Exxacon: “Debería haber más pisos de 40 a 50 metros cuadrados para los jóvenes”

Gastón Aigneren, director ejecutivo, y Elena Cuberos, directora general, son la cara visible de la promotora malagueña Exxacon Smart Living que este año está de celebración tras cumplir 25 años de actividad. Con una estrategia conservadora de ampliación de mercado, analiza con detalle nuevas oportunidades, tras estar ya consolidados en Málaga, Sevilla, Alicante, Valencia y Madrid. Ahora, la compañía tiene el foco en el norte de España, junto a nuevas ubicaciones en Andalucía. De aquí a 2032, su inversión alcanzará los 700 millones de euros para la construcción de más de 1.000 viviendas.

Definen su modelo de hacer viviendas bajo la calificación de smart living (vivir inteligentemente), bajo unos condicionantes de sostenibilidad y de eficiencia energética como mínimo de grado B. Una característica que agradecen sus compradores extranjeros, principalmente ingleses, belgas y norteamericanos, nicho donde últimamente se han sumado polacos y ucranianos.

Pregunta: El desajuste del mercado residencial con la falta de oferta y una demanda creciente se traduce en incrementos históricos de precios. Al ritmo actual, todo apunta a que pasarán años hasta que el mercado se estabilice. Sin embargo, los precios no pueden seguir subiendo más allá de los niveles actuales. ¿Hasta cuándo seguirá esta tendencia alcista de precios?

Respuesta: (Elena Cuberos) Claramente llevamos muchos años con un desajuste muy importante entre la oferta y la demanda. La demanda todos los años es algo constante de acuerdo con los datos que se publican, por ejemplo el crecimiento de nuevos hogares del Instituto Nacional de Estadistica (INE), que prevé la creación de 250.000 nuevos hogares anualmente durante los próximos 15 años. Eso es algo que sabemos y que existe ahí. La oferta al final son las viviendas que se visan y que luego se construyen y llevamos muchos años con una media de entre 90.000 y 120.000, hay un desajuste que cada año, además, va siendo mayor porque se va sumando año tras año el déficit. Esto supone que al final aumenten los precios. ¿Van a poder ir subiendo indefinidamente? Por supuesto que pensamos que no, que no van a poder seguir subiendo siempre porque al final la capacidad de pago que tienen los clientes no es infinita, entonces hay que esforzarse entre todos para aumentar la oferta y que de una manera natural se regule ese equilibrio entre oferta y demanda, porque al final los mercados tampoco se pueden intervenir, porque cualquier intervención en el mercado al final no es algo que a largo plazo sea sostenible.

(Gastón Aigneren) Nosotros somos actores importantes en el desarrollo de la vivienda en el mercado inmobiliario, por supuesto; los promotores tenemos mucho que decir, pero aquí hay muchos factores que influyen, que inciden en estos desajustes. En primer lugar, los bancos que tiene toda la razón en ser exigentes en las condiciones para otorgar los créditos. Aquí están exigiendo experiencia, están exigiendo expertise, están exigiendo capital. Toda esta situación restringe la entrada de nuevos actores al mercado. Después, tenemos también el tema del tamaño de la vivienda. Aquí yo te diré que hay una circunstancia importante que debiera ser un mensaje para todas aquellas entidades y personas que definen el urbanismo, el tamaño de las viviendas y las tipologías. En todas las ciudades de España, existe una persistencia de hacer viviendas grandes de 100 o 110 metros cuadrados. Hemos visto viviendas de protección oficial de esos tamaños. Aparte de tener esos tamaños, debiera haber también una iniciativa para hacer viviendas más pequeñas, de 40 o 50 metros cuadrados, porque la gente joven puede vivir perfectamente bien en ese tamaño. No digo que todas las viviendas tengan que ser pequeñas, pero sí tiene que haber un cierto número de viviendas pequeñas adecuadas a la gente joven, que aparentemente la gente joven es la que tiene mayor problema para poder comprar su vivienda.

P.: Además las previsiones van encaminadas hacia una mayor demanda de familias uniparentales con algún hijo, por lo que estas viviendas grandes serían un exceso, al tiempo que existe una limitación importante de suelo, lo que un menor tamaño de la vivienda podría traduirse en importantes ahorros de costes.

R.: (E. C.) Redundando en el tamaño de las viviendas, en este crecimiento de nuevos hogares que está previsto en los próximos años, también se prevé cuál va a ser el tamaño de esos hogares y la realidad es que van a aumentar de una manera muy significativa aquellos hogares que están compuestos por una y/o dos personas, mientras que van a disminuir todos los hogares grandes de tres y más personas de familia. Está claro que el urbanismo tiene que adaptarse a esas nuevas necesidades de la población. Y unido también a la necesidad de materia prima, que al final es lo que determina la oferta que hay en el mercado, están los bancos, en el sentido de que restringen la entrada al sector para que cualquiera no pueda hacer una promoción inmobiliaria, lo que a nosotros como players del mercado lo vemos positivo. Junto a ello está el suelo que es la materia prima más importante, la única que tenemos, ya que sin suelo no podemos hacer nada. Y para tener suelo hace falta que las entidades públicas no digamos que colabore, pero por lo menos que no haga que los plazos se dilaten de una manera exagerada como se están dilatando hoy en día en España. Hay procesos urbanísticos de transformación del suelo que pueden tardar perfectamente 20 o 25 años, o muchos años más. Eso frente a unas necesidades actuales que tiene la población es totalmente incompatible.

P.: ¿Qué medidas deberían ponerse en marcha para solucionar el problema de la vivienda en España, tanto de la compra como del alquiler? ¿Principalmente a través de un mayor ritmo constructor ante el importante déficit existente por el fuerte empuje demográfico?

R.: (E. C.) La solución es muy compleja, pero la verdad es que los políticos tienen una parte muy importante, pero no solamente los políticos. Los técnicos de las administraciones públicas tienen mucho que decir. Son ellos los que a veces tardan más de lo que deberían tardar porque las leyes pues están así un poco favoreciendo ese tipo de actuaciones. Todos somos conscientes de que hay un problema muy importante de la vivienda, limitado por un lado por el suelo, pero otro lado por los costes de construcción. En cuanto al suelo nosotros como organismos privados no podemos hacer mucho más, lo importante es que los organismos públicos ayuden a acelerar el proceso y que haya una seguridad jurídica. Muchas veces la ley que tenemos hoy en día permite mucha desconfianza y temor y a veces inhabilita el poder hacer un proyecto en un suelo.

(G. A.): Hay otro problema que son las personas. Y explico a que me refiero con esto. Hay ayuntamientos en los cuales hemos presentado un expediente y lo ven rápidamente y se dan cuenta de que en un determinado capítulo faltan papeles, han cogido el teléfono y nos llaman, llevamos el papel que falta y al día siguiente se hace la gestión. Otros ayuntamientos han dejado el expediente dos meses, después va un técnico a mirarlo se da cuenta que falta un papel y mandan una carta diciendo que después de la revisión falta el papel. Hemos perdido dos meses. En el fondo aparentemente le han hecho un daño al promotor, pero al que verdaderamente le han hecho un daño es a la sociedad, porque ese es un proyecto que se atrasa, es un proyecto con menos disponibilidad de vivienda. Hay una actitud de ayuntamientos que resuelven los problemas y otros ayuntamientos que están un poco más dormidos con esto.

(E. C.): Al final aquí hay consejerías y otras entidades que están involucradas en este proceso, como carreteras, medio ambiente, aguas y hay muchos informes sectoriales que tienen que confluir cuando un suelo quiere transformarse y todos esos entes ya sean municipales, provinciales o autonómicos, todos deberían estar concienciados de que el problema de vivienda existe y que ayuden a solucionarlo.

“Si se quisiera dar un impulso a la vivienda de alquiler, tanto para jóvenes como para todo tipo de personas, debiera haber unas leyes más rígidas que protejan la inversión”

P.: ¿Cómo valoran el actual Plan Nacional de Vivienda 2006-2030 y su batería de medidas para el alquiler para jóvenes y vivienda asequible?

R.: (G. A.) El tema del alquiler es un tema que debiera acometerse con un poco más de seriedad e impedir unas circunstancias que preocupan y generan incertidumbre para la inversión, como es el tema de los okupas y de la gente vulnerable que no se la puede sacar de la vivienda y tienes que hacerte cargo tú de la manutención. Todas estas circunstancias deberían estar en manos del Estado, cuando hay okupas debiera haber leyes fuertes y rápidas para el desalojo. No digo que no se les preste ayuda, pero la ayuda no tiene por qué prestarla los entes privados sino el Estado y proporcionarles los medios para que esas personas que están ocupando, vayan a vivir otros lugares. Todo ello apunta a la seguridad jurídica y habría mucha más inversión y más viviendas en el mercado de alquiler si se corrigen las leyes a mi juicio erróneas. Si se quisiera dar un impulso a la vivienda de alquiler, tanto para jóvenes como para todo tipo de personas, debiera haber unas leyes más rígidas que protejan la inversión. La gente invierte cuando tiene una seguridad jurídica; sino hay seguridad jurídica, la inversión se retrae.

(E. C.): De hecho, los números están demostrando que en el primer semestre del año 2025, ha bajado muchísimo la inversión en build to rent, porque todos los inversores que vienen de fuera, en sus países de origen hay unas leyes que favorecen mucho más a la inversión y, al compararlo, son conscientes de que en España es más arriesgada la inversión.

P.: ¿Están teniendo falta de mano de obra o de especialización a la hora de iniciar una promoción, como parece una queja generalizada en el sector?

R.: (G. A.) Una anécdota, estaba con un co-inversor visitando una obra y estábamos viendo los encofradores trabajando y la cuadrilla entera eran trabajadores con experiencia y edad. No había jóvenes, ayudantes aprendiendo el oficio. Esta cuadrilla, en dos años más,, va a desaparecer y no tiene reemplazo. Hoy el trabajo en la construcción para los jóvenes no es nada atractivo y falta formación.

(E. C.) No hay escuelas profesionales para enseñarles el oficio a los jóvenes. Hoy en día han desaparecido, aunque también hay una escasez de mano de obra. ¿Al final como pretendemos solucionar este problema? Pues a lo mejor con una mayor inmigración, España necesita recibir inmigrantes para poder aumentar y seguir con su crecimiento previsto y luego también todo el tema de la industrialización, que son los dos pilares los que tenemos que sustentar nuestra gama de la construcción dentro de la promoción para poder ir solventando y aportando a los hogares que demandan vivienda.

P.: Y en cuanto a la industrialización ¿qué planes hay en Exxacon?

R.: (E. C.) Nosotros pensamos que aún es pronto. La industrialización hoy en día es el futuro y de ello estamos todos convencidos. Si no industrializamos distintas partes de nuestro proceso de la construcción, no vamos a poder hacerlo y nos vamos a quedar fuera, pero realmente todavía no están las bases sólidas para eso. Todavía los promotores nuevos no hemos empezado a recibir ofertas de constructoras que, con precios razonables, incorporen la industrialización. Comentando este tema con entidades financieras, surgía también el importante tema que es cómo se va a financiar. Hoy en día, cuando nosotros estamos construyendo, con el sistema tradicional, se le van pagando certificaciones a las constructoras en base al trabajo que ya tienen realmente ejecutado. Cuando tú incorporas parte de la prefabricación a tu sistema constructivo, tienes que anticipar una cantidad importante de capital. Tenemos que ver cómo encajar ese anticipo que estás entregando a las empresas que van a construir en sus puntos de origen, por lo que hay que ver cómo encaja con las certificaciones de obra que el banco autoriza a pagar. Es un tema que también hay que poner encima de la mesa.

P.: Este año Exxacon ha cumplido 25 años, ¿qué retos se fija de cara a los próximos años? ¿Tienen previsto ampliar negocio en base a las nuevas figuras de living?

R.: (G. A.) Nosotros en estos primeros 25 años hemos tenido una característica que es que nos hemos dedicado al build to sell, al desarrollo de vivienda y a la venta y ahora en los siguientes años y nuestra preocupación ahora es la ampliación de nuestras actividades.  Hay muchas actividades dentro del mercado inmobiliario en las cuales no estamos simplemente por costumbre, por desarrollo, por facilidad, por confort, y ahora estamos también estudiando nuevas formas de producir viviendas. Por ejemplo el build to rent es una actividad que ha ido subiendo y bajando, precisamente por lo que comentábamos de la inseguridad jurídica, por el tipo de interés, por la financiación, la inflación que hubo hace un par de años y entonces mucha gente que entró después se retiró. Entendemos que en el largo plazo los parámetros muestran que España tiene que avanzar en esa porción de mercado para ponerse a la altura del resto de los países europeos que sí tienen los mayores porcentajes de vivienda en régimen de alquiler.

(E. C.) Luego están las otras formas de living, como el flex living, el senior living, las residencias de estudiantes, que al final son soluciones habitacionales igual que se gestionan de otra manera y prestan otra serie de servicios que nosotros también estamos convencidos que el cliente quiere. El cliente no quiere solamente una vivienda con sus habitaciones, salón, su cocina, su baño, sino que quiere más amenities, más servicios, más posibilidades de hacer cosas dentro de su mismo edificio. Cuando haces un proyecto, también le dotas de una serie de servicios muy interesantes para la población que va a vivir allí y nosotros estamos ahora abriendo esta nueva línea de negocio dentro de nuestra estructura de inversión que siempre es cauta y prudente.

P.: Dentro de esta nueva línea de negocio, ¿tienen ya algún enfoque concreto o se está analizando algún proyecto determinado en las distintas tipologías de living?

R.: (G. A.) Estamos en los inicios. No estamos todavía en condiciones de explicar algún caso concreto a pesar de que estamos en ello, pero no tenemos nada concreto.

“El cliente no quiere solamente una vivienda con habitaciones, salón, cocina y baño, sino que quiere más amenities, más servicios”

P.: Ubicada la empresa en Marbella, el segmento del lujo ¿es otra opción que no se puede descartar?

R.: (E. C.) Es un segmento que no descartamos ya que estamos en el mejor sitio del mundo diría yo, para vivir dentro de un nivel normal, para el premium, para el senior living. En Marbella, hay muchas cosas que se pueden hacer y por ahí vamos a ir. Vamos a aprovechar todo lo que caracteriza a esta zona y el estilo de vida que es muy demandado por el norte de Europa.

P.: La actividad de Exxacon ahora mismo se encuentra asentada en cinco mercados: Málaga, Sevilla, Alicante, Valencia y Madrid. ¿Están analizando y estudiando alguna adicional como puede ser el norte de España, donde ahora mismo también hay una importante demanda?

R.: (E. C.) Pocos avances podemos adelantar, desde que vemos una posibilidad hasta que cuaja suelen pasar tiempo y nosotros lo vamos realizando muy lentamente, incluso a veces empezamos lo analizamos, lo estudiamos y al final decidimos que no. Pero bueno todavía no tenemos nada cerrado. El norte de España, desde luego, somos conscientes de que es una zona muy interesante, siempre ha sido preciosa y siempre ha sido estupenda, pero ahora se ha vuelto interesante también para mucha gente de fuera. Hay otras zonas incluso aquí en Andalucía y en otras zonas que no estamos y también son muy interesantes. Solamente compramos algo que verdaderamente nos interese y si no lo encontramos, no lo encontramos y ya está. No tenemos que crecer por crecer, solo crecemos cuando de verdad estamos convencidos de que eso nos gusta. En ese sentido, somos un poco aburridos.

(G. A.) Recientemente hemos invertido más de 25 millones de euros en Living Arganda, una promoción cercana a Madrid con 88 viviendas. Apostamos con fuerza por el mercado residencial de Madrid, una de las plazas más dinámicas y con mayor demanda de vivienda de España.

P.: ¿Y crecer en otras zonas de Andalucía?

R.: (E. C.) Estamos seguros que tanto la zona de Almería como la de Cádiz, son dos núcleos que van a ser muy importantes los próximos años y nosotros no queremos perderlos.

(G. A.) Para que se vea como avanzamos, nosotros en 2018 entramos a Madrid por primera vez, en 2019 entramos en Valencia por primera vez, en 2021 fuimos a Sevilla con un proyecto grande y al año siguiente otro proyecto grande y el 2024 nos fuimos a Alicante. Cada dos años, cada un año y medio o cada un año hemos ido avanzando en nuestras posiciones, eso demuestra que detrás de esto hay un trabajo de avance, un trabajo muy conservador, con mucho cuidado, con la potencia de la compañía entera, la potencia comercial administrativa técnica puesta en muy buenas localizaciones en todos estos lugares, como se ha demostrado por las ventas que llevamos. Si seguimos esta tendencia tendremos nuevas noticias en 2026.

P.: ¿Y alguna salida al exterior está en el foco?

R.: (E. C.) Nosotros hemos estado intentando varias veces salir de España, muy cerquita, a nuestro país vecino, a Portugal y realmente no hemos conseguido llegar. Hemos estado intentando varias veces, nos gustaba, pero no terminamos de ver la viabilidad de lo que nos estaban mostrando ni terminaban de encajar con nuestra forma de trabajar y hacer. Es como una asignatura pendiente.

(G. A.) Hay otro aspecto, nuestras inversiones compiten unas contra otras dentro de nuestra compañía, entonces hemos ido a Portugal muchísimas veces y hemos estado examinando, pero también al mismo tiempo hemos tenido competencia de otros proyectos en los lugares donde estamos, rentables, atractivos, fáciles y han ganado inversiones que son más conocidas por nosotros. Vamos investigando nuevos lugares, pero también compitiendo con los lugares donde estamos actualmente. De hecho, estamos en proceso de negociación y tenemos varias iniciativas en lugares donde estamos en Valencia en Alicante en Sevilla también tenemos una iniciativa en Madrid.

P.: ¿Cuál es el balance del actual ejercicio 2025 y como ven el cierre de año?

R.: (E. C.) El 2024 fue un año hito para nosotros, vendimos casi 400 viviendas, este año no vamos a llegar a esa cifra, porque el año pasado fue un año muy bueno. Respecto a la entrega de viviendas en 2025, la previsión es entregar 247 viviendas, aumentando las entregas a 315 unidades en 2026 y a 475 en 2027. Sobre la facturación, para el ejercicio en curso, la compañía mantiene una previsión de ingresos de 127,8 millones, apuntando a un crecimiento relevante en el conjunto del período 2025-2028, con 178 millones previstos para 2026, 158,5 para 2027 y un aumento en 2028, hasta alcanzar los 234,7 millones de euros. El Business Plan de la compañía prevé un incremento de 330 millones de euros para la construcción de más de 1.000 nuevas viviendas hasta 2032. En total, la inversión alcanzará los 700 millones de euros durante el periodo 2023-2032.

“El Business Plan de la compañía prevé un incremento de 330 millones de euros para la construcción de más de 1.000 nuevas viviendas hasta 2032”

P.: ¿Y el mercado norteamericano se está resintiendo por la política arancelaria de Donald Trump?

R.: (E. C.) Tuvimos una avalancha de norteamericanos hace un año y medio, porque antes parecía que los norteamericanos desconocían la Costa del Sol, lo que coincidió con que el vuelo entre América Airlines de Nueva York a Málaga era un vuelo directo que se mantuvo todo el año y claro al final hace que en siete u ocho horas puedan venir, lo que facilita muchísimo la llegada de visitantes norteamericanos, que primero visitan y luego compran. Ya se ha notado una bajada de este mercado, sigue habiendo norteamericanos, pero con un flujo más reducido. Hace un año también por efectos de la guerra han comenzado a venir muchos polacos, ucranianos, pero no solo a nuestros proyectos de la Costa del Sol, también en Villajoyosa en Alicante.

P.: ¿Qué es el smart living, íntimamente ligado a la imagen y marca de Exxacon?

R.: (G. A.) Smart living es el vivir inteligentemente vivir, y esto significa la vivienda adecuada, el tamaño adecuado, la ubicación, la orientación de la vivienda, la cercanía a los servicios, a la educación, a los centros deportivos. Todo esto forma parte del smart living, nosotros le proporcionamos a nuestros clientes lugares que satisfacen todas esas necesidades, eso es el vivir inteligentemente.

(E. C.) Una faceta muy importante es todo lo que está relacionado con la sostenibilidad y la eficiencia energética. Algo que ya vimos al salir de la crisis y cuando empezamos a comprar algunas cosas nos dimos cuenta que el comprador extranjero valoraba mucho la certificación energética, el concepto de la sostenibilidad y la eficiencia energética que además estaba homologado con todo el resto de Europa. El año 2016 hicimos una promoción con el grado de eficiencia A, usamos la geotermia como fuente de energía en un proyecto en Madrid. Todos nuestros proyectos como mínimo tienen una certificación energética B ya no hacemos nada que esté debajo de este nivel que, si en un principio nos diferenciaba de la competencia, ahora lo que sabemos es que es el futuro y quien no esté alineado con esto se va a quedar completamente fuera del negocio.