Las oficinas vuelven al mercado con 5.170 millones de euros en venta

Primeros signos de cambio de ciclo. Tras varios ejercicios donde el mercado de oficinas estaba eclipsado por el volumen de inversión récord de otras tipologías como, sobre todo, living; los que durante años fueron los ‘reyes’ del real estate reclaman su trono con el regreso de grandes operaciones y volúmenes de inversión destacados.

 “En numerosas capitales internacionales, entre ellas Madrid y Barcelona, se ha producido un sobrecalentamiento del mercado de alquiler residencial que ha llegado a un punto de difícil sostenibilidad. Este fenómeno está impulsando un retorno de los inversores al mercado de oficinas, cuyas valoraciones se han ajustado de forma significativa en los últimos cinco años y empiezan a percibirse nuevamente como una oportunidad de inversión más atractiva y menos politizada, una vez superados los peores escenarios de la pandemia”, explican desde EY.

Según The Office Property Telescope de la citada firma de servicios profesionales, el pasado año se transaccionaron edificios de oficinas en España (principalmente en los grandes mercados de Madrid y Barcelona) por valor de 2.500 millones de euros. Este volumen supone un crecimiento del 19% interanual, muy por encima de la subida registrada en otros países de la órbita europea. Sin embargo, a nivel de toda la inversión inmobiliaria, las oficinas solo representaron un 15% del total, muy por debajo de más del 30% de cuota que históricamente representaba esta tipología de activos. Asi, el mercado de oficinas en España aún un 71% por debajo de la inversión registrada preCovid.

Aunque una parte relevante (más de 400 millones) fueron de adquisiciones de edificios de oficinas para cambio de uso, este fenómeno ha perdido fuelle con respecto al ejercicio anterior. En concreto, mientras la compra de oficinas sin transformación ha crecido un 47% según los datos de EY (de 1.400 millones a 2.100 millones), el volumen de activos adquiridos para su conversión cae un 36%, de los 600 millones de 2024 a los algo más de 400 millones en el último año.

A este importante crecimiento de la inversión (y caída de las operaciones de conversión) de oficinas 2024 a 2025 se le suma otro dato para el optimismo: las dos grandes operaciones de esta tipología de inmuebles, una de dos complejos aún en construcción de Metrovacesa en Madrid y el edificio Estel en Barcelona, registradas en lo que llevamos de 2026. Las dos transacciones alcanzan los casi 600 millones de euros. “Después de dos años de escasa actividad, la cartera de oficinas a vender ha experimentado una reducción del 8%: los activos relevantes que llevaban bastante tiempo en el mercado finalmente se han vendido”, explican desde la firma de servicios profesionales.

Una actividad que seguirán en los próximos meses, ya que está previsto que a corto plazo se transaccionen activos por valor de 892 millones que, incluidas las operaciones que se rubricarían a partir de 2027, el volumen total asciende a 5.167 millones de euros, en 59 edificios. “El 61% de este pipeline sigue estando a la venta dos años después de haber salido al mercado, lo que pone de manifiesto que el proceso de ajuste entre oferta y demanda aún no ha concluido y que continuaremos viendo transformaciones y cambios de uso de oficinas obsoletas, especialmente en edificios periféricos situados en zonas con exceso de oferta”.

En 2025, se ha logrado reducir el stock de oficinas en venta un 8% tras haberse transaccionado 2.500 millones de euros, a los que se sumarán otros 892 millones cuyo cierre está previsto a corto plazo, apuntan desde EY

Según el estudio de EY, de los más de 5.100 millones, el 22% se vendería en los próximos 6 meses, el 26% en un año y el 52% en dos años. De esta cartera, tan solo el 2% estaría en el codiciado centro financiero, frente al 8% disponible para su venta que había en 2024 y 2025; mientras que en la zona centro se ubicaría otro 15% y las áreas más deslocalizadas representarían el 74% de la oferta. “La mayoría de los inversores están enfocados en inversiones en los distritos de negocios, mientras que los intereses del lado vendedor se encuentran principalmente en las afueras de Madrid y Barcelona”, apuntan desde la Big4.

A cambio, la calidad de los activos de oficinas del mercado español permitiría encajar en la mayoría de los casos (más del 70%), en estrategias de inversor core y core plus. 

Esta tendencia no es exclusiva del mercado de oficinas en España. Así, se prevé que, a nivel mundial, la inversión en oficinas crezca al cierre del ejercicio 2025 un 9%, hasta alcanzar los 186.000 millones de euros, mientras que la inversión global en residencial caiga un 5%, hasta situarse en 191.000 millones de euros.