El ‘real estate’ mundial tuvo una rentabilidad del 4% en 2025 frente a pérdidas del 1% en 2024

El mercado inmobiliario mundial también se encuentra en plena recuperación. Al igual que sucede con el real estate nacional, donde a la vista de los últimos datos de 2025, puede afirmarse que goza de buena salud, siendo uno de los más atractivos para la inversión, algo parecido está sucediendo a nivel mundial. Durante los tres primeros trimestres de 2025, el sector inmobiliario mundial registró una rentabilidad del 4%, lo que supone una notable mejora con respecto a la tasa negativa del 1% registrado en el mismo periodo de 2024.

Y aunque el mercado aún no esté en pleno auge, parece estar evolucionando hacia el crecimiento y las oportunidades, según recoge el informe de ‘Perspectivas Real Estate-Research’ elaborado por DWS. Impulsadas por el aumento de los alquileres todas las regiones han experimentado una revalorización positiva del capital, a menudo reforzada por el retorno de la liquidez y la compresión de los rendimientos.

De cara al presente ejercicio de 2026 y a lo largo de la segunda mitad de esta década, este trabajo prevé la posibilidad de un periodo de rendimiento elevado. “Los atractivos rendimientos iniciales, los sólidos fundamentos y las previsibles bajadas de los tipos de interés podrían ser un buen augurio para el rendimiento inmobiliario” explica DWS en su estudio.

Para los próximos cinco años, estima DWS que el mercado inmobiliario mundial podría registrar una rentabilidad neta media anual sin apalancamiento de alrededor del 7,5%

Este resultado es apreciable en Estados Unidos, Europa y Asia-Pacífico, sin que se prevean diferencias significativas en el rendimiento agregado. Aunque advierte el estudio que “esto no significa que todas las ciudades y sectores vayan a comportarse de la misma manera, como ya se ha puesto de manifiesto durante la recuperación”.

Para los próximos cinco años, estima DWS que el mercado inmobiliario mundial podría registrar una rentabilidad neta media anual sin apalancamiento de alrededor del 7,5%. Dado que los rendimientos iniciales de los activos de mayor calidad son, hoy en día, unos 100 puntos básicos superiores a los mínimos de 2021, y que se prevé que los alquileres crezcan alrededor de un 3% anual, se espera que estos dos factores sean los principales impulsores de la rentabilidad prevista.

Así añade que, aunque los tipos de interés más bajos, la reducción de los márgenes de deuda y el retorno de la liquidez pueden proporcionar un apoyo adicional a las perspectivas, “dada la incertidumbre en torno a la política monetaria a medio plazo, nos mostramos reacios para tener en cuenta una compresión considerable de los rendimientos”.

Reconoce que el mercado europeo puede haber estado un paso por delante en su recuperación, pero, de cara al futuro, se prevé que las tres regiones registren rendimientos muy similares en los próximos cinco años. Ciudades como Miami, Atlanta y Nashville en Estados Unidos, Berlín, Madrid y Londres en Europa, y Seúl, Sídney y Brisbane en Asia-Pacífico, se encuentran entre las que se prevé que obtengan algunos de los rendimientos más sólidos a nivel mundial en los próximos cinco años. Por el lado contrario, y aunque muestra una perspectiva menos positiva para algunos mercados importantes, como Nueva York, París y Tokio, “los tres pueden seguir ofreciendo oportunidades selectivas”, recoge el estudio.

Ciudades como Miami, Atlanta y Nashville en Estados Unidos, Berlín, Madrid y Londres en Europa, y Seúl, Sídney y Brisbane en Asia-Pacífico, se encuentran entre las que se prevé que obtengan algunos de los rendimientos más sólidos

Si bien prevé que todos los sectores experimenten un cierto crecimiento del valor en los próximos cinco años, a nivel mundial la preferencia reside en los sectores residencial e industrial. Sin embargo, las perspectivas del son ahora menos uniformes en cada una de las regiones, con el sector minorista a la cabeza en Estados Unidos y el sector de oficinas con un buen rendimiento en el norte de Asia.

Una característica común a casi todos los mercados que cubre DWS es que, en los últimos años, se ha producido una reducción significativa de la actividad promotora. Debido al riesgo, la revalorización y el fuerte aumento de los costes de construcción, los promotores han tenido dificultades para poner en marcha nuevos proyectos, lo que ha provocado una creciente escasez de nuevas construcciones y una previsión de oferta mucho menor, con la consiguiente perspectiva de escasez. De hecho, señala DWS que el mercado ya está tan ajustado que no es raro ver alquileres récord en varias ciudades, especialmente en el sector residencial, pero también en el sector de oficinas, que antes estaba en crisis.

Para algunos inversores, esto puede ser suficiente, ya que buscan aprovechar el aumento de los alquileres y la mejora de los ingresos operativos netos para obtener un mayor rendimiento. Pero, una vez más, la situación de la oferta debería influir en el enfoque, tanto en la selección del mercado como en la estrategia de inversión.

Bajo esta situación el informe señala que “este contexto podría facilitar estrategias de gestión más activas, como el realquiler, la remodelación y el desarrollo, con el objetivo de apoyar una mayor rentabilidad ajustada al riesgo, especialmente en aquellas ciudades y sectores en los que la escasez de oferta coincide con un nivel de demanda sostenido.

La falta de stock disponible podría favorecer el paso a otros segmentos del sector residencial, como las residencias para estudiantes

Esta dinámica, señala el estudio, es más evidente en el sector residencial, ya que se prevé que muchas grandes ciudades sufran una grave escasez de viviendas de alquiler, ya que los mercados, que ya están muy ajustados, se enfrentan tanto a una creciente demanda de alquiler como a una oferta muy reducida.

La previsión positiva de DWS para Estados Unidos se mantiene a pesar de la oleada récord de nuevas construcciones previstas para 2024, ya que los altos niveles de absorción han vuelto a situar los niveles de desocupación por debajo de la media histórica, y se esperan nuevas caídas en los próximos años.

En todas las regiones, esta falta de stock disponible puede suponer un respaldo positivo para algún tipo de gestión activa, al tiempo que podría favorecer el paso a otros segmentos del sector residencial, como las residencias para estudiantes. Tras haber experimentado una oleada de nuevas entregas en los años posteriores a la pandemia, el sector industrial no se ha enfrentado, en general, a la misma escasez.

Otro factor que recoge este estudio es el demográfico. Los flujos migratorios han aumentado desde la pandemia y se espera que se mantengan fuertes. Estos cambios están remodelando la demanda de vivienda a nivel mundial. En Estados Unidos, las ciudades del Sunbelt, en rápido crecimiento, están atrayendo a millennials y trabajadores remotos, lo que alimenta la demanda de viviendas unifamiliares en los suburbios.

En Europa, ciudades como Madrid parecen estar beneficiándose de la inmigración sudamericana

Del mismo modo, las principales ciudades de Australia, como Sídney, están experimentando nuevos desarrollos suburbanos impulsados por la migración global. En Europa, ciudades como Madrid parecen estar beneficiándose de la inmigración sudamericana, mientras que Japón se enfrenta a una migración interna hacia los grandes centros urbanos, ya que algunas ciudades más pequeñas se están reduciendo.

Desde un punto de vista tecnológico, el estudio contempla que a largo plazo, las tecnologías emergentes, como los vehículos autónomos, que ya son habituales en Estados Unidos y China y se espera que lleguen a Europa en 2026, podrían remodelar el paisaje urbano, lo que podría abrir nuevas oportunidades residenciales, reposicionar el comercio minorista y alterar los corredores logísticos.

La tecnología también podría ser fundamental para abordar los retos medioambientales, permitiendo construir edificios que mitiguen el impacto climático y se adapten a los riesgos físicos. Al entrar en 2026, es importante tener en cuenta tanto los factores cíclicos como los estructurales que impulsan el mercado inmobiliario. El sector inmobiliario parece estar atravesando un periodo de recuperación, con oportunidades en todas las regiones y sectores, pero la tecnología, así como otros cambios estructurales, podrían redefinir las estrategias de inversión durante las próximas décadas, influyendo en dónde invertir, qué sectores priorizar y cómo crear activos resilientes y preparados para el futuro.