivienda que estaba vacía desde hace cinco o seis años. Nos encontramos con muchísimos propietarios que tenían viviendas y que decían: “hasta que no he tenido un servicio como el vuestro no me he atrevido a ponerlo al mercado, porque el día a día, qué hacer si se rompe una caldera, qué pasa si el inquilino tiene una demanda y yo no puedo atenderlo”. Cuando abrimos en Valladolid o más recientemente en Oviedo nos pasó y estamos satisfechos en ese sentido porque somos capaces de sacar al mercado vivienda vacía y la solución al mercado pasa por ahí: sacando nueva oferta porque si para hacerlo, hay que construirla y promoverla y, antes de eso, urbanizarla, son años. Bueno pues hay otra manera de sacar vivienda al mercado, que es activar aquella que está vacía, rehabilitar la que no está en condiciones, o intentar sacar proyectos en zonas no residenciales y que se puedan convertir para desarrollar vivienda.

“Hay otra manera de sacar vivienda al mercado, que es activar aquella que está vacía, rehabilitar la que no está en condiciones, o intentar sacar proyectos en zonas no residenciales y que se puedan convertir para desarrollar vivienda”

P.: Cree que con la vivienda vacía que hay actualmente, ¿es suficiente para impulsar o impactar algo en los problemas que hay ahora mismo de oferta?

R.: No para resolver el problema, pero sí para mitigar lo que está sucediendo. No obstante, si Madrid está creciendo a 200.000 nuevos habitantes al año, hay que construir y gestionar los planes urbanísticos que generen nueva vivienda, que van a resolver el problema medio y largo plazo, pero a corto tenemos que actuar ya incentivando la entrada al mercado de la vivienda que ya existe y que no está ahora mismo en el mercado por diferentes razones porque hay que adecuarla o porque no se puede gestionar. Porque cuando una vivienda está manos de propietarios particulares, no podemos tratarlo como inversiones financieras. Son sus viviendas, la de sus hijos o de sus padres, y hay que darles servicio para poder tener la tranquilidad de que cuando se rompa una ventana, pues va a haber un servicio detrás que lo cubre. Esto es lo que a corto plazo puede mitigar el problema, no resolverlo porque la resolución pasa por una legislación coherente, un pacto de Estado donde todos los partidos políticos y todas las administraciones se pongan de acuerdo, que es lo que está perjudicando al inquilino y al propietario.

P.: ¿Qué le parece medidas como el reciente anuncio del Gobierno de rebajar el Irpf a aquellos arrendadores que no suban el precio de sus alquileres?

R.: Que pase de un 50% o 60% de ventaja fiscal a un 100 %, pues va a depender del precio. Y, además, si primero tengo que aplazar el cobro de menos cantidad y de manera incierta, que es el caso de los que están venciendo ahora, qué piensan: ¿qué hago? ¿espero, no espero? Es una incertidumbre constante que no acompaña. Entonces, esta fórmula está dentro de las propuestas que nosotros hace años dimos a los diferentes gobiernos, que son ventajas fiscales para arrendadores que pongan su vivienda en alquiler. Pero para que el mercado pueda mejorar, que, por supuesto creemos que hay solución, no se puede plantear que una medida va a resolverlo todo, tienen que ser medidas a corto, medio y largo plazo y multisectoriales.

P.: En los últimos años, se ha intentado crear en España un parque profesional de vivienda en alquiler. ¿Cómo ven esta evolución del mercado hacia una mayor profesionalización y qué ha fallado para que no tengamos más grandes gestores como en otros países?

R.: El fallo ha estado en la oferta. No se ha incentivado la creación de agentes que tengan una oferta constante en el mercado de manera profesional. Fíjate que nosotros hemos creado varias socimis y gestionado otras tantas, pero no se incentivan y encima siempre está con la amenaza constante de que el inversor en Socimi es un especulador, esto no atrae inversión nacional ni al institucional que quiera mantener su capital a largo plazo y provoca que no existen grandes propietarios en España, sino que el 95% de la vivienda en alquiler en España es de particulares. La dispersión de la propiedad nos ha llevado aquí y lo que tenemos que hacer es apoyar un poco la concentración a través de vehículos. Pero no hace falta tener un único propietario de todas las viviendas, es decir, están los mercados financieros y un montón de figuras donde una empresa tiene muchas viviendas, pero con una propiedad repartida en miles de dueños. Yo creo que la solución pasa por ahí.

P.: Sin embargo, estamos hablando de anuncios de posibles penalizaciones a las Socimis residenciales. ¿Qué impacto puede tener en el mercado del alquiler? ¿podrán los jóvenes acceder a una vivienda digna y asequible?

R.: En Alemania o en Francia es donde realmente hay zonas muy tensionadas, pero se mitigan con unos salarios mucho más dignos. Entonces, hay que actuar primero en el mercado laboral y posteriormente empezar a trabajar en las soluciones a largo plazo, y recordad que Madrid no termina en la M-30. Hay soluciones habitacionales al alcance de todos si bien es cierto que vivir en el centro, es caro. Cuando montamos Alquiler Seguro, en el 2007 solo un 5%-6% de las familias vivían en alquiler. Fue una locura montarlo. Pero veíamos Europa y los datos financieros, con la dificultad del acceso a la hipoteca y que se estaban alargando a 35 años... Entonces, dijimos, esto no es mantenible en el tiempo y que, de alguna manera, el mercado de alquiler iba a ensancharse. No predijimos que íbamos a estar en un 35% pero las circunstancias han acompañado a que el mercado evolucione de esta manera y gestores como nosotros tienen sentido, y más con la movilidad geográfica actual, los hábitos de consumo de los jóvenes...Lo ideal sería profesionalizar la oferta. Si la profesionalizáramos con una gran corporación o con muchas pequeñas pero que aportaran al mercado vivienda de manera estable y de manera constante, mejor nos iría.

P.: ¿Qué es lo que más les preocupa ahora mismo a los propietarios?

R.: El tema de la intervención regulatoria. Eso es lo que hace que muchas viviendas se queden vacías. Aun garantizándoles y adelantándoles las rentas como hacemos, muchos propietarios no quieren alquilar sus casas por la intervención regulatoria. Ya hemos tenido casos de cambio de las reglas del juego a mitad de la partida y esto es lo que preocupa. Si a mitad de la partida me cambias el índice de renovación de los contratos, me cambias los plazos de subrogación o me cambias la capacidad para desalojar un inquilino, pues no sé a qué me voy a enfrentar. Y esto es lo que ahora mismo está afectando más al cliente y ya no te digo al institucional. El inversor, evidentemente, huye de invertir en vivienda porque hay una serie de situaciones posteriores donde además está en riesgo su prestigio, así que te dice: prefiero invertir en oficinas.

“Preocupa el tema de la intervención regulatoria. Eso es lo que hace que muchas viviendas se queden vacías”

P.: Sin embargo, ustedes, como mencionábamos al comienzo, han puesto en marcha Axam, donde además ahora se han incorporado nuevos accionistas ¿Cómo se ha logrado?

R.: La clave ha sido básicamente el haber tenido ya un ejemplo anterior de éxito como fue Quid Pro Quo Alquiler Seguro. Creemos que somos los únicos gestores que hemos promovido, gestionado y liquidado una socimi en tiempo y forma, dando la rentabilidad esperada y, sobre todo, manteniendo las viviendas en gestión a largo plazo, porque hasta incluso después de vender la socimi, conseguimos que esas viviendas siguieran siendo residenciales y en alquiler y gestionándolas nosotros. Con Asam, lo que hemos hecho ha sido replicar este modelo de éxito que se basa en apostar por el alquiler a largo plazo. El problema es el volumen; nos encantaría estar con miles de viviendas y solo podemos estar en cientos, pero todo se andará. Al inversor lo que le planteamos no es un modelo especulativo, aquí no vas a tener la TIR inmobiliaria como las clásicas del mercado, sino que se va a tener un ticket constante, razonable, que te va a garantizar tu inversión con seguridad jurídica y bien gestionado.

P.: ¿Qué volumen de viviendas tenéis actualmente?

R.: Tenemos alrededor de 65 viviendas están ahora mismo en gestión y en propiedad y estamos adquiriendo nuevas viviendas. Hemos visto algunos paquetes que vienen de bancos o de fondos que los estudiamos y los analizamos, pero como estamos tan enfocados en vivienda, residencial y granular nos cuesta mucho encontrar en paquetes algo así.

P.: ¿Tienen previsto captar capital para seguir creciendo?

R.: Tenemos ahora mismo un proceso de ampliación de capital que aún no hemos concluido y que esperamos cerrar en este primer trimestre, donde intentamos captar 20 millones, más los 10 millones que tenemos. Con esto, constituir un vehículo estable y razonable, donde en 10 años podamos estar viendo qué hacemos con él, si lo colocamos a otro más grande…Pero siempre con esa perspectiva de vivienda asequible, que es aquella que está dentro del libre mercado y que con el 30% de los ingresos familiares se puede pagar.

P.: Además de Asam, gestionan viviendas para grandes tenedores, como Talus y los vehículos sociales Tutecho, Primero H de Asocimi, y ahora se han presentado para gestionar las viviendas de Casa 47, la nueva empresa de vivienda pública creada por el Gobierno. ¿Qué puede contar de ello?

R.: Nos hemos presentado al lote que estratégicamente más se adapta a nuestro plan de negocio, que es la zona de Asturias y Galicia, donde tenemos presencia a través de oficinas propias y estamos creciendo muchísimo allí. El lote se adapta además a lo que hemos hecho para estos clientes, donde ya hemos trabajado con fondos que tenían vivienda asequible. Pero no creo que nos lo den, aunque cumplimos los requisitos de sobra, porque tenemos experiencia y hay pocos actores que la tengan. Si nos dan la gestión de esas 1.600 viviendas, creemos que lo vamos a hacer realmente bien porque tenemos más de 30.000 inquilinos que nos aplauden cada día.

P.: ¿Cómo está el procedimiento sancionador abierto a la compañía por parte del Ministerio de Consumo?

R.: Está todavía en el ámbito administrativo. Hemos presentado nuestro recurso de alza muy bien argumentado porque creemos que llevamos razón y estamos pendientes de que el Ministerio lo resuelva. Cuando esté resuelto, tomaremos decisiones al respecto, pero adelanto que, si no nos da la razón, iremos a los tribunales, donde creemos que se nos dará y así lo confirman los despachos de abogados a los que hemos acudido.

P.: Junto a esta actividad puramente inmobiliaria, tienen otros proyectos vinculados al sector energético. ¿En qué consisten?

R.: También tenemos proyectos encima de la mesa que van a ser interesantes para este año como es la comercializadora de energía, estamos consiguiendo nuestro objetivo que es ofrecer unos precios muy competitivos para nuestros inquilinos y para nuestros propietarios, pero también en este 2026 damos el salto a la generación de energía. Ya no solamente la vamos a comercializar, sino que tenemos tres plantas fotovoltaicas que esperamos que en este primer trimestre las tengamos en producción con lo cual nos va a permitir no solamente comercializar la energía, sino también generarla.