El suelo urbano encara un 2023 sin sobresaltos y con la estadística del Ministerio en tela de juicio

El mercado del suelo tiende a la estabilización después del repunte de los dos últimos años. El precio medio del suelo urbano en España se situó en el último trimestre de 2022 en 160 euros por metro cuadrado, un 0,1% por debajo del mismo periodo del año anterior, según los datos publicados recientemente por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Sin embargo, comparando la evolución en los doce meses del año, sí que se aprecia una tendencia al alza en los precios en el pasado ejercicio. Tomando como referencia la cifra acumulada, el precio medio del suelo en España se situó en 159,3 euros por metro cuadrado en 2022, lo que supone un incremento interanual del 4,9% respecto el acumulado de 2021, que fue de 151,9 euros por metro cuadrado, y que ya anotó un alza interanual del 5,2%.

Pero sobre estos datos planean ciertas dudas. Varios expertos consultados por EjePrime apuntan que los datos del Mitma, pese a ser los oficiales, presentan carencias. “Las estadísticas del Ministerio no son de gran utilidad por su escasa muestra y la dispersión de las transacciones que analiza”, sentencia Antonio de la Fuente, director general de corporate finance en Colliers.

Por su parte, Jorge Pajares, responsable de suelo residencial en Savills, apunta que “las estadísticas de precios de suelo urbano tienen una lectura compleja, pues hacen referencia a los precios de euros por metro cuadrado de suelo, mientras que, en el momento de compra, el precio lo determinan los metros cuadrados edificables de cada suelo”.

José Antonio Salomón, responsable del área de research de Gesvalt, recuerda que “el comportamiento del mercado del suelo no se ha mantenido estable en todos los territorios, sino que en cada uno de ellos se ha comportado de una manera distinta en función de aspectos como la demanda, el dinamismo de mercado o las oportunidades de inversión”.

En la explicación metodológica, el Mitma explica que los datos para la elaboración de la estadística se reciben mensualmente del Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, siendo el Centro de Procesos Estadísticos el encargado de recoger la información de los Registros de la Propiedad y de suministrar la información a la Subdirección General de Estadísticas en soporte magnético.

Baleares über alles

Los datos oficiales a cierre de año destacan, un año más, el liderazgo de Baleares en el ranking de comunidades con el precio del suelo urbano más elevado. El precio medio en el archipiélago se situó en 341 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre del año pasado, por delante de Las Palmas (288,42 euros por metro cuadrado) y Málaga (278,41 euros por metro cuadrado). Esto supuso un avance del 10,5% respecto el cuarto trimestre del 2021.  

De hecho, en toda la serie histórica, que se inicia en 2004, sólo se cuenta un trimestre en el que el precio medio del suelo urbano en Baleares se situó por encima de los registros a cierre de 2022: en el cuarto trimestre de 2007, justo antes de que el sistema financiero mundial se viniera abajo y se prendiera la mecha del estallido de la burbuja inmobiliaria en España. En el último trimestre de 2007, el precio medio del suelo en Baleares alcanzó 352,84 euros por metro cuadrado, un 3,5% por encima del precio de cierre en 2022.

“La escasez de suelo en Baleares es la principal razón de su primera posición en el ránking; sin ninguna duda, el número de promociones en el archipiélago se reducirá a medida que los precios continúen ascendiendo y la superficie disponible vaya disminuyendo”, asegura José Antonio Salomón, de Gesvalt. “De hecho, durante el segundo semestre de 2022 ya observamos una contracción de más del 20% frente al mismo periodo de 2021”, señala.

Jorge Pajares, de Savills, no es tan tajante como Salomón y apunta que esta tendencia al alza del precio en los próximos meses “dependerá del comportamiento que tenga la venta de segundas residencias”. Antonio de la Fuente, de Colliers, coincide con Pajares al sostener que “las limitaciones insulares suponen una cortapisa en el desarrollo del suelo y la creciente demanda de viviendas por parte de extranjeros, unido a la mayor repercusión en el precio de venta de las viviendas, hace que el precio medio de las acciones sea relativamente elevado”.

Madrid y País Vasco: el precio, ¿cae o no cae?

Después de Baleares, las tres comunidades autónomas con un precio medio del suelo urbano más elevado a cierre de año fueron Madrid (261 euros por metro cuadrado), Canarias (240,5 euros por metro cuadrado) y País Vasco (232,46 euros por metro cuadrado). Dejando de lado el archipiélago canario, que mutatis mutandis se mueve bajo las mismas tendencias que Baleares, el precio del suelo en las otras dos regiones evolucionó de forma distinta durante el último ejercicio.  

Madrid cerró 2022 con una caída de precio del suelo del 15,5%, mientras que País Vasco concentró un descenso del 15,7%. Estos datos corresponden a la comparativa del cuarto trimestre del pasado ejercicio respecto el mismo periodo del año anterior. En cambio, si se abre el foco al acumulado del año, País Vasco muestra una contracción interanual de sólo el 0,2%, mientras que en Madrid fue del 7,7%.

“La caída en Madrid puede ser consecuencia de una regularización ante el fuerte incremento que mostró en 2021, año en el que anotó un repunte del 17,6%, muy por encima del promedio nacional”, destaca Salomón.

“La caída de precio en Madrid puede ser consecuencia de una regularización ante el fuerte incremento de 2021”, señala José A. Salomón, de Gesvalt

El directivo de Gesvalt también apunta a la “singular” caída en el dinamismo de las operaciones en ambos territorios, especialmente en el segundo semestre de 2022, ya que la variación negativa en el número de transacciones de los últimos seis meses del año pasado frente al mismo periodo de 2021 fue del 24,6% en el País Vasco, y del 16,9% en Madrid.

“Este enfriamiento del mercado puede ser consecuencia de una tendencia más cauta por parte del perfil inversor, adoptando posiciones de mayor seguridad ante la decisión de compra”, sostiene Salomón.

De la Fuente no se fía de los datos del Mitma a cierre del año y apunta que este descenso en el precio “es probable que se deba a la escasa muestra del análisis”. En el caso concreto de Madrid, el director en Colliers señala que “lo que hemos visto es que sigue existiendo un gran apetito por todas las parcelas de suelo que se ponen el mercado”.

Por su parte, Pajares expone que Madrid y País Vasco son ubicaciones donde el suelo urbano es muy limitado; “por ello, el hecho de que en un año se transaccionen más operaciones en unas ubicaciones u otras tiene un importante impacto en los valores anuales del suelo urbano”.

El responsable de suelo residencial en Savills explica que, en el caso de Madrid, los desarrollos urbanísticos aglutinan una parte significativa del volumen de inversión. “En este sentido, los desarrollos urbanísticos situados al norte de la capital, como Valdebebas, que cuentan con unos precios superiores, comienzan a estar agotados en términos de disponibilidad de suelo, por lo que en 2022 han tenido un menor peso que otros desarrollos como por ejemplo El Cañaveral”, destaca Pajares, que añade que “esto puede reflejar que los precios medios del suelo hayan caído, cuando en realidad, en Madrid, se han mantenido estables o incluso han continuado creciendo según las ubicaciones”.

La España vaciada se abarata

Tal y como apuntan los expertos, las dinámicas del mercado del suelo varían sobre manera dependiendo de la unidad territorial analizada. Según los datos del Mitma, la evolución del mercado durante 2022 no ha sido uniforme. A cierre del ejercicio, en 27 provincias el precio medio del suelo se había incrementado respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que en 22 el precio había caído.  

Entre las provincias donde el precio del suelo ha ido al alza en el último trimestre de 2022 destacan por encima del resto tres provincias por el repunte exponencial del precio del suelo en comparación con el mismo periodo del año anterior: Valladolid, con un incremento del 98,5%; Toledo, con un alza del 29,7%, y Huesca, con un repunte del 28,5%.

En el otro lado de la balanza: Ourense, con una caída del precio del 40% respecto el cuarto trimestre de 2021; León, con un retroceso del 26,9%, y Huelva, que concentró un descenso del precio del 26,4%.

Además de ser las dos provincias con una mayor caída del precio interanual en el último trimestre de 2022, Ourense y León también son las dos provincias con un precio medio más bajo. La provincia gallega cerró el pasado año con una cotización media del suelo urbano de 29 euros por metro cuadrado, mientras que en León se situó en 37,8 euros por metro cuadrado.

¿Cómo evolucionará el suelo en 2023?

De cara a este ejercicio, se prevé que el precio del suelo urbano en España tienda a una moderación en el crecimiento. El cambio de ciclo inmobiliario, que ya se hizo notar en el segundo semestre de 2022, después de la primera alza de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), determinará unos precios parecidos a los del cierre del pasado ejercicio, apuntan los expertos, aunque esta dinámica no aplicará a todos los territorios por igual.

“Si hablamos en términos de precio anual del suelo, no esperamos que en 2023 se repitan los crecimientos en entornos del 5% que hemos observado en 2022 y 2021; consideramos más probable que el crecimiento del precio del suelo se reduzca, tendiendo hacia la estabilización”, sostiene José Antonio Salomón, de Gesvalt, que también especifica que cada territorio y submercado tendrá su propia evolución “en función del equilibrio que encuentren la oferta y demanda de suelo urbano en cada zona, los avances en el planeamiento urbanístico o las oportunidades de inversión que se den durante el año, entre otros aspectos”.

Jorge Pajares, de Savills, no cree que haya una debacle en el mercado, aunque destaca que habrá que estar atentos a la evolución del Índice de Precios de Consumo (IPC) y el encarecimiento de la financiación. “El buen comportamiento de los precios y ritmos de venta de obra nueva motivados por la escasez de oferta, la falta de suelo finalista en las principales ubicaciones y el apetito en el mercado de inversión para continuar promoviendo hacen difícil visualizar fluctuaciones significativas en los principales mercados; si bien esto dependerá en buena medida del comportamiento que tengan los niveles de inflación actual y tipos de interés en el tiempo”, pronostica el director de suelo residencial de la consultora.

Por último, Antonio de la Fuente, de Colliers, explica que “en un mercado perfecto en el que el suelo fuera una materia prima limitada, en la situación actual debería llevar aparejada un descenso en el precio de venta suelo; no obstante, ante las limitaciones derivadas de plazos en la gestión urbanística del suelo y que la mayoría de los propietarios no tiene necesidad de vender, ya que el suelo no se encuentra financiado, y porque ya ha afrontado alguna gestión urbanística muy larga, evitará que los precios de suelo bajen de forma notable en casi todas las ubicaciones”, concluye el directivo.