Vula Karademitrou: “El comprador extranjero tiene un 32% más de probabilidad de ciberataques”

Vula Karademitrou encabeza la gestión y expansión de Redpin Payments en España, consolidando su papel en la digitalización de los pagos en el sector inmobiliario. El objetivo es agilizar los tediosos trámites que supone la compra de una vivienda en para un inversor extranjero. Redpin Payments ofrece a los profesionales del real estate el control sobre todas las transacciones de manera online, con el plus de proteger los fondos de los clientes de posibles ciberataques con un nivel de seguridad semejante al que puede ofrecer una entidad bancaria. Fundada en 2023 tras la inversión de 140 millones de libras (unos 162 millones de euros a cambio actual) llevada a cabo por el fondo Tactical Opportunities de Blackstone, Redpin busca su protagonismo en ese 20% de compras de vivienda que realizan los extranjeros en España.

PREGUNTA: ¿Qué necesidades había en el mercado inmobiliario para que existiese una plataforma como Redpin Payments y su forma de actuar?

RESPUESTA: Nosotros llevamos ya en España más de 25 años, así como alrededor del mundo, pero hablando sobre el mercado español en concreto, después de este tiempo trabajando con el comprador extranjero internacional y con el vendedor que vende y vuelve a su país de origen, con los abogados que representan a estos clientes, con los notarios y con las inmobiliarias, tenemos una relación muy cercana para conocer este mercado. Llevamos trabajando con más de 5.000 profesionales en España, entonces durante estos años con todas esas transacciones que hemos compartido juntos, hemos visto donde sufren y donde invierten mucho tiempo que no es necesariamente un tiempo bien invertido. Pasan de media cuatro horas solamente con el banco para poder realizar gestiones para crear cheques bancarios para poder realizar la compraventa o, esperan días para otorgar poderes y que el banco los acepte. Hemos visto como un comprador o inversor viene a España no entiende la lentitud de las operaciones bancarias y la forma manual de realizar muchos procesos, por lo que a partir de esta realidad hemos creado esta infraestructura que quiere aliviar un poco todos estos inconvenientes que sufre el sector. Esta era una de las problemáticas. Otro problema es el tema del fraude que cada día es más popular en este tipo de operaciones monetarias, por su importancia y cuantía. Vemos que muchas inmobiliarias y muchos abogados aún están usando el correo electrónico para compartir datos sensibles que son el objetivo perfecto para los ciberataques.

P.: ¿Es más complicado comprar una vivienda aquí en España que en otro país europeo por toda la gestión que hay que llevar a cabo?

R.: No sé si es más difícil en España que en otro país, por ejemplo, en Inglaterra es muy fácil comprar una vivienda si tienes el dinero es el trámite es muy sencillo, pero lo que lo que es verdad es que en España hay un producto muy bueno siempre ha atraído a los europeos, el sol, el mar, el clima, la comida y también el acceso fácil de otros países europeos y ahora de Estados Unidos. Entonces la gente viene a España para tener una segunda residencia o para invertir y una vez que tomas la decisión de comprar una vivienda, no te das cuenta necesariamente de todos los problemas o trabas administrativas que tienes que pasar para poder lograr lo que tú al final quieres. No creo que elijan o dejen de elegir España por el nivel de complejidad del proceso de compra, muchas veces no son conscientes de ello. Como anécdota, hemos tenido un cliente escandinavo que fue a comprar una vivienda y cuando le acompañó su abogado al banco para gestionar el cheque bancario, cuando lo vio se preguntó si ‘con eso’ se iba a comprar una vivienda. Claro viene de un país donde hay mucha más digitalización y a golpe de click desembolsan los fondos, mientras que aquí tienen que ir al banco, hacer la cola y luego el cheque, ir a la notaría para entregárselo al vendedor. No son conscientes cuando vienen y ya han tomado la decisión de comprar, les gusta y no les influye toda la operatividad.

Redpin es una infraestructura de pago, junto a ella se crea un espacio de trabajo común al que tienen acceso el comprador, el vendedor, el abogado y la inmobiliaria

P.: ¿Entonces en España toda esta operativa de compra inmobiliaria comparativamente con otros países es mucho más lenta y complicada?

R.: En España se realizan muchas más operaciones de compraventas inmobiliarias a lo largo del año, seguro que muchas más que en el resto de Europa, lo que provoca mucha tensión y presión en el sector. Hay muchos pasos que no se han modernizado, hay mucha burocracia y mucho proceso manual.

P.: ¿Redpin se encargaría entonces de toda esta gestión telemática?

R.: Redpin Payments es una infraestructura de pago, junto a ella se crea un espacio de trabajo común donde tienen acceso el cliente comprador, el vendedor, el abogado, la inmobiliaria. Se trata de una plataforma segura donde se pueden compartir los datos sensibles a través de esta plataforma y también tiene integrada la parte del cambio de divisa. Es decir, el cliente extranjero suele venir con unas necesidades de cambiar su divisa. Tenemos clientes de Estados Unidos, que es ahora mismo un grupo emergente de inversores en España, el comprador británico que ya lleva años viniendo a España, el cliente escandinavo, todos ellos también tienen el requerimiento de cambio de divisa. En Redpin tenemos integrada la parte de cambio de divisa, la comunicación entre las partes de una forma segura y también el cumplimiento normativo, porque no se nos olvide que cuando hay un flujo de dinero tan importante se realiza un estudio o una auditoría de cumplimiento normativo. Es por tanto una plataforma digamos que alivia una parte muy grande de este proceso manual y realiza el seguimiento de la operación dando el control al abogado y al agente inmobiliario para poder manejarse y organizarse.

P.: Y en cuanto al tema de la ciberseguridad en este tipo de operaciones, ¿está la plataforma Redpin preparada para evitar posibles ataques informáticos?

R.: En España, el 80% de los agentes inmobiliarios siguen compartiendo los datos sensibles de cuentas bancarias a través de los correos electrónicos. Hay otro dato bastante alarmante que es que el comprador extranjero tiene un 32% más de probabilidad de ser atacado por los ciberdelincuentes. Esta realidad la vemos desgraciadamente en nuestro día a día. Todos conocemos a un abogado o un cliente al que se le ha hackeado el correo electrónico y han enviado fondos a donde no debería. Redpin da protección a esta comunicación entre las partes para aliviar todo ese fraude que se está cometiendo en ese sector. Una vivienda no cuesta menos de 100.000 euros y puede ser una presa fácil para estos ciberdelincuentes.

P.: Aquí en España el 20% de las ventas inmobiliarias van a manos de inversores o compradores extranjeros. ¿Cuál sería la radiografía de los compradores extranjeros de vivienda en España a través de Redpin?

R.: Tenemos al grupo de Estados Unidos como hemos comentado, que es un grupo emergente, ya que cada vez vienen más a España, luego tenemos los británicos, un grupo que ha venido a España tradicionalmente, pero que hemos visto que desde el brexit se está retrayendo. De representar el 22% del comprador extranjero, ahora ha bajado a un 15% y vienen cada vez menos. Luego tenemos, alemanes, holandeses, tenemos también belgas y en los últimos dos o tres años hemos visto al comprador de Polonia influenciado por la guerra de Ucrania. La geopolítica juega un papel muy importante en España. Vemos como he comentado que el comprador británico cada vez viene menos y por otra parte el británico que ya tiene una casa en España vende más.

“Después de unos meses, el anuncio de un impuesto del 100% para la compra de vivienda a extracomunitarios es un tema que ya se ha olvidado”

P.: La geopolítica está afectando a estas decisiones de compra entre países como hemos visto anteriormente. Anuncios como el que se conoció antes del verano de que el Ejecutivo podría aplicar un impuesto que gravase de forma muy importante la compra de vivienda por parte de compradores extracomunitarios de hasta el 100%, lo que duplicaría el precio, ha espantado a posibles inversores, ¿no?

R.: Hubo mucha polémica e incertidumbre, mucho ruido en el sector y dependiendo de como cada profesional trató esta noticia, muchos contactaron con sus clientes para apresurarles para venir y comprar y ahorrar el impuesto. Otros dependiendo de cómo se interpretase la noticia, consideraban que esta medida no se iba a llevar a la práctica y han atraído a otro grupo de clientes que no tenían tan madurada la idea de comprar en España. Después de unos meses es un tema que ya se ha olvidado.

P.: ¿Y estos nuevos compradores extranjeros a qué segmento van dirigidos? ¿Van al lujo, a la segunda residencia típica de playa, se traslada a vivir en España?

R.: Es un mix de todo ello. Muchos vienen a una segunda residencia de lujo y así vemos cómo ha subido el precio de este tipo de vivienda en Mallorca en los últimos años. También vemos un perfil inversor puro y duro que suele ir a Madrid y Barcelona e igualmente vemos cómo han subido los precios de edificios en ese tipo de zonas, ya que se está viendo influenciados por este tipo de inversor puro y duro, digamos. Tenemos compradores que llegan a España para comprar y vivir y como segunda residencia. Los compradores extranjeros no residentes es el grupo de mayor crecimiento pasando del 7,3% en 2019 al 7,9% este año, cuando antes de 2019 representaban el 2,9% de las compraventas. Desde el Covid por ejemplo, hemos visto que ha crecido mucho este grupo que no vienen para vivir en España, sino para invertir o para tener una segunda residencia.

P.: ¿Se trata en su mayoría de inversores particulares o que realizan su transacción a través de un grupo empresarial?

R.: La mayoría de ellos son particulares. No existen datos públicos y sistemáticos que diferencien con claridad qué porcentaje del comprador extranjero en España es corporativo y cuál es particular. Aun así, revisando nuestras cifras internas en los últimos años el cliente corporativo extranjero representa aproximadamente un 5%, frente al 95% de cliente particular. Adicionalmente, hay un informe del Notariado que indica que, en términos generales, más del 88% de las compraventas de vivienda entre 2007 y julio de 2024 fueron realizadas por particulares. Este dato se refiere al total de compradores, tanto españoles como extranjeros, no exclusivamente a extranjeros, pero ayuda a contextualizar la tendencia general del mercado.

P.: ¿En cuanto a número de operaciones llevadas a cabo a través de Redpin?

R.: Nosotros hemos atendido a 700.000 clientes en los últimos años por lo que digamos que tenemos una parte del mercado del cambio de divisa bastante importante. En enero del 2025, es cuando hicimos la primera transacción a través de Redpin y ahora mismo estamos a más de 100 operaciones al mes y cada vez tenemos más profesionales, abogados e inmobiliarias que usan la plataforma.

P.: ¿Cuál sería el gasto medio que realiza un comprador/inversor y a qué nivel se dirige, si a un activo prime, de lujo o más normal?

R.: Un inversor puro y duro que viene a Madrid para comprarse un edificio, reformarlo y luego revender o alquilar, hablamos de fondos muy importantes. Luego tenemos otro tipo de inversor que se mueve en otros mercados como puede ser la costa, las islas que compra un inmueble un poco más exclusivo que usa durante dos semanas al año y el resto lo utiliza como inversión. No tengo datos concretos de precios, pero en Mallorca, por ejemplo, las operaciones medias rondan los dos millones de euros.