Los grandes operadores confirman el duradero tirón del Pbsa en España

La demanda estructural, principal ‘motor’ para invertir en alojamiento de estudiantes. Los principales operadores, gestores e inversores de alojamiento para estudiantes coinciden en el diagnóstico: el Pbsa atraviesa un momento sólido en el mercado español, en el que aún se espera un gran recorrido debido a un importante déficit de oferta y el interés, cada vez más creciente, del capital internacional. Grupos como Moraval (a través de Nodis), Resa, Ardian y Rockfield explican a EjePrime por qué el Pbsa tiene todos los ingredientes para mantenerse como activo estrella en el living español.

Berta Guillamón, directora general de Nodis (Grupo Moraval), afirma a EjePrime que “el crecimiento sostenido del número de universitarios en España, junto con el aumento de la movilidad nacional e internacional, garantizan una base de ocupación sólida a largo plazo” y explica que “este elemento es el que diferencia al alojamiento para estudiantes de otros tipos de activos inmobiliarios y explica su carácter defensivo y resiliente”.

De manera similar, Jaime Caruncho, director de Expansión de Resa, asegura que el factor más determinante a la hora de construir o invertir en activos Purpose-Built Student Accomodation (Pbsa) es “abastecer la demanda insatisfecha”. Esto se refleja en los aliados que tienen en sus proyectos, ya que van de la mano de instituciones que en la mayoría de las ocasiones son universidades, “aunque cada vez hay más entidades, como los ayuntamientos, que se suman en colaboración”.

Grandes referentes en residencias de estudiantes como Moraval, Resa y Ardian ponen el foco en los altos niveles de demanda en España

Luis Huete, director de Ardian Real Estate, coincide en que se invierte “donde hay un déficit real de oferta y una demanda estudiantil profunda”, aunque señala otros factores: “la conectividad con los campus y la sostenibilidad son innegociables, ya que los inversores institucionales priorizan activos eficientes que reducen el riesgo de capex futuro”. Además, para los propietarios, tener “una escala operativa paneuropea es vital para maximizar rentabilidades y ofrecer una experiencia de calidad que convierta a las residencias en infraestructura esencial para las ciudades”, agrega.

Covadonga Sanz, head of asset management en Rockfield Real Estate, apunta a “una combinación de factores técnicos, económicos y sociales”, entre los que destaca los costes de desarrollo y construcción, la complejidad urbanística y administrativa, así como la disponibilidad y precio del suelo, “que condicionan directamente la viabilidad de todos los proyectos”. La directiva advierte que lo relevante es “la capacidad de identificar oportunidades para crear productos diferenciales, especialmente en el segmento asequible”, por lo que la localización “no siempre debe entenderse como una proximidad inmediata al campus, sino como una buena conectividad mediante transporte público o soluciones de movilidad compartida”. De esta idea también parte Álvaro Blázquez, fundador y consejero delegado de la gestora MadridEasy: “Sin duda la conectividad (la estación de metro más cercana) se sitúa por encima de los precios al elegir una u otra opción a la hora de desembolsar dinero”.

Por su parte, Jaime Gil Rescalvo, consejero delegado de PropHero España, incluye otro factor para definir inversiones: “Atributos como la infraestructura digital (fibra óptica y conexión 5G) se han convertido en requisitos imprescindibles para el estudiante actual y, por tanto, en elementos clave para la competitividad del activo”. Mientras, Paola Erhardt, directora de living de JLL España, resalta que la flexibilidad del diseño y la operativa deben permitir adaptar la oferta a cambios en la demanda, “combinando habitaciones individuales, zonas compartidas o espacios comunes, todo orientado a garantizar buenos niveles de ocupación, satisfacción y un flujo de ingresos estable en el tiempo”. Alberto Añaños, consejero delegado de Live4Life, concluye que “mientras persista la profunda problemática de vivienda en España” y se mantengan niveles de ocupación por encima del 90% en Pbsa, la inversión en este tipo de activos no cesará, “ya que responde a una necesidad estructural no cubierta y a una demanda claramente resiliente”.

Más inversores de mercados orientales  

Al preguntarles sobre la procedencia del capital que llegará a España en los próximos años a invertir en Pbsa, el directivo de Ardian indica que “principalmente vendrá de Europa y EE UU” y resalta un “creciente interés por parte de inversores canadienses y Asia Pacífico (Apac), así como de fondos soberanos”.

“Mientras exista la profunda problemática de vivienda en España, y con niveles de ocupación de más del 90%, la inversión en este tipo de activos no cesará”

La responsable de Rockfield señala, de forma muy similar, que la mayor parte seguirá viniendo de Europa y Norteamérica, “donde el Pbsa está plenamente institucionalizado” y, al mismo tiempo, “se observa un interés creciente de Asia y Oriente Próximo, atraído por la estabilidad del mercado español, la calidad de sus universidades y la proyección de crecimiento del sector”.

Asimismo, el ejecutivo en PropHero subraya también que se anticipa la llegada de capital tanto de Oriente próximo como Asia Pacífico, “especialmente con horizontes de largo plazo y preferencia por activos residenciales defensivos y operativos”, algo en lo que coincide el fundador de MadridEasy, pese a que “los múltiplos de España no son tan atractivos como en esos mercados emergentes”, según sus palabras.

La portavoz de JLL apostilla que “cada vez más actores se exponen a este segmento, ampliando el pool de inversores en un mercado que está entrando en fase de expansión y diversificación, de modo que a los institucionales de origen internacional se suman nuevos fondos locales que ganan peso en el número de plazas en proyecto, como Merkel Capital y Moraval (a través de su alianza con Ares)”.

Cada vez más actores se exponen a este segmento, ampliando el pool de inversores, aseguran desde JLL, entre ellos se observa creciente interés de Asia y Oriente Próximo

Precisamente, desde Moraval, Guillamón habla de “una combinación muy equilibrada entre capital nacional e internacional”. La ejecutiva explica que el dinero europeo, especialmente procedente de países con mercados Pbsa más maduros, “sigue teniendo un peso muy relevante”, al mismo tiempo que observa un interés creciente por parte de capital institucional global, “atraído por la estabilidad del producto, la solidez de la demanda y la todavía baja penetración de estas soluciones habitacionales en España”.

El representante de Resa asegura que el mercado español de alojamiento para estudiantes “se sustenta en la solidez del sistema universitario, en nuestra cultura y en el español como idioma de referencia a nivel internacional; todo ello favorece la llegada de un capital cada vez más global y a un menor coste”.

Huete concluye que “España es atractiva por su histórica trayectoria universitaria y el prestigio de las instituciones, que convierten al país en un imán para estudiantes de todo el mundo”, lo que genera “una demanda estructural de alojamiento que es resiliente a los ciclos económicos”.