Las operaciones inmobiliarias en el sector logístico se estabilizan

Las transacciones inmobiliarias en el sector logístico español se han estabilizado. Tras un 2021 y un 2022 de altos niveles de actividad transaccional, 2023 se ha mantenido en línea similar a los últimos seis años. La demanda se ve afectada tanto por el retraso en la toma de decisiones -de tardar unas semanas, se ha pasado a un periodo de hasta nueve meses- como por una menor actividad en el sector del e-commerce. “No obstante, repuntará gracias a las buenas previsiones de consumo para 2024 y, en especial, durante el segundo semestre, gracias sobre todo al turismo y a la campaña del Black Friday”, han explicado hoy Adriana Gorri, directora de Markets de JLL España, y Laura Caballero, directora de Digital Business Experience y responsable de Barcelona en JLL España.

Por áreas geográficas, la zona centro del país cuenta con 13,8 millones de metros cuadrados de suelo logístico, con un nivel de vacancy medio del 8,4%, según datos de esta consultora. La primera corona de Madrid tiene disponible un 12,3% de su suelo, debido principalmente a que las tendencias de consumo en España ahora son diferentes a las del resto de Europa por dos factores principales: “El buen tiempo nos anima a salir a comprar a la calle y, además, las distancias son más cortas y totalmente asumibles en transporte público”, afirma Caballero.

La contratación de naves logísticas en Madrid se ha mantenido en la media de los últimos años durante el primer trimestre de 2024. El take up total ascendió a 208.000 metros cuadrados, un 6% más que doce meses antes (y un 26% superior al dato del trimestre anterior -último de 2023-). Algunas operaciones que sirven como ejemplo han sido: el alquiler por parte de Pepco de una nave de 47.000 metros cuadrados propiedad de Merlin Properties en Cabanillas del Campo, intermediada por JLL; y el alquiler por parte de Logifashion de una nave de 80.000 metros cuadrados en Ontígola bajo la modalidad llave en mano.

En Cataluña, son 10,1 los millones de metros cuadrados en stock, que cuentan con un 5,5% de disponibilidad media. A diferencia de Madrid, Barcelona tiene menor cantidad de suelo (y unos precios ligeramente más altos) a causa de sus condiciones geográficas. “Tanto el mar como la montaña limitan el espacio practicable. No cuenta con zonas alrededor equiparables a las del centro, como Illescas, Guadalajara, Toledo, etc.”, señala Gorri.

Las principales dificultades para este sector se deben a la falta de naves y suelo, así como a una menor actividad en e-commerce

Así, Cataluña ha protagonizado en el primer trimestre una ralentización, sobre todo por la falta de naves y suelo disponible, así como por una menor actividad en e-commerce. El take up ha sido de 95.000 metros cuadrados, un 57% menos que doce meses antes y un 16% menos que en el trimestre anterior. La segunda corona ha registrado un 80% de la actividad. En concreto, se puede destacar Santa Perpetua de Mogoda, donde Rijke España ha alquilado una nave de 15.000 metros cuadrados en G-Park.

El mercado logístico español cuenta con un total de 1.297 naves en stock, y una superficie de 23,9 millones de metros cuadrados. De ellas, JLL cuenta con material audiovisual en un 80 % de los productos y tiene a un 70% de propietarios identificados. Entre 2018 y 2024, se cerraron más de 450 transacciones.

De ese total de 1.297 activos, 99 naves, con 1,8 millones de metros cuadrados, están disponibles. Además, de oferta futura, hay 43 proyectos, con un millón de metros cuadrados que se gestionarán durante 2024.

La consultora JLL ha realizado este trabajo durante casi dos años gracias a un equipo multidisciplinar, que ha recogido datos de naves logísticas en ocho provincias españolas. Para ello, han recopilado información sobre 939 propietarios y 1.166 inquilinos, complementada con 1.154 fechas de construcción, 1.271 fotos, 365 planos y 33 vídeos. Con todo, ya tienen un nuevo mapa en funcionamiento, que se va actualizando a diario.