Jeffrey Sújar (Hill International): “Las residencias de estudiantes se postulan como la nueva gallina de los huevos de oro”

Dos décadas de dedicación al real estate avalan a Jeffrey Sújar, el director general de la consultora Hill International en Europa Occidental. Un amplio horizonte de países y mercados que permite al directivo explicar lo que se ve y, sobre todo, lo que está por ver en el mercado inmobiliario español. Desde la buena senda en la que camina a paso rápido el sector residencial hasta la entrada del ecommerce en el negocio inmobiliario y sus consecuencias en el retail y el espacio logístico.

Pregunta: Tras un 2017 de grandes inversiones en el real estate, ¿qué sectores centrarán el protagonismo este curso?
Respuesta: Por lo que estamos viendo, el sector residencial va a seguir tirando con muchísima fuerza. El éxito de Neinor Homes y Aedas Homes va a arrastrar a otras grandes promotoras este año a apostar por la vivienda, como ya está sucediendo con Metrovacesa, Vía Celere o Testa.

Además, el éxito en bolsa de Neinor Homes ha animado al resto de sus rivales a ponerse en la rampa de salida a bolsa. Por otro lado, los activos hoteleros también están en un momento de auge, como se ha visto en las compraventas que han realizado en el último año players como Hispania y Blackstone, entre otros.

P.: Hoy se venden más casas y a un mayor precio, pero los profesionales del sector residencial advierten de la escasez de suelo finalista. ¿Ve una solución cercana a esta problemática?
R.: Ahí radica el gran escollo del residencial. La mayor limitación que encuentran las promotoras es que no hay suficiente suelo para poder llevar a cabo todas las propuestas que quieren realizar. En este sentido, creo que hay cuestiones regulatorias en algunos Ayuntamientos que no ayudan a que salgan adelante ciertos proyectos, algo que parece mentira que esté sucediendo teniendo en cuenta todo el interés inversor que existe en la actualidad.

P.: ¿Y cómo se combate esta cuestión?
R.: Este escenario, por ejemplo, atraerá a un nuevo tipo de inversor en el sector en 2018: el player especializado en desarrollo de suelo. Hasta ahora este tipo de intermediario no se había visto en el país, inversores cuyo interés será el de generar suelo para las promotoras. Veremos proyectos encallados que tendrán ahora interesados en comprar el terreno.

P.: ¿Será 2018 el año en el que se inicie una apuesta decidida por las promociones de viviendas en alquiler?
R.: Hay algunas promotoras que ya están anunciando su entrada en este mercado, como es el caso de Testa (socimi participada por Santander, BBVA, Merlin y Acciona, y que saldrá a bolsa en los próximos meses). El hecho de que no haya explotado aún este negocio es porque sigue habiendo demanda de compra de pisos y, mientras los precios de venta se mantengan al alza, el alquiler seguirá sin resultar tan interesante, ya que genera menos rentabilidad.

De momento, al promotor le interesa más pasar por caja. Ahora bien, en cuanto se estabilice el precio de compra, veremos más vivienda de alquiler. Esta es la tendencia en Europa: en Alemania, Inglaterra y el norte de Europa el alquiler tiene gran fuerza y aquí llegará tarde o temprano.

“En 2018 veremos inversores cuyo principal negocio será generar suelo residencial para promotoras”

P.: Los fondos se han abierto a mercados alternativos del real estate. Un ejemplo de ello son las residencias de estudiantes. ¿Cree que seguirán en auge las operaciones en este segmento?
R.: Sí, las residencias de estudiantes parecen la nueva gallina de los huevos de oro. Hay clientes nuestros que están preparando planes de desarrollo en este sentido, es un sector que no se había desarrollado nada aquí cuando fuera de España es un producto inmobiliario de gran interés.

P.: Precisamente, una de las últimas empresas en tocar la campana del MAB fue una gestora de activos de este tipo. ¿Qué tienen las socimis que todo el mundo quiere tener una?
R.: Tienen un régimen fiscal muy interesante y es una forma de financiación muy barata y accesible. El gran revulsivo en el real estate fue el cambio de regulación en 2014 que permitió la creación de socimis. Hay algunas que se montan incluso con tan sólo uno o dos proyectos.

P.: Y de la bolsa de las finanzas a la cesta del centro comercial. ¿España está a salvo de la crisis en retail que viven países tan poderosos como Estados Unidos?
R.: Desde que llegué al sector, hace ya 20 años, que llevo escuchando que ya no caben más metros comerciales y, sin embargo, siempre se construyen más. Es indudable que Amazon y el ecommerce han cambiado el modelo de los centros comerciales, pero el apetito inversor en retail no para. En España se siguen comprando nuevos centros, remodelando y ampliando otros… Aunque la lógica quizá no te anime a ello, el capital sigue invirtiendo en el sector.

P.: Entonces, ¿el escenario del retail no variará este año?
R.: El principal cambio que se está viendo es la apuesta de los retailers por dar prioridad a tener una gran flagship en el centro de la ciudad a estar presente en todos los centros comerciales. Las marcas se han dado cuenta de que la tienda física es más un espacio para promocionar el producto que para comprar.

“Los retailers ahora dan prioridad a tener una gran flagship en el centro de la ciudad a estar presente en todos los centros comerciales”

P.: Para el sector logístico va a ser indispensable acertar en su fórmula de atraer a las empresas de comercio digital. ¿Qué cambios se esperan en los puertos y polígonos para acoplarse al ecommerce?
R.: La logística, tal y como está ahora el mercado, está en medio de una guerra continua que están lidiando las empresas por lograr hacer llegar sus productos al cliente en el menor tiempo posible. Este hecho obliga al mercado a la creación de una logística de mayor proximidad: la tendencia va hacia la contratación de espacios de almacenamiento más pequeños y, sobre todo, más cerca de la ciudad.

P.: En la consultora habrán tenido también trabajo con el segmento de las oficinas, sobre todo en Madrid y Barcelona. ¿Se mantendrá el crecimiento en la contratación de este tipo de espacios?
R.: Quizá es el sector que vemos con menos recorrido. Parece que cuando arrancó otra vez el ciclo todo se centró en el mercado de las oficinas, pero ahora vemos un poco menos de actividad en ese frente. También es verdad que lo que está pasando en Cataluña ha hecho que descienda bastante esta contratación...

P.: ¿Hasta qué punto ha influido esta situación de la que habla?
R.: No sabría calcularlo en cifras, pero el sector inmobiliario se ha resentido bastante por el proceso catalán. Quizá es el sector de la economía que veo que más ha caído. En nuestro caso, tenemos la sensación de que muchos proyectos de clientes nuestros se han parado o se han salido por esta situación, con lo que el efecto negativo es bastante evidente.

“El coworking es una tendencia que se muestra imparable”

P.: ¿Qué opina del coworking?
R.: Veo que es una de esas tendencias que se muestra imparable. El coworking permite a las empresas crecer rápido ya que contratas el tamaño de oficina que necesitas y durante el tiempo que necesites. Creo que vamos a ver mucho más proyectos de este tipo durante los próximos años, e incluso habrá promotores que compren edificios y estas empresas alquilen ese espacio como inquilinos para realizar su negocio.

P.: Viaje por un segundo a 2020, ¿qué dibujo prevé que tendrá entonces el real estate?
R.: Muchos dicen que en 2020 llegará el final del ciclo. Hay gente que predice que ese año se estancará el crecimiento y en 2022 el sector estará en horas bajas. Es muy complicado prever esto, pero lo que es seguro es que el inmobiliario continuará siendo un motor muy importante para la economía del país y va a mantenerse como un espacio de inversión interesante. Si el final de ciclo llega entonces, ya nos inventaremos algo para que esto siga. Además, el cambio de ciclo no será tan abrupto como el anterior. Ya no veremos burbujas, sólo correcciones de precios y de rentas de quizá un 10-15%, pero no un desplome.