La inversión en hoteles en Baleares cae un 30% en 2025, por la falta de oportunidades

El ámbito hotelero en Baleares sigue fuerte. Las islas han concentrado un 14% de la inversión hotelera en el mercado español durante el primer semestre de 2025. No obstante, los registros de este año son un 30% inferiores a los de doce meses antes, mientras que las previsiones para 2026 vienen marcadas por ligeros descensos en el sector, aunque hay confianza en las reservas de último momento.

Estas son algunas de las conclusiones del informe ‘The Hotel Property Telescope - Baleares Edition’ 2025, que ha elaborado el equipo de real estate en EY-Parthenon, al que EjePrime ha tenido acceso. Desde la firma de servicios profesionales explican que “más allá del buen comportamiento turístico, la entrada de nuevas marcas de lujo y el reposicionamiento de hoteles en los últimos años han impulsado los precios de venta, limitando el interés de inversores que buscan retornos de doble dígito; en este contexto, la creación de fondos de continuación por parte de firmas de capital riesgo se perfila como una dinámica relevante ante la falta de capital institucional de perfil core o core plus”.  

En el conjunto del país, EY señala que el mercado transaccional hotelero en España “mantiene su fortaleza”, tras haber recibido un 21% del total de inversión hotelera en Europa en el semestre, algo que lo consolida como el principal destino inversor del continente y refleja el creciente interés por el segmento hotelero del sur de Europa. En palabras de la consultora, las bajadas en los tipos de interés iniciadas en junio de 2024 y las mejores condiciones de financiación, “incluida la deuda alternativa que cada vez es más relevante”, han favorecido el regreso del capital institucional, que ya representa más del 40% del volumen total en el periodo. Sin embargo, los operadores hoteleros siguen liderando la actividad, con un 42% de la inversión.  

EY destaca que los operadores siguen liderando la inversión, con un 42% del total

En el archipiélago, los operadores locales han comenzado a diversificar hacia otros destinos, tanto nacionales como extranjeros. EY pone como ejemplo Grupotel, que ha adquirido el Barceló Conil Playa (provincia de Cádiz) este octubre. La propia Barceló ha cerrado este verano su entrada en el capital de Rusticae, con presencia en hoteles rurales en todo el país, y también ha firmado su primer establecimiento en París, entre otros mercados internacionales. Asimismo, se están creando joint ventures entre grandes operadores nacionales e inversores institucionales, como la reciente de Meliá y Banca March, que la consultora percibe como otra tendencia que seguirá en los próximos meses, especialmente entre las hoteleras que apuestan por modelos de coinversión y asset light. Precisamente, Meliá también pasa a gestionar los seis hoteles MiM de la socimi de Leo Messi, ubicados en lugares como Sitges, Sotogrande, Baqueira Beret y Andorra, además de Baleares.

Asimismo, el documento de EY apunta a “la desaceleración de la demanda turística en Baleares y en España”, ya que ambos mercados experimentan incrementos del 1% en pernoctaciones durante los nueve primeros meses del año frente al mismo periodo de 2024. Pese a ello, “los fundamentales del sector siguen sólidos”, aunque con tendencia a la normalización. Según datos manejados por EY, hasta septiembre, las islas han recibido 13,7 millones de visitantes internacionales, que han generado un gasto de 18.400 millones de euros, lo que supone aumentos del 3 % y 6 %, respectivamente. La consultora señala que la conexión aérea directa entre Palma y Nueva York, establecida en 2022 ha duplicado la llegada de turistas estadounidenses frente a 2019 y le ha hecho alcanzar casi 250.000 visitantes en los nueve primeros meses. Las futuras rutas con Canadá y Abu Dhabi, previstas para 2026, impulsarán aún más la llegada de turistas americanos y asiáticos, los de mayor gasto medio, pronostican desde la consultora.

La moderación en el crecimiento de las pernoctaciones en Baleares se ha debido, sobre todo, al descenso de los turistas españoles. El número de visitantes nacionales ha caído un 9% respecto al año anterior, y se ha situado en 1,24 millones hasta septiembre. Esta ralentización también se refleja en el ritmo de apertura de nuevos establecimientos ya que, según datos del INE recogidos por EY, en agosto de este año había abiertas 421 habitaciones menos que en el mismo mes de 2024, lo que supone una reducción del 0,2% en la oferta, frente al incremento del 2% que se había registrado en los doce meses anteriores.

EY-Parthenon destaca la “oportunidad en el mercado de hotelería asequible profesionalizada en España”

En paralelo, la estabilización de oferta y demanda ha causado a que, en 2025, la ocupación hotelera en Baleares se haya mantenido en niveles similares a los del año pasado. Sin embargo, el precio medio diario por habitación ocupada (average daily rate, ADR) ha crecido un 8% durante los nueve meses, lo que ha impulsado el ingreso medio por habitación disponible (revenue per available room, RevPAR) un 9% respecto al mismo periodo de 2024. Menorca lidera la evolución de este indicador en el archipiélago, con un aumento del 14% hasta septiembre, mientras que Ibiza ha mostrado un crecimiento más moderado, del 6%. Por su parte, Mallorca se ha situado en un incremento del 9%.

Desde EY-Parthenon destacan que el fuerte incremento de los ADR desde la pandemia, junto a la reducción progresiva de la oferta en el segmento de tres estrellas, “está generando una oportunidad en el mercado de hotelería asequible profesionalizada en España, que actualmente se centra en puntos urbanos”. Este modelo de negocio que, como explican los autores del informe, maximiza el margen operativo reduciendo los servicios ofertados, “podría extrapolarse al segmento vacacional a través de conceptos similares al de la marca Tent, presente en Baleares, que limita la oferta de food&beverage a un desayuno extendido tipo brunch”. La consultora añade que los hoteles de servicios limitados están menos expuestos al aumento de costes operativos, especialmente en cuanto a componente laboral, que supone más del 60% del total, así que EY advierte sobre “el posible impacto de las actuales revisiones de convenio y la escasez de personal en los establecimientos más intensivos en mano de obra, en particular en el segmento vacacional”.