Boston, horizonte 2030: captar la inversión sin caer en la gentrificación

Boston, el laboratorio urbano de la costa este. La capital del estado de Massachusetts ha puesto en marcha el plan Imagine Boston 2030 para hacer frente a los efectos del cambio climático y “subsanar” las acciones urbanas realizadas en el último siglo, que han generado procesos de gentrificación. El plan impulsado por el consistorio busca captar inversión para aumentar el parque de vivienda asequible en toda la ciudad y así reducir los desplazamientos y mejorar la calidad de vida de los ciudadanos.

La capita de Massachusetts, ubicada en la costa Esta a unos 300 kilómetros de Nueva York, cuenta con una población de apenas 690.000 habitantes, pero con un radio de influencia de siete millones. Sede de compañías como General Electrics o Gillette, a sus afueras se encuentra la Universidad de Harvard y el Massachusetts Insititute of Technology (MIT), lo que convierte a Boston en un hub de inovación y creación de empresas. 

El consistorio ha pintado el mapa de Boston diferenciando tres problemas y aportando tres soluciones. Para las grandes áreas residenciales, Boston busca aplicar políticas antidesplazamiento atrayendo negocios e inversión que incrementen la actividad en las áreas sin caer en la realidad de los barrios dormitorio. En las zonas comerciales y financieras, la ciudad apuesta por la construcción de edificios de usos mixtos que supongan la creación de puestos de trabajo y a la vez atraigan residentes, ofrezcan servicios y creen centros vivos.

Las grandes zonas comerciales de la ciudad han mantenido la actividad a pesar del gran golpe del Covid-19. El frenazo en la llegada de turistas, que superó los veinte millones entre nacionales e internacionales en 2019, y el cierre de las universidades, que llevaba a la ciudad unos 250.000 estudiantes, combinado con el parón de las oficinas, supuso un gran golpe para el retail, pero los cierres han estado lejos de la media estadounidense, situada en el 30%, según datos de Cbre.

Con los cambios en el consumo provocados por la pandemia, la relación entre retailers y propietarios está cambiando. “Los propietarios inteligentes están ofreciendo contratos con un año de vigencia que luego se reajusten a tarifas pre-Covid justas”, señalan desde la consultora.

El Covid-19 ha supuesto un golpe para el retial con la falta de llegada de turistas y estudiantes 

En los grandes barrios de oficinas de la ciudad, la caída de actividad está paralizando el mercado y se prevé que durante la primera mitad del año las rentas vayan a la baja, mientras la disponibilidad aumenta. Con las esperanzas puestas en la vacunación, se espera que la vuelta a la oficina se suceda de manera lenta tras el verano.

“Aunque la contratación de oficinas despegue en la segunda mitad del año, la organización y el espacio requerido por parte de las empresas van a ser muy diferentes debido al cambio de comportamiento provocado por la pandemia”, agregan desde la consultora.

En la tercera zona en la que el consistorio ha puesto la lupa son las “áreas en los bordes”, espacios entre los grandes núcleos residenciales y comerciales con grandes áreas de terreno sin ocupar. La ciudad busca atraer inversión a estas zonas ampliando los barrios colindantes, aumentando la oferta y aliviando a la vez la subida de precios de la vivienda en la capital.

Uno de los riesgos que comporta la renovación es la gentrificación de las zonas residenciales de la ciudad, que eleve los precios y produzca un cambio en los vecinos. “La gentrificación es un proceso constante en la ciudad debido básicamente al fuerte crecimiento económico y la alta demanda de vivienda”, explica Margarita Iglesia, senior urban designer y responsable del máster de arquitectura urbana del Boston Architectural College (BAC).

“La gentrificación es un proceso constante en la ciudad debido básicamente al fuerte crecimiento económico y la alta demanda de vivienda”, sostiene Iglesia

La oferta residencial de la ciudad ha ido en caída los últimos treinta años, acompañada de subidas de precios. Con el confinamiento, la demanda de pisos y casas de mayor tamaño creció, menos en el centro donde las viviendas cuentan con espacios más reducidos.

“La tendencia en el mercado multifamily del centro de Boston dio un giro de 180 grados durante la pandemia ya que las rentas y la ocupación cayeron en el centro de la ciudad, mientras que se mantuvieron estables en los suburbios”, señalan desde la oficina de Cbre de la ciudad. Boston cerró el año con caída de ventas en el mercado residencial, pero la consultora apunta hacia buenas previsiones para este año con la reocupación de las áreas del centro por trabajadores y estudiantes.

“Con el desempleo a la baja y el crecimiento de las rentas en algunos suburbios, esperamos que los fundamentales continúen fuertes, sobre todo en las áreas alejadas del centro”, señalan desde la consultora. Para el centro, se prevé que la recuperación se ralentice hasta que la actividad se reprenda totalmente.

La consultora señala otro punto al que no perder de vista para la recuperación del inmobiliario entre la mayoría de las ciudades estadounidenses, entre ellas Boston: los fondos federales dentro del plan de rescate impulsado por la Administración Biden. Esta inversión del gobierno del país irá destinada a propietarios de comercios, pero el ayuntamiento recibirá fondos que su alcaldesa, Kim Janey, ha anunciado que podrían ir destinados a la creación de líneas de autobús gratuitas que circulen por las zonas más concurridas de la ciudad.

Boston es la ciudad de Estados Unidos con peor tráfico, una tendencia que empeorará con la pandemia 

Boston es la ciudad con peor tráfico de Estados Unidos desde 2019, generando un gasto de 2.205 dólares a cada conductor anualmente, según un estudio de la consultora Inrix. Con la pandemia, la tendencia, lejos de reducirse, ha ido a más. A pesar de que durante los meses de cuarentena la conducción se redujo en un 50%, un 38% de los ciudadanos van en coche al trabajo, frente al 23% que marcaba la tasa antes del Covid-19, según un estudio realizado por el grupo empresarial A Better City (ABC). A la vez, un 16% de los ciudadanos aseguran utilizar el transporte público, frente el 29% de antes del coronavirus.

“El plan Imagine Boston 2030 busca mejorar la conectividad a largo plazo invertido en otras opciones de movilidad incluyendo carriles para bicicletas y mejores aceras, especialmente en las áreas alejadas de las conexiones de transporte”, sostiene Iglesias. 

La caída de la movilidad en vehículo privado es otro de los pilares de la estrategia climática de la ciudad. La gran apuesta para paliar los efectos del cambio climático es la construcción de un paseo marítimo resiliente ante efectos como la subida del mar. Además, la ciudad está diseñando un plan de la mano de la firma de arquitectura local Stoss Landscape Urbanism y la consultora Urban Canopy Works bajo el nombre de Urban Forest Plan que busca aumentar la infraestructura verde de la ciudad.

En el paseo marítimo de Boston se está rehabilitando en hospital para que pueda operar en las situaciones más adversas.  

Los futuros landmarks de Boston

Gracias a la reconstrucción del paseo marítimo, la ciudad está desarrollando dos grandes proyectos que, según Iglesia, tienen puntos para convertirse en grandes figuras arquitectónicas de la ciudad ya que representan “una excelente resiliencia en sus soluciones de diseño”. Uno de ellos es la rehabilitación del hospital de Charlestown. El Ayuntamiento cedió el terreno al patronato del centro, que realizará una inversión de 23 millones de dólares para la rehabilitación de un hospital que sea capaz de operar en las situaciones más adversas.

Además del proyecto sanitario, la arquitecta señala un proyecto residencial desarrollado por el estudio The Architectural Team que sumará 3.200 metros cuadrados de una nueva zona residencial de 478 viviendas. El edificio está elevado del suelo para soportar inundaciones y contará con paneles solares para proporcionar su propia energía y contará con el sello Leed de sostenibilidad. Además del edificio residencial, se construirán zonas comerciales y espacios verdes.

Uno de los edificios más icónicos de la reforma del West End en Boston 

El laboratorio urbano a 300 kilómetros de Nueva York

En su obra de 1961 ahora rescatada por los propulsores de la ciudad de los quince minutos, Muerte y vida de las grandes ciudades, la urbanista Jane Jacobs ponía bajo estudio el distrito North End de Boston considerado un espacio marginal de la ciudad con una alta densidad que la urbanista veía con buenos ojos. 

Al otro lado de la ciudad, el Ayuntamiento impulsó una reforma de base higienista en el distrito de West End. La zona, separada de otros distritos por una pequeña bahía, recogió la inmigración en el siglo XVIII y XIX y hasta 1950 contaba con población de renta baja. Finalmente, la ciudad obtuvo fondos federales para la renovación.

El distrito fue demolido por completo y repoblado con apartamentos de alquiler para rentas altas, apartando de sus viviendas a 2.700 familias de rentas medias y bajas. “Los efectos negativos económica y socialmente de las reformas urbanas han impactado en toda la ciudad a lo largo de los años, pero el plan actual apuesta por aumentar el compromiso ciudadano y la preservación histórica de los inmuebles”, explica Iglesia.