R. Pumar (Insur): “Habrá un momento que el precio no podrá subir más y el mercado se regulará”

Ricardo Pumar López es, desde diciembre de 2015, presidente de Inmobiliaria del Sur (Insur), inmobiliaria con actividad tanto de promoción residencial con de actividad terciaria, radicada desde hace 80 años en Sevilla. Se trata de una de las pocas compañías inmobiliarias familiares que resisten en el parqué madrileño y, que en el año de celebración de tan importante efeméride, se marca ambiciosos planes de crecimiento, tanto en la pata residencial, apostando por la inversión en suelos en desarrollo en zonas de acreditada demanda, como en el área patrimonial, con nuevos proyectos tanto de oficinas como hoteleros.

Pregunta: Con una trayectoria como la suya, que entró a sustituir a su padre en 2005, y al frente de una empresa con ocho décadas de trayectoria. ¿Cuál es su impresión de la situación del mercado inmobiliario en España actualmente?

Respuesta: El sector inmobiliario es cíclico y, por tanto, muy inestable, pero yo creo que ahora se están estableciendo una serie de modos de operar que van a redundar en un sector más estable y más profesional; porque ya cualquiera no se pone a promover, o si se pone a promover, lo hace invirtiendo de la mano de un profesional. Además, en el caso del sistema financiero, ya que la financiación ajena es imprescindible para el desarrollo de nuestra actividad, porque es intensiva a la hora de requerir capital y soporta unos largos periodos de maduración, los requisitos que exigen ahora las entidades financieras para poder financiar un proyecto incluyen que se aporte una cantidad importante de equity y después que haya que acreditar un grado de precomercialización. Eso determina que se hagan las cosas mucho mejor, que haya una mayor disciplina de la oferta y que no se produzcan la sobreestimación de la demanda que había. Al contrario de lo que ha ocurrido en anteriores etapas, ahora nos encontramos con un problema de escasez de vivienda y las proyecciones de creación de hogares del Instituto Nacional de Estadística para los próximos, frente a la capacidad que hoy día tiene el  el sector para producir vivienda, nos hace prever que no nos vamos a encontrar en el futuro con ese exceso de oferta que es lo que determina muchas veces las crisis.

P.: Hay profesionales del sector que señalan que el mercado residencial español nunca había pasado tanto tiempo de bonanza, frente al recorrido cíclico que suele registrar este sector. ¿Cómo se maneja eso a la hora de hacer previsiones?

R.: Llevamos desde el año 2015, aproximadamente, 10 años, donde el mercado está funcionando, unos años mejor que otros. Tuvimos, el año del Covid que fue una situación muy desagradable. Después, tuvimos también la subida de los tipos de interés, como consecuencia de la escalada de la inflación y la guerra de Ucrania. Es decir, que llevamos años buenos, pero también que ha habido sus altibajos. Yo creo que el futuro del sector parece que es halagüeño, por esa imposibilidad que existe de poner en el mercado la cantidad de viviendas que se van a necesitar en el futuro hace que, desde el punto de vista social, la situación sea delicada. La realidad es esa: no tenemos capacidad para fabricar toda la oferta que demanda el mercado. Sabemos que el suelo es escaso, que la oferta de servicios de construcción es muy reducida, porque se ha destruido mucho tejido empresarial alrededor de la construcción, y que después, desgraciadamente, la tramitación de los permisos y licencias de obra son largas. Y todo eso afecta a la rentabilidad también de los proyectos.

P.: Viendo esta situación, ¿cuál es la estrategia? ¿Entrar más, por ejemplo, en desarrollos en gestión, teniendo en cuenta eso que hablábamos de la dificultad de conseguir suelo o, al revés, hay tanta demanda que es mejor centrarse solo en suelos finalistas?

R.: Nosotros no asumimos el riesgo urbanístico, sí asumimos la gestión final. Nosotros nos metemos en, por ejemplo, un suelo sectorizado, aprobado, donde en lo que haga falta es el desarrollo de la urbanización, pero no asumimos el riesgo político. El riesgo de gestión, sí somos capaces de asumir. En ese sentido, recientemente, hemos comprado una gran bolsa de suelo en el área metropolitana de Sevilla, que son terrenos urbanos sectorizados, con ordenación formalizada; es decir, que no hace falta tramitar el instrumento del plan parcial. Obviamente, tenemos que presentar el proyecto de urbanización y de reparcelación, pero no corremos el ‘riesgo político’. Ante la escasez de suelo finalista, estamos haciendo este tipo de operaciones y estamos muy pendientes de todas las oportunidades que puedan salir. Hemos extendido también nuestras actividades a la Comunidad Valenciana, que es un mercado que, según todos los expertos y todas las estadísticas, presenta también un déficit importante de vivienda; es decir, hay una demanda garantizada y tiene unos parámetros de promoción parecidos a los de Sevilla, tanto del precio del suelo, como de otros valores…Es una zona donde nos sentimos cómodos. Y esta es nuestra estrategia futura, estar muy pendientes de todas las oportunidades que puedan salir ante la escasez del suelo. Además, estamos intentando mejorar nuestra eficiencia para que podamos rentabilizar las promociones. Después, estamos también potenciando y queremos hacerlo mucho más la actividad de promoción terciaria, donde tenemos cierta expertise, ya que históricamente hemos promovido activos terciarios, fundamentalmente oficinas. Últimamente, para nuestra actividad patrimonial, estamos profundizando en esta estrategia y también extendiéndola a los hoteles. Hemos desarrollado dos hoteles que han sido transformaciones de edificios de oficinas que eran de nuestra propiedad y que nos hemos quedado para nuestra área patrimonial. En esta línea, estamos ahora también desarrollando nuevos hoteles que en principio tienen como destino la venta.

“Actualmente, tenemos dos proyectos: uno en Sevilla, en la avenida Diego Martínez Barrio, junto a nuestras oficinas centrales, que es un hotel de unas 184 habitaciones”

P.: ¿Qué proyectos son?

R.: Actualmente, tenemos dos proyectos: uno en Sevilla, en la avenida Diego Martínez Barrio, junto a nuestras oficinas centrales, que es un hotel de unas 184 habitaciones sobre una parcela que tiene unos 8.000 metros de edificabilidad y que ya hemos vendido el hotel. Estamos terminando la demolición del edificio y estamos tramitando la licencia para su uso hotelero hotelero y ya hemos llegado a un acuerdo con un fondo francés Extendam, para una venta llave en mano del mismo.

P.: ¿Tienen ya operador para este hotel?

R.: Sí, el fondo tiene un operador que se llama Panoram Hotel Management, que ha llegado a un acuerdo con una cadena internacional de prestigio para gestionar el hotel. Y el otro proyecto terciario es un hotel en una parcela que compramos en Valdebebas, con unas 243 habitaciones. Es un hotel que vamos a desarrollar, todavía estamos tramitando la licencia y, por tanto, no hemos empezado la obra, pero ya hemos firmado un contrato de arrendamiento a largo plazo con una cadena hotelera irlandesa que se llama Dalata, que tiene mucha fuerza en Irlanda y en Gran Bretaña, y también en Europa continental, que opera bajo a marca Hoteles Clayton.

P.: ¿El objetivo ahora para este hotel de Valdebebas es también venderlo?

R.: Sí, en principio, cuando esté terminado, estará disponible para la venta. Lo normal es que sea más fácil venderlo cuando el hotel haya demostrado sus potencialidades, con lo que su comercialización no será en un principio, sino que se producirá en unos años.

P.: ¿Les gustaría extender este modelo?

R.: Sí, el objetivo es extenderlo. Es más, en el futuro plan estratégico que estamos ahora elaborando, estamos tomando decisiones al respecto y reordenando las estructuras directivas. Nosotros antes teníamos cuatro unidades estratégicas de negocio, que era la gestión patrimonial, después teníamos la promoción, promoción en general, terciaria, residencial, en Andalucía Oriental, Andalucía Occidental y Madrid. Ahora lo que hemos aprobado es que las unidades de negocio sean la gestión patrimonial, promoción terciaria y promoción residencial. Y al frente de esta promoción terciaria, está el que era nuestro director de promoción en Madrid. Liderando la promoción residencial, figura el exdirector de promoción de Andalucía Occidental. Así, hemos cambiado la estructura directiva para dar respuesta a ese cambio estratégico de negocio porque la promoción terciaria queremos potenciarla.

P.: ¿Y en el caso de oficinas? Se trata de una tipología donde tienen acreditada experiencia al haber desarrollado edificios de oficinas en zonas como Madrid y Sevilla.

R.: Ahora mismo estamos desarrollando, aparte de esos dos hoteles en Madrid y Sevilla, dos edificios en Málaga, uno que está dando al mar, junto a la tabacalera, que tiene unos 9.000 metros cuadrados, y está próximo a terminarlo, y ya está en un avanzado grado de comercialización. Además, tenemos otro en Málaga, que tiene unos 11.000 metros cuadrados, que está junto a las torres de Martiricos, junto al estadio del Málaga. Estamos desarrollando también otro edificio en Madrid, en la zona de Las Tablas, que son más de 9.000  metros cuadrados y que lo vamos a integrar en nuestra actividad patrimonial, mientras que el de Málaga el objetivo es su venta.

P.: ¿Cuántos metros cuadrados de uso terciario están promoviendo para la venta?

R.: En Málaga, suman 20.000 metros cuadrados; el hotel de Sevilla, son otros 8.600 metros cuadrados, más los 15.000 del hotel de Valdebebas (Madrid).

P.: ¿Cuál es su opinión sobre la fórmula de transformación de edificios de oficinas a otros usos?  

R.: Todo es cuestión de analizarlo y sacar números. Nosotros tenemos posibilidades porque además somos constructores. A la hora de valorar un proyecto de inversión de esta naturaleza, podemos remangarnos y afinar más los costes de construcción. Por ejemplo, ha salido un edificio en venta que es la sede de la antigua caja de ahorros de Córdoba y bueno, eso es un edificio para transformar un edificio de viviendas. Pues lo vamos a analizar.

P.: ¿Cuál es el objetivo con estas ventas: reinvertirlo en la parte de promoción residencial o utilizarlo para retribuir a sus accionistas?

R.: En lo que es promoción y en el patrimonio, tenemos una política de retribución al accionista tradicional, que ha sido siempre destinar aproximadamente el 50% del beneficio después de impuestos, al dividendo. En el caso de la actividad patrimonial, una vez que entregamos un producto, repartimos ese 50% del beneficio a los accionistas y el otro 50%, nos lo quedamos y reinvertimos en la compra de suelo. Esa parte del beneficio que nos quedamos nos permite no solo recargar el proceso productivo, sino incrementarlo.

P.: ¿Qué previsiones tienen para el cierre de año?

R.: Son unas previsiones positivas. Nosotros anunciamos en su día al mercado las cifras del plan estratégico que teníamos para el ciclo 2021-2025. Después, hubo una corrección a la vista del Covid fundamentalmente y esas cifras están ahí en el mercado. Lo que sí venimos diciendo es que el grueso de los resultados de las cifras de negocio estaba concentrado en los dos últimos años. El año pasado, tuvimos un crecimiento importante, tanto en cifras de negocio como en resultados, y este año va a pasar lo mismo, va a ser mejor que el 2024. Esperamos que con las cifras que vamos a dar este año, si no al 100%, sí nos aproximemos a ese objetivo del plan estratégico, ya que tenemos previstas muchas entregas en este último trimestre.

P.: ¿De qué volumen de entrega de viviendas estamos hablando?

R.: Tal y como anunciamos en la presentación de resultados del primer semestre, creo que estaremos próximos a las 400 viviendas entregadas en este trimestre y en el total del ejercicio serán unas 700. Es decir, que en un trimestre vamos a entregar casi el 60% de lo que teníamos previsto entregar en el año.

“Esperamos que con las cifras que vamos a dar este año, si no al 100%, sí nos aproximemos al objetivo del plan estratégico, ya que tenemos previstas muchas entregas en este último trimestre”

P.: Una de las cosas que estamos viendo y que justo ha comentado usted al principio de esta entrevista, es el tema de las alianzas. Hay muchos fondos de inversión interesados en invertir en residencia en español, pero no tienen el expertise o conocimiento suficiente del mercado y entonces se acercan a operadores como ustedes. ¿Cómo es en su caso este tipo de acuerdos? ¿Prevén cerrar a corto plazo más alianzas de ese tipo?

R.: Nosotros fuimos los primeros que utilizamos esta figura de la coinversión. Ya en el año 2015, llegamos a un acuerdo con Anida, de BBVA, para desarrollar una gran bolsa de suelo. Cuando todos los bancos estaban saliendo de las joint ventures con promotores, BBVA montó tres joint ventures en España, y una de ellas, aquí en el sur, fue con nosotros para desarrollar el sector de Entrenúcleos en Dos Hermanas, donde ellos tenían mucho interés. Esa ya es una forma de coinversión, no con un fondo sino con una entidad financiera. Al mismo tiempo, empezamos a desarrollar promociones de joint venture con inversores privados. Así muchas de nuestras promociones, las realizamos a través de sociedades (15 actualmente) donde invierten con nosotros inversores privados de la zona, que tienen muchas confianza y relación con nosotros y que repiten en los proyectos.Tenemos un elenco de más de una docena de inversores privados que, en función de sus posibilidades, coinverten con nosotros y que repiten, lo que significa que ha ido bien.

P.: ¿Va a haber más joint ventures de este tipo en los próximos? ¿Están hablando con algún más de perfil nuevo internacional o seguirán con sus actuales inversores?

R.: Siempre estamos poniendo en marcha nuevas sociedades. De hecho, ahora mismo, estamos cerrando una nueva joint venture sobre unos terrenos de uso residencial en Madrid que hemos hecho una oferta para desarrollar más de 100 viviendas y que nos la han aceptado. En principio, estamos con nuestros inversores tradicionales.

P.: Tras cumplir este 2025 80 años, ¿qué desea para el futuro de Insur?

R.: Yo tengo mucha esperanza en el futuro de nuestra compañía porque tenemos el mejor equipo de la historia. Ahora que estamos celebrando el 80 aniversario, hay que recalcar que el éxito de nuestra compañía es siempre el equipo. Y si hay un buen equipo, el elemento humano es la mejor palanca que hay, con él se puede llegar al fin del mundo.

P.: ¿Cuál cree que es el principal riesgo?

R.: Aquí el principal riesgo que tenemos en nuestro sector es una nueva subida de tipos de interés. Eso es lo que podría dañar de una manera importante el futuro del sector, pero parece que no. La curva de tipo a largo plazo se mantiene en unos niveles razonables, pero bueno, se habla ahora de posibles crisis, de deuda soberana, en fin…. En principio, el escenario central es que tengamos un futuro de tipo de interés razonable.

P.: Y el tema de la tasa de esfuerzo. ¿Les preocupa que se pueda seguir creciendo y eso dificulte la venta de viviendas?

R.: La demanda es eslástica e ineslástica. En el caso de la vivienda, llega un momento en donde si quiero vivir en no sé dónde, pero el precio ya está tan alto que tengo que renunciar a vivir ahí e irme más lejos, pues eso está ocurriendo. Creo que los precios en España han subido y, en términos nominales, estamos al mismo nivel que en 2008. Sin embargo, en términos reales, los precios son inferiores, porque ha habido inflación desde entonces a ahora. Lo que pasa es que el mercado residencial es muy heterogéneo. Hay zonas, por ejemplo, Madrid o Málaga, en las que sí se han superado los precios del anterior ciclo, pero en otros no. El problema es que en España el PIB per cápita no ha subido. Ese es el problema real. En otros países, ha habido un incremento del PIB per cápita y las viviendas han aumentado en estos 15 años con relación al mismo. En España, el PIB per cápita ha subido muy poco.

P.: ¿Habrá una próxima bajada de precios?

R.: Llegará un momento en el que ya no se puede subir el precio más. En determinadas zonas, ya se habla que las ventas de viviendas están disminuyendo. Eso regulará otra vez el mercado, ya que, cuando se venda menos, ya no seremos tan optimistas en nuestras previsiones a la hora de analizar un proyecto de inversión y no compraremos el suelo a ese precio. Entonces, el propietario del suelo tendrá que bajar. Es así. Se tiene que regular.