Marc Chico (Cristalia): “El cambio de oficina a vivienda nos ha beneficiado a los submercados”

Marc Chico es presidente de la comunidad de propietarios del parque empresarial Cristalia, gestionado por el área de property management de oficinas de Cbre. El parque empresarial Cristalia se ha convertido en uno de los complejos más reconocibles dentro de la periferia urbana de la capital. Situado estratégicamente en el noroeste de Madrid, junto al recinto ferial Ifema y el Palacio de Congresos, dentro de sus instalaciones destacan sus espacios verdes, tras haber modernizado y dinamizado las zonas comunes, lo que está contribuyendo a generar sinergias entre las más de 40 empresas que ocupan sus instalaciones. Está compuesto por 9 edificios de los cuales 8 son de oficinas y uno de ellos el hotel AC Hotel Madrid Feria by Marriott. En cuanto a los 8 edificios de oficinas se pueden encontrar propietarios tan diversos como Merlin Properties Socimi, Orbis Cristalia 2 & 3, Árima Socimi Real Estate, Agrupación Mutual Aseguradora (AMA), Orbis Cristalia 5 & 6, Reside Global, Iosa Inmuebles o Viviendas y Oficinas.

Durante esta entrevista con EjePrime, Chico realiza un pronóstico de como va a evolucionar el mercado de oficinas, una vez que ha dejado atrás los problemas derivados de la pandemia y emprende un camino hacia las ocupaciones de oficinas que componen la primera corona de la ciudad, tras la falta de stock por el cambio de uso de un buen número de oficinas en residencial.

Pregunta: ¿Qué es el Centro Empresarial Cristalia y cómo se encuentra configurado?

Respuesta: Es un parque de oficinas que está compuesto por nueve edificios y tenemos a día de hoy más de 2.000 trabajadores y una ocupación en que ronda el 72%, lo cual es relevante. Tenemos 60.000 metros cuadrados en total de oficinas y 40.000 metros cuadrados en zonas verdes. Se trata de edificios de oficinas de muchísima calidad, tenemos también un hotel y digamos que se ha configurado alrededor de una plaza central que son básicamente zonas verdes con distintos ambientes y algunos servicios adicionales, pero sobre todo, esta capacidad de saber mirar para dentro lo ha convertido en un sitio muy agradable que, de algún modo, genera sinergias de una forma muy intuitiva entre los edificios y los distintos espacios, para que los usuarios los puedan usar. Como a mí me gusta decir, Cristalia es un parque donde puedes entrar a primera hora de la mañana y salir a última hora del día sin necesidad de haber tenido que salir del parque por cualquier cosa. Tu vida se puede desarrollar durante la semana dentro del parque. Al final ha sido una ventaja y en parte es por la propia configuración física del parque.

P.: ¿Cuántas empresas componen el parque empresarial?

R.: A día de hoy tenemos más de 40 empresas en los nueve edificios del parque. El parque está compuesto por ocho edificios de oficinas y un hotel. Estamos en un 72% de ocupación en todo el parque, con lo cual estimamos que podríamos llegar a una ocupación media que podríamos tranquilamente llegar a 65 y 70 empresas en el futuro, con una ocupación estabilizada en el 90% o 95%, gracias a las  dinámicas de oficinas que estamos viendo en el sector y que poco a poco y paulatinamente estaríamos más cerca de alcanzar.

P.: ¿Qué sectores predominan entre las empresas del complejo?

R.: Aunque tenemos empresas de todos los sectores y tipologías, multinacionales muy relevantes y algunas de perfil más local, hay que destacar los sectores farmacéutico, software y los seguros. Uno de los edificios de Cristalia está ocupado por la agrupación médica que son propietarios de su propio edificio, pero también tenemos empresas muy relevantes que conviven a nivel nacional dentro del sector de la consultoría y el inmobiliario. Solo para darte algunos nombres, sobre todo, en el sector farmacéutico, tenemos empresas tan relevantes como pueden ser Novo Nordisk o Faes Farma. Dentro de otros sectores, como el de la consultoría, tendríamos a Legalitas, Coface. En el sector de seguros, está Aegon y algunas empresas del sector software como 2 K Games, empresa de videojuegos, General Dynamics incluso a Santander y Solvia tienen algunos espacios en el parque, con lo cual tenemos una diversidad muy grande.

P.: ¿Y qué tipo de sinergias se producen entre las distintas empresas que lo ocupan?

R.: En cuanto a las sinergias, me gustaría destacar tres niveles. Una seria más las sinergias de los propietarios, que han demostrado como en un parque empresarial de 9 edificios, donde hay una comunidad de propietarios que de alguna manera se tienen que poner de acuerdo por todo, con distintos perfiles y distintas necesidades e intereses. Hay distintos business plan, distintas necesidades de valoración, distintas ocupaciones de los edificios. Yo destacaría como los propietarios de algún modo han sabido coordinarse y trabajar juntos en este parque empresarial lo que ha posibilitado que podamos afrontar proyectos de digitalización e implantación. Hemos podido colaborar en temas como, por ejemplo, la lanzadera para los inquilinos, compartiendo costes lo que ha ayudado muchísimo a que podamos mejorar entre todos la oferta de servicios que hemos acabado dando a nuestros inquilinos. Tenemos también el experience manager de Cbre que se dedica a montar distintos eventos durante todo el año y el cual está increíblemente bien valorado por los inquilinos. Por lo que se refiere a los inquilinos yo creo que sí que podemos ver y hay ejemplos concretos como la colaboración en la organización del plan estratégico y participar de forma activa, ofreciendo servicios, productos, sponsorizar las actividades de los servicios que estos inquilinos ofrecen. Se pueden hacer presentaciones de determinados productos en el propio parque para los usuarios del parque, aparte de las oficiales. Incluso se dan actividades en las que han podido colaborar varios inquilinos con causas benéficas conjuntas, como la recogida de enseres y alimentos que se hizo este año para la Dana. También aunque son menos comunes, colaboraciones directas entre empresas de los mismos sectores. Finalmente, hay un tercer nivel que a veces cuesta diferenciar que es la de las propias empresas, que el propio parque les ha permitido disfrutar de mayores servicios, que tengan esta aplicación de gestión que decía, que tengan eventos, que puedan realizar actividades saludables como la escuela de pádel, que tengan descuentos por productos concretos y todo ello cerca del nudo de la M-30. Tenemos una ubicación que al final del día es mucho más estratégica de lo que a algunos les podría parecer. Se tarda entre unos 20 y unos 45 minutos en llegar, dependiendo del sistema de transporte, lo que hace que estos usuarios vengan más de media a la oficina que el porcentaje que solemos ver en edificios oficinas en zonas más secundarias o más periféricas.

“A día de hoy tenemos más de 40 empresas en los nueve edificios del parque, lo que supone una ocupación del 72% que en virtud de la dinámica del sector podría alcanzar el 95% y llegar a las 70 empresas”

P.: ¿Qué tipo de ventajas competitivas ofrece un centro empresarial como Cristalia que está dentro de la ciudad frente a otros parques empresariales más alejados?

R.: Las oficinas han sido el asset class por excelencia del sector inmobiliario español durante muchísimos años y lo que ocurrió durante el Covid nos enseñó, como habíamos visto antes en el retail. En las oficinas yo diría que el impacto aún fue más fuerte. Poca gente se plantea que en la oficina es probablemente el espacio donde más tiempo pasas durante el año en toda tu vida, porque laboralmente pasas del lunes a viernes. Esta forma de trabajar tan profunda que nos trajo el Covid, este cambio en la mentalidad, en la forma de afrontar esta situación y sobre todo las necesidades que estas oficinas debían tener, ha hecho que parques como Cristalia, al igual que el resto de oficinas en general, se hayan podido colocar como alternativas muy viables. Desde un punto de vista económico somos competitivos, pero al mismo tiempo estamos ofreciendo servicios que de algún modo es muy complicado poder encontrar en ubicaciones mucho más céntricas. Sabemos que las ubicaciones céntricas siempre han sido atractivas, pero también es cierto que en un entorno donde el talento está empezando a priorizar la flexibilidad, en un mundo que está cambiando mucho más hacia los hábitos saludables, tener 40.000 metros cuadrados de zonas verdes, tener actividades saludables, realizar eventos colaborativos, crear un sentimiento de comunidad, estar en la vanguardia en lo que pueden significar algunos elementos tecnológicos, son cosas que se aprecian muchísimo en nuestros inquilinos. Nos han comentado que en los últimos años esto ha sido determinante para poder convencer a sus empleados de volver a la oficina, porque hubo un momento que había una cierta reticencia para volver a la oficina y la gente prefería trabajar desde casa. Creo que este ajuste ha venido acompañado de oficinas de mayor calidad, oficinas con más servicios y oficinas más sostenibles. Es lo que estamos ofreciendo y por eso estamos viendo este incremento la ocupación.

P.:  Las tendencias actuales están hablando en estos momentos de sistemas híbridos. En Cristalia, ¿las empresas están totalmente ocupadas o tienen sistemas rotativos de teletrabajo o se ha superado plenamente la etapa en la que prácticamente nadie pensaba ya en volver a la oficina como antes?

R.: Yo creo que este tema en más bien un tema estructural que hemos visto en el en el mercado, más que de Cristalia. Creo que todo el mundo sigue siendo muy consciente de lo que pasó en el Covid, pero también hay que recordar que los espacios de trabajo, la proyección de los espacios de trabajo, cuánta gente necesita tener teletrabajando, tu modelo operativo como empresa, no únicamente viene acondicionado por lo que puede haber pasado en el Covid, también viene condicionado por elementos macro, por posibles subidas o bajadas de tu sector. Creo que el teletrabajo se ha integrado completamente en nuestras vidas, esto es un elemento que podemos dar por seguro, y cuando un elemento tan significativo y tan nuevo entra impactando de una forma tan fuerte, nos pasamos un poco de frenada y en un momento dado el nivel de teletrabajo que se registró era prácticamente insostenible y podría tener un impacto, sobre todo en ciertos sectores en cuanto a la productividad de los empleados. Hay un componente cultural que yo agradezco mucho de nuestro país y de estar en España. Un punto fundamental en las empresas es verse la cara, darse la mano, pasar tiempo físicamente con la gente, es algo que verdaderamente necesitamos y que está en nuestro ADN y que no es lo mismo en otros países. Nosotros hemos visto que tras el reajuste del teletrabajo hemos registrado niveles de ocupación más altos en España que en otros países europeos, precisamente porque creo que hay un componente cultural. Está claro que el teletrabajo ha venido para quedarse, pero estamos viendo cómo las empresas están reajustando el mismo a unos niveles saludables en base a su sector, a sus necesidades y, sobre todo, han entendido que tener un cierto nivel de flexibilidad es necesario, pero tenerlo demasiado puede ser contraproducente.

P.: ¿Qué precios ofrece Cristalia comparativamente con el conjunto del sector de oficinas?

R.: Nosotros en Cristalia solemos tener un rango que depende del propietario, del edificio y hay elementos que no se pueden unificar al cien por cien, pero lo que intentamos todos los propietarios en tener niveles parecidos de renta. También hay edificios que se construyeron un poco antes, otros un poco después, algunos tienen unos servicios internos dentro del edificio. Yo diría que estamos en un rango aproximado entre los 14 y los 15 euros por metro cuadrado, más obviamente, los gastos de comunidad que es una práctica común en el sector de repercutir los costes de operativos del edificio al inquilino. Esto nos posiciona en un nivel de renta muy competitivo y creo que en un balance muy adecuado entre lo que es la renta que efectivamente el inquilino paga y realmente el servicio y la calidad de oficinas que acaba recibiendo. Tenemos espacios de una calidad de grado A, con lo cual tenemos un nivel de calidad muy alto pero que además vienen incluidos con todos estos servicios. Es importante resaltar que estamos dentro del rango de precios que estamos viendo en otros parques empresariales, no voy a decir similares, pero en otros parques empresariales de zonas similares que funcionan con una operativa o con una idea similar.

“La reducción de stock en el centro de Madrid y el encarecimiento de precios, ha provocado que algunas empresas se planteen si estar en el centro es una solución viable económicamente”

P.: ¿Cuál va a ser el futuro que va a tener el mercado de oficinas?

R.: Cuando hablamos del sector de las oficinas, aquí hablamos ya de las dinámicas de las oficinas que hemos visto en Madrid, sobre todo en el último año y medio o dos años, donde se ha producido un fenómeno muy relevante y es que ha habido un reposicionamiento de oficinas para residencial y esto ha provocado una caída muy relevante del stock de oficinas dentro de la M-30, que se considera el centro de Madrid y las zonas más prime de Madrid. Esta situación ha beneficiado muchísimo a estos submercados que se encuentran en la primera corona fuera de la M-30 como podemos ser nosotros. Otros mercados que también se han beneficiado han sido Las Tablas, Manoteras, Julián Camarillo. Pero nosotros nos hemos beneficiado porque por la ley de la oferta y la demanda si se reduce el stock, no solo quedan menos metros sino que los metros que quedan se encarecen y esto creo que ha hecho insostenible para algunas empresas, sobre todo las empresas con márgenes más ajustados, que han tenido realmente que repensarse si estar en el centro era una solución viable para ellos, desde el punto de vista económico. También se ha abierto la mente de muchas empresas a plantearse que estas zonas más inmediatas fuera M-30 de Madrid, están mucho mejor conectadas de lo que esperaban.

P.: Y este movimiento en el mercado de oficinas ¿qué efectos va a tener en las rentas?

R.: En el último año, hemos visto un incremento muy significativo de la actividad en esta primera corona. Desde el punto de vista del mercado ocupacional, empieza a haber una demanda grande para estos espacios, lo que pasa es que venimos también de unos años donde ocupar estos espacios por el Covid, había sido algo más complicado. Aún tenemos un nivel de espacio vacío no muy relevante, pero sí suficientemente significativo para que aún no haya un impacto en la subida de rentas. Mi sensación es que los edificios de buena calidad, bien ubicados, bien conectados no van a tener problemas en los próximos años para alcanzar ocupaciones altas e incluso poder potencialmente acabar pidiendo rentas superiores. La pregunta obviamente se basará más en ver cómo reacciona el mercado de inversión a esta reacción del mercado ocupacional y ver sobre todo esta mancha de aceite que se esparce desde el centro hacia afuera, acaba llegando a estas segundas coronas o directamente se quedan en estas primeras coronas y habrá que ver qué se hace con este stock que está un poco más alejado. Es un buen momento para tener un posicionamiento en estos mercados porque hay actividad y porque los productos de calidad estamos convencidos se van a llevar el gato al agua.

P.: Por último, Cristalia es un complejo muy vinculado al área de Madrid donde está ubicado, ¿qué ha supuesto el premio empresarial que recibió del distrito de Hortaleza?

R.: Ha sido un reconocimiento enorme al trabajo que se ha realizado en los últimos dos años, donde todos los propietarios decidimos que era un momento para empezar a actualizar el parque y para tener un plan mucho más común para poder contratar, en este caso a Cbre, para que empezara a trabajar no únicamente en esta parte más de servicios, sino tener una visión más estratégica de futuro de hacia dónde podía ir el parque de una forma común. Este trabajo está aún ocurriendo y vamos a seguir desarrollando, obviamente empieza ya a dar sus frutos. Es un caso de éxito de una comunidad de diferentes propietarios con distintos perfiles y con distintas necesidades que han podido de algún modo colaborar de una forma muy estrecha y alinear sus necesidades para poder ofrecer lo que estamos ofreciendo hoy y creo que ahí el distrito de Hortaleza nos ha reconocido este proyecto y creo que reconoce también de algún modo a Cristalia como uno de los principales centros económicos que el distrito tiene.