El cambio de oficinas por pisos en el centro de las ciudades da alas al fenómeno ‘coworking’

El mercado de oficinas español general ha mostrado signos de buena salud a lo largo de todo 2025. Una vez superados los efectos derivados de la pandemia y el auge del teletrabajo, este mercado ha comenzado a dar muestras de recuperación, consolidando su actividad especialmente en las grandes plazas como Madrid y Barcelona, donde ya puede afirmarse que la crisis de este segmento queda para la historia.

Sin embargo, la realidad es que estos espacios se encuentran en plena transformación, surgiendo cada vez con más fuerza los denominados espacios flexibles o coworking, que pretenden hacerse fuertes en el centro de las ciudades, precisamente en un momento en que las oficinas tradicionales se alejan de este centro ante la transformación que se están llevando a cabo en estos activos.

La oferta de oficinas tradicionales ha estado afectada por una pérdida del orden de 300.000 metros cuadrados como consecuencia del cambio de uso llevado a cabo a lo largo de los últimos años, según señalan los expertos del mercado, que han ido fundamentalmente a pasar a residencial prime, hoteles, e incluso a determinados proyectos de uso turístico (mucho más rentables), lo que ha provocado el éxodo hacia la búsqueda de espacios en la periferia.

Los espacios flexibles pretenden hacerse fuertes en el centro de las ciudades, precisamente en un momento en que las oficinas tradicionales se alejan del mismo

Para el director ejecutivo de Wayco, operador de coworking de Valencia, Víctor Cambralla, los espacios flex o coworking ofrecen actualmente lo que las empresas demandan que no es otra cosa que “mayor calidad en todo el equipamiento, en un momento en que las oficinas son más tecnológicas y se encuentran integradas con nómadas digitales y las empresas buscan que sus empleados no pierdan su tiempo en el transporte hacia el trabajo”. De ahí el interés por que estos modelos flexibles sean un foco de atracción en el centro de las ciudades, que es “donde hay vida y no tener de ubicarse en polígonos industriales alejados de la ciudad”, añade Cambralla.

Ante esta realidad del mercado, el coworking está adquiriendo un verdadero potencial y peso en España, especialmente en sectores estratégicos como el tecnológico, donde con un ordenador y pocos puestos de trabajo se pueden sacar adelante grandes proyectos. Tal puede ser su desarrollo que algunas previsiones de los expertos apuntan que para 2030, el 30% de los espacios de trabajo serán demandados en formato flex a nivel global frente al entorno del 5% que representan actualmente.

Para Pedro del Río, real estate director del operador de coworking Aticco, “entendemos el espacio de trabajo no como un elemento rígido, sino como una herramienta estratégica que debe acompañar a las empresas en sus distintas fases de crecimiento”. El impacto de este enfoque está siendo tan significativo que incluso “el mercado de oficinas tradicional ha comenzado a evolucionar, incorporando mayor flexibilidad y poniendo al usuario en el centro de la toma de decisiones. No obstante, el valor del coworking va más allá del propio espacio físico: aspectos como el engagement, la interacción profesional y personal, la creación de comunidad y la experiencia de usuario se han convertido en factores clave para atraer y retener talento”, explica del Río.

Ante el actual desarrollo del trabajo híbrido, la oficina flexible ofrece un conjunto de beneficios en el ámbito económico que hay que tener en cuenta. Los costes de reservar un puesto en espacios de trabajo compartidos son inferiores al alquiler de una oficina completa, al tiempo que los gastos y el mantenimiento de las instalaciones corren a cargo del propietario y no de la compañía que alquila los puestos.

Los costes de reservar un puesto en espacios de trabajo compartidos son inferiores al alquiler de una oficina completa

Del Río explica a EjePrime que a pesar del crecimiento de estos espacios flexibles, “España sigue situándose por debajo de los principales países europeos en penetración de espacios flexibles dentro del mercado de oficinas”. Mientras que en ciudades como Londres, París, Ámsterdam o Berlín los espacios flex representan entre un 7% y un 10% del total del stock de oficinas, en España estas cifras son todavía sensiblemente inferiores. En concreto, el porcentaje de metros cuadrados flex sobre el conjunto de espacios de oficinas (tradicionales y flexibles) se sitúa en torno al 2% en Madrid y al 4% en Barcelona.

No obstante, señala el directivo de Aticco que “esta diferencia no debe interpretarse como una debilidad del mercado, sino como una clara señal del elevado potencial de crecimiento que existe en los próximos años. La progresiva adopción de modelos de trabajo híbridos, la demanda de mayor flexibilidad por parte de empresas y profesionales, y la madurez creciente del sector apuntan a que España tiene un amplio recorrido por delante en el desarrollo de espacios de coworking y soluciones flexibles, con margen para converger con los mercados europeos más avanzados”.

Para el director ejecutivo de la operadora Monday, Xavi Bassons, “las oficinas flexibles son hoy un actor estructural del mercado de oficinas en España. El coworking permite a autónomos y, especialmente, a empresas de todos los tamaños disponer de espacios adaptables, en ubicaciones prime, sin compromisos a largo plazo ni grandes inversiones iniciales, convirtiéndose en una alternativa real, y no solo complementaria, a la oficina tradicional”.

Desde IWG, el principal player a nivel nacional se destaca que “estamos asistiendo a una evolución del mercado marcada por dos tendencias complementarias. Por un lado, la demanda de oficinas prime sigue siendo elevada, con empresas que reducen su superficie en propiedad mientras buscan espacios de mayor calidad. Al mismo tiempo, con la adopción continuada de modelos de trabajo híbridos y descentralizados, muchas organizaciones están facilitando a sus equipos el acceso a una red de espacios distribuidos, lo que permite trabajar más cerca del domicilio. Empresas de todos los tamaños están recurriendo a soluciones de trabajo flexible, ya que ofrecen una mayor flexibilidad de costes y un mejor control del balance. Este cambio permite trasladar el gasto de capex a opex, reduciendo el gasto inmobiliario de media entorno a un 50%”.

Empresas de todos los tamaños están recurriendo a soluciones de trabajo flexible, ya que ofrecen una mayor flexibilidad de costes y un mejor control del balance

Para el primer ejecutivo de Wayco oficinas tradicionales y flexibles “son dos conceptos no comparables”. Así señala que mientras que una oficina tradicional los contratos de alquiler son a medio y largo plazo (con un mínimo muchas veces de 5 años) y la empresa tiene que hacer frente a todo el gasto que supone la gestión del espacio, el coworking ofrece contratos menores que pueden ir desde meses a años con todos los servicios incluidos. Resulta cierto que “el coworking es más costoso a medida que la empresa coge volumen”, pero insiste en que hay un error de concepto entre ambos modelos.

Estos espacios además cuentan con el equipamiento profesional adecuado que va desde sillas y mesas operativas a, por ejemplo, fotocopiadora y escáner. Cuentan con salas de reuniones de las que carece, por lo general, el home office y favorece la socialización y, en caso de disciplinas afines entre los usuarios del coworking, pueden generarse sinergias y proyectos compartidos.

Según el último informe ‘Estado del Coworking en España 2024-2025’ realizado por Manuel Zea (Coworking Spain) de los 1.092 espacios de este tipo de oficinas flexibles existentes en España y un total de 1,534 millones de metros cuadrados ocupados, las provincias de Barcelona y Madrid acaparan cerca de la mitad con 501 espacios con una ligera delantera de Barcelona con 262, de los cuales 207 se localizan en la capital catalana, frente a los 239 espacios de Madrid, con 199 localizados en la capital española. En el resto de la península los espacios de coworking alcanzan la cifra de 591 y en su conjunto tienen una facturación anual estimada de entre 129 millones y 275 millones de euros.

Tras este liderazgo indiscutible de las dos grandes ciudades españolas se sitúan Valencia, Málaga, Sevilla, Alicante y Baleares, como las zonas donde este tipo de activos cuentan con un interés destacado al margen de las propias oficinas tradicionales.

Los 1.092 espacios de este tipo de oficinas flexibles existentes en España ocupan 1,534 millones de metros cuadrados

El estudio de Coworking Spain muestra cuánto cuesta al mes disponer de un puesto de trabajo en estos centros. El incremento de demanda por parte de emprendedores, startups y empresas para ubicar a sus trabajadores ha provocado que la tarifa de estos espacios haya presentado un perfil alcista en los últimos años. En 2025, la media en España se sitúa en 198 euros al mes por mesa fija, con Barcelona liderando el ranking con 241 euros seguida de Madrid con 236 euros al mes. A continuación, se sitúa Málaga con 203 euros, Palma de Mallorca 200 euros y Valencia con 182 euros.

Evolución futura del coworking

Para el directivo de Wayco el futuro del coworking va a estar marcado por la integración de tendencias innovadoras y sostenibles que respondan a las demandas de profesionales y empresas modernas. “Va a ser un mercado que va a seguir creciendo ante la necesidad de flexibilidad y movilidad que las empresas demandan”. Si ahora la dimensión media de espacios se fija en algo más de 800 metros cuadrados, “en el futuro se van a necesitar más metros cuadrados flexibles”, al tiempo que considera que se van a desarrollar proyectos de oficinas privadas de empresas dentro del coworking. “Nos vamos a convertir en una especie de centro comercial con marcas que cuentan con espacios comunes y con espacios propios mayores, del orden de 5.000 metros cuadrados”.

IWG considera que al mismo tiempo, “el aumento de las exigencias en materia de certificaciones de eficiencia energética, la escasez de oficinas de alta calidad y el refuerzo de los estándares ESG sitúan a las soluciones de oficinas flexibles como la forma más eficaz de atender la demanda, especialmente en comparación con los costes asociados a rehabilitaciones o nuevos desarrollos”. Por ello añaden que en IWG, el foco está puesto “en crecer a través de modelos asset-light, incluyendo acuerdos de gestión, franquicias y alianzas, apoyados en tecnología para escalar tanto la red como la experiencia del cliente”.

Desde su punto de vista, “el perfil de las empresas que demandan espacios de trabajo flexible también se está ampliando. La demanda ya no se limita al sector tecnológico, a startups o a equipos móviles basados en proyectos. Las grandes corporaciones recurren cada vez más a las oficinas flexibles para establecer rápidamente presencia en una ciudad o acceder a nuevos mercados, con la ventaja añadida de no asumir compromisos de alquiler a largo plazo”.

Los espacios de coworking se han convertido en la opción natural para las empresas que hoy están liderando el cambio

Desde Aticco señalan que los espacios de coworking se han convertido en la opción natural para las empresas que hoy están liderando el cambio. Startups, scaleups y pymes innovadoras, así como freelancers y equipos internacionales que se expanden en nuevos mercados, especialmente en sectores emergentes como tecnología, inteligencia artificial, software, fintech, healthtech, climate tech, economía digital y nuevas industrias creativas, encuentran en los espacios flexibles la base ideal para crecer. Para este tipo de compañías, la oficina deja de ser un activo rígido para convertirse en una palanca estratégica. “Se tata de lugares donde conectar talento, potenciar ideas, generar oportunidades y acelerar el crecimiento. A través de la comunidad, la flexibilidad y la experiencia que se vive”.

Monday explica que “las oficinas atraen cada vez más a pymes y grandes corporaciones. Notamos una tendencia al alza en la captación de este modelo sobre todo en equipos y divisiones de grandes corporaciones que buscan adaptarse a modelos híbridos y a estructuras de trabajo más dinámicas”.