J. Velayos: “El BTR es el gran fracaso y la financiación alternativa, la mejor noticia”

Decenas de miles de profesionales del sector inmobiliario del sur de Europa se han concentrado los últimos tres días en la Fira de Barcelona para abordar la situación actual y futura de este mercado. Bajo unas medidas importantes de seguridad, para evitar altercados de años anteriores, The District ha sido el mejor termómetro de la situación del sector inmobiliario español: un momento dulce.

Así lo describe el presidente de este Congreso, Juan Velayos, que, en una nueva edición, ha congregado en Barcelona a inversores, gestores y firmas de servicios profesionales, bajo un marco de mercado muy positivo. “La buena noticia de estos días, es que el capital internacional (procedente de Estados Unidos, de Asia y de Middle East, que son los más activos), están mirando a Europa. No se percibe al Viejo Continente como perdedor con el tema de los aranceles y se sienten cómodos con la exposición al euro frente al dólar. Además, dentro de Europa, el sur se sitúa muy arriba en las inversiones, algo que no ocurría hasta ahora, porque a los países del Sur siempre les tocaba una penalización de riesgo superior a la que se ponían a Francia o Alemania. Y, dentro del sur de Europa, el ‘top’ es España”, señala Velayos.

 La sofisticación del mercado de real estate, unido a las buenas cifras de la economía nacional, han colocado a todos los activos inmobiliarios españoles en el foco de la inversión. No obstante, para Velayos, hay tres tipologías que destacan frente a los demás: living, especialmente en el caso de la vivienda asequible, logístico e inteligencia artificial/data center. 

Juan Velayos, presidente de The District, apunta al ‘flex living’ como un activo que “ha venido para quedarse”, y el ‘senior living’ como el próximo protagonista de grandes operaciones

 “Ya es un hecho que el living son muchos sectores: residencial en venta, en alquiler, pbsa y el flex living. En el caso de este último, es una realidad que ha venido a quedarse. Todavía no se está entendiendo bien, porque no se entiende que el flex living no es la elección porque es lo único que me puedo permitir, si no que es una opción vital, que tiene una demanda muy importante de población que lo elige esa opción en un determinado momento de la etapa vital. Residencias de estudiantes o Pbsa es un mercado totalmente consolidado y el siguiente gran sector que va a cuajar es el senior living. Es una tipología donde vamos a ver muchas operaciones”, asegura Juan Velayos.

Sin embargo, dentro del living, hay una tipología que, si hace tres años, emergía como un fenómeno creciente en el inmobiliario nacional, hoy apenas seduce a los inversores, señalan desde The District. “El Build to Rent (BTR) es del gran fracaso de este mercado. Hace dos o tres años, vino muchísimo capital para crear grandes vehículos de vivienda en alquiler como hay en Europa y no se ha entendido que se estaba creando un mercado de BTR. Lo hemos sobrerregulado y lo hemos expulsado, unido a la subida de tipos. Hoy es el sector más frío, pero el capital ha dejado de confiar en él porque no le hemos dado certidumbre”.

Si la ‘cruz’ del real estate patrio es el BTR, la ‘cara’ es la irrupción de una nueva financiación para el sector. “Una de las tendencias que hemos visto en este District es el tema del private finance. Al capital le gusta mucho invertir a través de la deuda, porque el retorno es mejor que en el equity y los inversores estamos cada vez más cómodos con el private credit. En el pasado, la única opción era ir a los bancos. Hoy, el mercado de la financiación comercial tradicional es muy estrecho; la banca es muy prudente, no es su core business financiar estas operaciones, con lo que hay más restricciones. Por el contrario, hay una industria que está allí para dar deuda. Es más cara, pero te da más porcentaje, a más plazo, en un entorno más flexible. El inversor está más cómodo logrando más deuda aunque sea más cara, trabajando con deuda alternativa. Además, este mercado se está sofisticando cada vez más, ofreciendo tramos de deuda donde no llega la banca, por ejemplo”, subraya Velayos.

“Aquí (refiriéndose al mercado español) se veía como un usurero. Ahora, el inversor prefiere la deuda alternativa teniendo acceso a ambas”, concluye.