Álvaro Alonso (C&W):“Empieza a apreciarse tensión en las tasas de esfuerzo de los compradores”

Álvaro Alonso se ha incorporado recientemente a Cushman & Wakefield España como socio director de las áreas de living y corporate finance, tras más de dos décadas de trayectoria profesional en asesoramiento financiero y estratégico. En la primera entrevista que concede desde su nuevo cargo, el directivo explica a EjePrime que los precios de la vivienda seguirán en tendencia ascendente a corto y medio plazo, aunque “empiezan a apreciarse señales de tensión en las tasas de esfuerzo de los compradores”. Alonso también destaca la reducción del tamaño medio de los hogares, algo que genera “un desfase entre lo que existe y lo que se necesita”, mientras resalta el “protagonismo” de soluciones habitacionales como el flex living.

Pregunta: ¿Qué previsiones tienen en cuanto a precios de vivienda para este 2026?

Respuesta: Continuaremos con la tendencia de subida de precios que venimos observando a lo largo de los últimos años, ya que seguimos con un desequilibrio notable entre la oferta, donde apenas se están produciendo unas 100.000 unidades al año, y la demanda, ya que se espera la creación de unos 180.000 nuevos hogares. No obstante, esperamos que el ritmo de crecimiento sea algo más moderado en comparación con el último ejercicio, ya que empiezan a apreciarse señales de tensión en las tasas de esfuerzo de los compradores, especialmente en grandes mercados como Madrid y Barcelona. La evolución será muy desigual en función de la localización y la tipología de vivienda, pero estimamos una subida de precios que podría situarse en una horquilla de entre un 3% y un 8%.

P.: ¿Para 2027 tienen algún tipo de estimación? ¿Se prevé que seguirán al alza?

R.: Salvo que se produzca algún acontecimiento extraordinario, todo apunta a que los precios seguirán evolucionando en esta misma línea también el año que viene. El mercado residencial se rige por una lógica muy definida, marcada por una oferta limitada y una demanda estructuralmente sólida y cautiva, dado que la vivienda es un bien de primera necesidad. Si no se adoptan medidas estructurales, especialmente en materia de regulación y desarrollo de suelo, será muy difícil revertir esta situación en el corto y medio plazo. Además, hay que tener en cuenta que el proceso de promoción de vivienda es largo y que, desde la obtención de una licencia hasta la entrega final, pueden pasar varios años, por lo que los ajustes en la oferta no tienen un impacto inmediato.

“Para este 2026, estimamos una subida de precios que podría situarse en una horquilla de entre un 3% y un 8%”

P.: ¿Cuáles son esas medidas que se deberían adoptar?

R.: Hay que reformar la Ley de Suelo para tratar de acortar plazos y flexibilizar los cambios de uso. Por un lado, no tiene mucho sentido tener que esperar entre cinco y diez años para poder obtener nuevo suelo cuando las necesidades existen a corto plazo. Hay un riesgo adicional, cuando ese suelo llegue a estar listo para construir, no se sabe cómo estará o será la oferta o el mercado de financiación. Es una estructura de planificación con un periodo demasiado largo en un mercado cada vez más dinámico. Por otra parte, un Plan General Urbano de hace veinte años no responde a las necesidades demográficas ni sociales de hoy en día. Por poner un ejemplo, la antigüedad media del parque de viviendas construido en España tiene más de cuarenta años. En este tiempo, los hogares han pasado de tener de media 4 personas a 2,5 y, además, se espera que este número siga disminuyendo. Claramente hay un desfase entre lo que existe y lo que se necesita. Lo mismo ocurre con la localización de las áreas comerciales, industriales y de oficinas. En su momento fueron diseñadas para una situación de mercado concreta que hoy ha cambiado por diferentes motivos: crecimiento de los núcleos urbanos, teletrabajo, desplazamiento de industrias, etc. Hay que dar flexibilidad para reutilizar usos que hoy pueden no ser igual de necesarios.

P.: ¿Cuáles son las tendencias más destacables que se observan en el mercado?

R.: Cómo avanzaba, una de las más claras es la reducción del tamaño medio de los hogares. En los últimos años se ha producido un descenso significativo del número de personas por vivienda y, actualmente, el 54% está formado por una o dos personas. Las previsiones apuntan a que en 2030 este porcentaje podría acercarse al 60%. Este cambio demográfico impulsa una mayor demanda de unidades de menor tamaño en obra nueva y, al mismo tiempo, la necesidad de adaptar parte del parque residencial existente, que en su origen estaba diseñado para familias más numerosas. Por otro lado, ante la escasez de suelo residencial y su elevado coste, están ganando protagonismo soluciones habitacionales en suelos terciarios, especialmente bajo el concepto de flex living. En este ámbito, se está produciendo una apuesta creciente del sector para dar respuesta a una demanda que no encuentra suficiente oferta en el mercado tradicional.

P.: Dentro del living, ¿qué modalidades tienen más potencial/necesidad?

R.: A corto plazo, el mayor potencial en este segmento lo vemos claramente en el flex living o coliving, seguido por las residencias de estudiantes. En paralelo, seguimos muy de cerca la evolución del senior living, especialmente en ubicaciones de costa, donde creemos que existe un recorrido de crecimiento muy relevante. El segmento de residencias de estudiantes es, hoy en día, el más consolidado, ya que acumula cerca de una década de intensa actividad promotora, lo que ha dado lugar a un parque ya operativo significativo y a un elevado volumen de inversión en activos estabilizados, con un perfil de comprador cada vez más core. El flex living, por su parte, es un producto más reciente y todavía se encuentra en plena fase de desarrollo. De hecho, ha sido en el último año cuando hemos empezado a ver las primeras transacciones de complejos ya terminados, lo que confirma su progresiva madurez como tipología de inversión. En el caso del senior living, el mercado está aún en una fase muy incipiente y prácticamente todo está por desarrollar. No obstante, anticipamos un crecimiento significativo durante los próximos años, especialmente en la costa, y creemos que terminará consolidándose como un producto de inversión institucional, al igual que ya ha ocurrido con las residencias de estudiantes y el flex living.

“Creemos que el ‘senior living’ tiene mucho recorrido de crecimiento, especialmente en ubicaciones de costa”

P.: ¿Qué cifra total de inversión en living estiman para España a lo largo de este 2026?

R.: Prevemos un escenario similar al que hemos tenido en 2025. El presente ejercicio cerrará con un volumen agregado de en torno a los 4.000 millones de euros en producto por parte de los inversores institucionales.

P.: ¿Cómo valoran las iniciativas en materia de vivienda que están tomando las administraciones públicas en sus diferentes niveles?

R.: En general, valoramos de forma positiva algunas de las medidas impulsadas por las administraciones, especialmente aquellas orientadas a fomentar la colaboración público-privada. En este sentido, creemos que van en la buena dirección programas como los planes Vive (con un papel muy relevante de la Comunidad de Madrid) y las actuaciones desarrolladas por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (Emvs) del Ayuntamiento de Madrid, y también iniciativas similares en otras autonomías y ayuntamientos. Igualmente, consideramos acertadas las fórmulas de alquiler asequible a 15 años, ya que contribuyen a incrementar la oferta de vivienda disponible en el mercado. Sin embargo, en el ámbito estatal, percibimos con mayor preocupación determinadas iniciativas de carácter más intervencionista, como la limitación de las rentas o la declaración de zonas tensionadas, que a medio plazo pueden generar el efecto contrario al deseado, reduciendo el parque de viviendas en alquiler. En esta misma línea, la creación de Casa 47 es todavía una incógnita. Habrá que ver si el Estado tiene la capacidad de desarrollar y gestionar adecuadamente estos suelos. Nosotros somos más partidarios de un mercado libre donde la propia competencia permita adecuar precios. Lo que está claro es que no existe la suficiente coordinación entre las comunidades autónomas y el Estado para poder llevar a cabo políticas realmente efectivas. Además, la incertidumbre regulatoria actual no favorece la inversión, un factor clave para aumentar la oferta y dar respuesta al problema de la vivienda.

P.: ¿Cuál es la solución a la falta de vivienda? ¿Deberían algunos dejar las capitales para trasladarse a poblaciones pequeñas o a la llamada ‘España vaciada’?

R.: De hecho, creo que la tendencia es la contraria. Los jóvenes y la población en general tienden a residir en aquellos lugares donde existen más oportunidades de empleo y una oferta de servicios adecuada. La ‘España vaciada’ no es consecuencia de que los precios fueran bajos en las grandes capitales, sino del hecho de que determinadas ciudades han ofrecido históricamente más oportunidades económicas y laborales que otras localidades o territorios. Se deben destacar casos de ciudades que han sabido generar un fuerte dinamismo económico y atraer población, como por ejemplo Málaga.

“A corto plazo, el mayor potencial lo vemos claramente en ‘flex living’ o ‘coliving’, por estar aún en plena fase de desarrollo”

P.: ¿Qué peso están teniendo la tecnología, la innovación y la sostenibilidad en el mercado residencial?

R.: La tecnología y la innovación están adquiriendo un peso cada vez mayor en el mercado residencial, especialmente en el ámbito de la construcción. En la edificación de viviendas, los sistemas modulares y prefabricados permiten acelerar los plazos de ejecución y mejorar la eficiencia de los procesos, además de contribuir a un mejor comportamiento energético de los edificios, lo que los hace más sostenibles. Asimismo, el uso de tecnologías como el BIM facilitan un diseño y una planificación mucho más precisos, al permitir simular el comportamiento de los materiales, optimizar costes y anticipar variables como las condiciones climáticas. Por último, la integración de soluciones de domótica está impulsando el desarrollo de hogares más inteligentes, capaces de gestionar de forma eficiente la iluminación, la climatización y los sistemas de seguridad, lo que se traduce en una reducción del consumo energético y en una mejora del confort y la sostenibilidad de las viviendas.