El perfil del inversor: nacionales y extranjeros en residencial,‘family offices’ en terciario

El mercado de inversión inmobiliario se anima. Si el primer semestre se ha cerrado con un aumento del volumen total en España, las previsiones pasan por que la inversión vaya al alza, al calor de la bajada de los tipos de interés. Los actores nacionales tiran del mercado de inversión, mientras los internacionales apuestan sobre todo por el residencial y los family offices huyen del riesgo y se centran en locales y oficinas. ¿Cómo es el perfil del inversor en el primer semestre?

Los inversores privados constituyeron el grupo predominante en la inversión en el sector inmobilario en España durante la primera mitad de 2024 según un informe reciente de Cbre. A ellos les correspondió un 18% (mismo porcentaje que 12 meses antes) del volumen de inversión, que ascendió a más de 5.500 millones de euros entre enero y junio de este año. 

Según esta consultora, la segunda posición en este ránking fue para las socimis, responsables de un 12% de la inversión. Este dato triplica el 4% que estas sociedades registraron en el primer semestre del año pasado.  

Paloma Relinque, head of Capital Markets en España de Cbre, señala que “se anticipa una aceleración adicional de la actividad económica en el segundo semestre, atribuible al reciente descenso en los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y el creciente interés de los inversores”.

Los datos de esta firma señalan que un 57% del capital proviene de inversores españoles, tras un notable aumento de 24 puntos porcentuales respecto al ejercicio 2023. A continuación, se sitúan los inversores británicos y estadounidenses, con un 6% cada nacionalidad. 

En una línea similar, Savills Research explica que la inversión nacional se hace con un 55% del volumen en este 2024, mientras que la internacional alcanza un 45%. De este último porcentaje, destacan los inversores europeos, con un 53%; seguidos por Estados Unidos, en un 21%; y países de Oriente Próximo, con un 8%.  

Se han invertido 1.500 millones, un 27%, en residencial durante el primer semestre

Gonzalo Ladrón de Guevara, director ejecutivo de Capital Markets en Savills, explica que “el inversor privado ha seguido aprovechando los tipos altos para comprar con menos competencia y en ubicaciones prime con más facilidad, ante la ralentización de compras del capital institucional que, por su parte, aprovecha el momento de mayor ajuste de precios en otros mercados que han corregido más que el español”.

En cuanto a la tipología de activos, según Cbre, el preferido es el residencial, donde se han invertido 1.500 millones de euros en los seis primeros meses, lo que supone un 27% del total. A esta cifra contribuyeron las operaciones de los llamados sectores alternativos, como el flex living y las residencias de estudiantes, así como el segmento affordable en el residencial de alquiler. Por su parte, JLL destaca que, en este área, el volumen de inversión en multifamily (PRS/BTR) se sitúa en  295 millones de euros, un descenso del 72% en comparativa anual, mientras que crecen las operaciones de productos en desarrollo para la venta (BTS) y de producto de otros sectores para reconvertir a residencial.

Los hoteles, según Cbre, recibieron cerca de 1.400 millones de euros, un 25% de la inversión, que se vio impulsada sobre todo por las islas.

El sector retail se llevó unos 1.000 millones de inversión, un 18% del total, gracias a los centros comerciales, donde se invirtieron 750 millones (un 820% más), según datos de JLL.

En oficinas, se inyectaron 830 millones, un 15% de la inversión, con compras para uso propio y el segmento midcaps a la cabeza. JLL explica que el capital privado destaca en este segmento, sobre todo en Madrid. 

Por su parte, los activos industriales se hicieron con 400 millones, un 7%, a la espera de un aumento de los volúmenes de inversión y la llegada de más fondos core (de forma selectiva) durante el ejercicio actual. 

Madrid y Barcelona consiguieron cerca de un 50% de la inversión, 6 puntos más

El sector sociosanitario logró 275 millones, un 5%; mientras que otras tipologías de activos, 31 millones, un 0,6%, con notable peso en los sectores de educación y deporte.    

Savills Research, en paralelo, apunta que hoteles, multifamily y retail son los segmentos que han registrado un mayor volumen de inversión. Entre los tres suman un 63% del total: hoteles, un 25%; multifamily, un 20%; y retail, un 18%, porcentajes no muy diferentes de los de Cbre y JLL.

Madrid y Barcelona consiguieron cerca de un 50% del volumen total de inversión, lo que supone un aumento de 6 puntos porcentuales con respecto al ejercicio anterior, según Cbre.

En la capital catalana, el protagonismo es para los family offices internacionales, que se concentran de forma notable en el sector terciario (locales comerciales y oficinas situadas en el centro de la ciudad, con rentabilidades medias del 5,5%) y dejan atrás la inversión residencial. Cat Real Estate explica que el cambio de estrategia de estas sociedades viene “motivado por la nueva normativa vigente, que ha introducido limitaciones y complicaciones para este tipo de operaciones”.  

Nacho Castella, director general de esta consultora catalana, señala que “los family offices han parado de invertir en residencial para dedicar al alquiler. Son operaciones con gran riesgo e inseguridad actualmente. Este capital se dirige ahora a la compra de otro tipo de activos, lo que hace que la oferta de pisos en alquiler en manos de family offices se reduzca”.

En Barcelona, el protagonismo es para ‘family offices’ extranjeros

Los family offices se han concentrado, por ejemplo, en el barrio del Eixample y se han distribuido entre un 60% en locales comerciales y un 40% en oficinas. Los principales motivos son su  rentabilidad y estabilidad, según Cat Real Estate.