Dolors Jiménez (Gesvalt): “En una calle, un buen vecino es aquel que puede robarte clientes”

Dolors Jiménez sueña con un Paseo de Gracia sin coches al que poder ir por la mañana de compras y a escuchar un concierto por la tarde. La actual directora territorial en Cataluña de la empresa de servicios inmobiliarios Gesvalt lleva toda una vida dedicada al retail, tras haber pasado a lo largo de su trayectoria por Forcadell, Cushman&Wakefield, Cbre, Shophunters y Emesa. Gesvalt acaba de publicar, junto a aRetail, una nueva edición de su informe anual sobre high street, en el que analiza las principales vías comerciales del país. ¿Cuál es el mix comercial ideal en una calle? ¿Son buenos los clústers de actividades? ¿Qué necesitan los ejes prime españoles? Jiménez reivindica que “es necesario aterrizar de una vez por todas la colaboración de gobernanza público-privada de las calles”.

Pregunta: ¿España es un país excelente en retail ‘high street’?

Respuesta: Sí, pero venimos de una trayectoria que es importante entender. En los años ochenta llegaron a España grandes marcas. Primero fueron los franceses, que impactaron por su gran industria textil y su experiencia en desarrollo en centros comerciales. España era un mapa en blanco para ellos y lo que se veía es que había mucha demanda a satisfacer. En los noventa, las comunicaciones se desarrollaron y explotó el turismo, sobre todo en Barcelona, donde tenemos la gran suerte de que la ruta turística de Paseo de Gracia es donde se instalaron las marcas. Con el paso de los años, las firmas han visto que aquí tenemos el factor del clima: el hecho de que la gente salga a la calle durante todo el año hace que el país sea muy atractivo para las marcas.

P.: ¿Qué países o calles pueden ser referencia en torno a una buena gestión comercial?

R.: España debería coordinar acciones conjuntas. Es necesario aterrizar de una vez por todas la colaboración de gobernanza público-privada de las calles. En Barcelona, por ejemplo, en la calle Consell de Cent han resurgido pequeños tramos con especialidades muy concretas, lo que ha hecho que florezca y haya mucho tráfico peatonal, algo muy positivo. Falta comunicación entre propietarios, no sólo entre los retailers, sino también por encima. Es necesario definir programas como seguridad, limpieza, campañas de promoción… y cuando el eje es maduro definir un mix comercial que sea atractivo, que hará que la calle tenga más valor. El mejor ejemplo es Regent Street, donde hay un único propietario, es cierto, pero cada vez que vas ves cosas nuevas y chulas.

“El mejor ejemplo de un buen eje ‘prime’ es Regent Street, donde cada vez que vas ves cosas nuevas y chulas”

P.: La moda es mayoritaria en los locales de las principales calles comerciales españolas. ¿Es positivo que haya tanto protagonismo de un sector?

R.: Sí, y de la moda concretamente. Las estadísticas dicen que el gasto más alto es en moda, y después en perfumería. Es el gran motor que atrae, tanto en centros comerciales grandes como en la calle. Es fundamental que la moda tenga ese protagonismo en las calles. Sin embargo, puede convivir con otros usos interesantes, que sean complementarios, para que puedas destinar no sólo una hora, si no también disfrutar del día. 

P.: ¿Cuál es el peso idóneo de servicios y de restauración en una vía comercial?

R.: A excepción de Paseo de Gracia, donde hay un 5%, en el resto de vías está entre un 10% y un 19%. En Paseo de Gracia, la restauración y los servicios están muy concentrados en dos tramos. La restauración, tal y como está diseñada en Paseo de Gracia, no es positivo. Dadas las estructuras que tenemos en las calles en Barcelona o Madrid, estaría bien que todo el mundo supiera que podría ir al lado de estas calles a comer algo. En Rambla Catalunya, en cambio, las terrazas están en medio, y esto tampoco es bueno. Sería interesante que se distribuyeran.

P.: ¿Es bueno que se generen clústers comerciales, como el hábitat en Diagonal de Barcelona? ¿Qué riesgos tiene?

R.: Tiene riesgos cuando hay una concentración excesiva, como pasa en la calle Comtal de Barcelona. Un clúster de tiendas de souvenirs no aporta nada, uno de mobiliario es superbueno. Antes había una oferta brutal de zapaterías en Pelai, o en Rambla Catalunya, aunque el crecimiento del e-commerce en este sector ha hecho que vayan desapareciendo.

“La moda es el gran motor que atrae compradores tanto en centros comerciales grandes como en la calle”

P.: Un supermercado 24 horas al lado de un flagship. ¿Habría que regular las licencias comerciales?

R.: El plan de usos de limitación de supermercados en el Eixample se aprobó en febrero del 2023 y entró en vigor en marzo de 2025. En este tiempo se colaron varios en Rambla Catalunya. El sector privado siempre va por delante de la administración pública. Y la administración llega tarde y mal. En menos de 400 metros hay un montón de ‘localitos’ que no aportan ningún valor, que son supermercados que también venden maletas y otras cosas para los turistas. La administración debería ver si tienen licencia, si cumplen con sanidad, y después entender cuál es el mix de tiendas que necesita esa calle. En Londres, ha sucedido con Oxford Street: han abierto tantas tiendas de golosinas que eso ha hecho que las marcas de moda ya no quieran estar.

P.: ¿Sólo pasa en Barcelona?

R.: Como en Barcelona somos pioneros en regular en el sector inmobiliario, lo hemos sido con manga ancha. En Madrid no pasa, pero puede pasar por el boom del turismo.

P.: ¿Cuál es hoy el mejor vecino que puede tener un ‘retailer’ en una vía comercial?

R.: Depende de si eres Chanel o Dior o si eres Stradivarius o Mango. Al contrario de lo que pueda parecer, en retail los clústers de marcas son buenos. En una calle, un buen vecino es aquel que puede robarte clientes. No siempre es un buen vecino un restaurante, que genera olores y tapa fachadas. Siempre es mejor actividades que sean hermanas, primas o cuñadas.

“Ojalá llegue esa colaboración entre propietarios y ‘retailers’ y que la administración pública escuche qué necesidades tienen estos actores”

P.: ¿Hay suficiente ciencia en la gestión del retail? ¿Se utilizan KPIs en las tiendas?

R.: Sí. Totalmente. Las herramientas de geomarketing llegaron hace años para ayudar en la toma de decisiones y Gesvalt ha creado una que es brutal. Da datos inmobiliarios desde una consultoría inmobiliaria valoradora: ayuda no sólo en cuánta gente pasa por delante, cuánta entra y en cuánto se convierte, si no que ahora con nuestra innovación aportamos al mercado una herramienta con datos inmobiliarios que no tiene nada que ver con el resto. Entre la información que tienen los retailers y la que tenemos las consultoras, hoy es muy difícil equivocarse.

P.: ¿Cuál es la mejor calle de España para abrir un local?

R.: La gran suerte que tenemos en España es que hay muchas calles en las que puedes abrir según tu segmento. Paseo de Gracia cumple todos los requisitos, tienes mass market, segmento medio y lujo, y tiene público local e internacional. España tiene otras calles maravillosas: la Gran Vía de Madrid y su transformación, la calle Larios de Málaga…

P.: ¿Cómo serán las calles que dominen el ‘high street’ dentro de diez años?

R.: Ojalá llegue esa colaboración entre propietarios y retailers y que la administración pública escuche qué necesidades tienen estos actores, y ellos que participen en el diseño y la regulación. Mi sueño como usuaria es un Paseo de Gracia prácticamente peatonal, donde se producen actos y en el que la pasarela 080 Barcelona Fashion, por ejemplo, haga desfiles, que el día de la música haya un concierto. Que en las calles de España ocurran más cosas todavía, que la experiencia del consumidor es que puedas estar de la noche a la mañana habiéndolo hecho todo. Y cubrir todas las necesidades: culturales, divertimento, compras, restauración... Así es cómo creo que deberían evolucionar las calles.