La inmologística abre etapa tras un 2025 récord: energía, especialización y defensa en el foco

El mercado inmologístico nacional cerró un 2025 con números envidiables. Según las últimas cifras de cierre del mercado, la absorción de espacio por el sector superó los 2,7 millones de metros cuadrados de los que Madrid volvió a superar el millón de metros cuadrados y Barcelona se situó en torno a los 600.000, condicionada por una disponibilidad muy reducida. Aunque de cara al presente ejercicio, la demanda seguirá sólida en los principales emplazamientos y persistirá un año más la falta de oferta y una consolidación del e-commerce; según los operadores consultados por EjePrime, el sector inaugura en este 2026 una nueva etapa en la que intensificará su proceso de transformación a lo largo de este año, desplazando su foco hacia desarrollos más especializados donde la calidad del activo, su capacidad de adaptación y la eficiencia operativa ganan peso frente al crecimiento puramente cuantitativo.

En el sector logístico, la demanda se está orientando hacia infraestructuras capaces de dar soporte a procesos cada vez más complejos, ligados a la automatización, la gestión del dato, la estabilidad de las cadenas de suministro y el cumplimiento de estándares ESG, con la posible entrada de capital procedente de Asia y un impulso derivado de la nueva logística derivada del impulso del material de Defensa, en mitad de la complicada situación geopolítica actual. Y todo ello con un nuevo reto que está creciendo por momentos, como es la falta de potencia energética en determinadas localizaciones para llevar a cabo este tipo de proyectos.

Para Gustavo Cardozo, director general y socio de Panattoni Iberia, “nuestras previsiones para este año son moderadamente positivas, en el sentido de que la demanda continúa en crecimiento y todo parece que seguirá así a lo largo del año, pero en contrapartida, empieza a ser alarmante la falta de suelo finalista en zonas estratégicas para el desarrollo industrial y logístico”. A todo ello señala que los costes de construcción se mantienen altos y los inversores internacionales y nacionales buscan retornos competitivos con otros mercados más estratégicos y líquidos que el español, como lo son el Reino Unido, Alemania y Países Bajos.

La falta de potencia eléctrica en algunas zonas de España es un problema crítico e indispensable para atraer actividad industrial

El directivo de Panattoni anticipa uno de los principales retos al que debe enfrentarse este sector: la falta de potencia eléctrica. “Esta falta de potencia eléctrica en algunas zonas de España es un problema crítico e indispensable, si queremos atraer actividad industrial”, añade Cardozo. “Creemos que nuestro sector se está abriendo cada vez más hacia nuevas ofertas y servicios, estamos asistiendo a una convergencia logística, semiindustrial, donde la automatización, digitalización y uso de fuerza laboral más cualificada será una tendencia en crecimiento”. Así, Cardozo considera que esta situación forzará a una renovación del parque actual de naves, “que gran parte no cumple con los requerimientos que hoy día reclama el sector, y significará una inversión considerable de fondos para actualizar muchos inmuebles que hoy día se consideran obsoletos”.

Respecto a la transformación hacia una industrialización que vive el sector, “es cierto que estamos en una fase donde crecen drivers como nearshoring, reindustrialización, personalización, ensamblaje ligero, reverse logistics, y automatización. Esto exige edificios más flexibles (altura, potencia, muelles, patios, ESG) y suelo en ubicaciones estratégicas”, explica a este diario el directivo de Panattoni. Así, señala que una de las estrategias está centrada hacia la oferta de cada vez más infraestructura productiva (logística + industria ligera + tecnología), preparada para operar con eficiencia y energía optimizada.

Eduardo Feliciano, business director de Accolade para Iberia, explica a EjePrime que “también apreciamos una mayor diversificación geográfica del mercado. Junto a los hubs tradicionales, regiones como País Vasco, Castilla-La Mancha, Aragón o Andalucía ganarán protagonismo progresivo gracias a la disponibilidad de suelo, buenas conexiones y capacidad para acoger proyectos industriales de nueva generación. Todo ello en un entorno en el que los plazos administrativos seguirán siendo un reto estructural, reforzando la importancia de una planificación rigurosa y de la agilidad en la ejecución de los proyectos”. “La evolución del sector logístico ya no se mide únicamente en términos de volumen, sino de complejidad operativa. A medida que las cadenas de suministro incorporan mayores exigencias tecnológicas y de eficiencia, el tipo de infraestructura que demandan las empresas está cambiando de forma progresiva” añade.

En 2026, la energía va a ser uno de los principales cuellos de botella y diferenciales competitivos en el sector, ya no solo por el coste, sino, sobre todo por la disponibilidad de potencia. Todos los proyectos vinculados a producción industrial en general, procesos logísticos automatizados y data centers, la potencia y la conexión a la red eléctrica va a empezar a condicionar la ubicación, los plazos y la viabilidad.

En los proyectos vinculados a producción industrial en general, procesos logísticos automatizados y data centers, la potencia y la conexión a la red eléctrica va a empezar a condicionar la ubicación

“En nuestra oferta es habitual incorporar fotovoltaica para autoconsumo, sistemas de medición detallada (BMS), iluminación LED y estándares tipo Breeam (mínimo “Very Good”) pero, en muchos casos donde se requieren suministros continuos de potencias superiores a los 3 MW, estas instalaciones de generación in situ para autoconsumo no tienen capacidad productiva suficiente para satisfacer lo requerido por los usuarios finales, por lo que ello lleva descartar el proyecto si no se cuenta con una conexión a redes que lo ofrezca. De ahí que el tema de la potencia se está convirtiendo en uno de los mayores retos que tendremos a partir de ahora”, explica Cardozo.

Esta opinión es compartida por el directivo de Accolade que considera que el factor energético va a seguir jugando un papel determinante en 2026, no solo como un coste operativo, sino como un elemento clave en la toma de decisiones industriales y logísticas. “Desde nuestra perspectiva, la disponibilidad de energía, su precio y su estabilidad se están consolidando como variables críticas para la viabilidad y competitividad de muchos proyectos, especialmente en actividades con altos requerimientos energéticos o tecnológicos”.

“La capacidad de España para ofrecer un suministro competitivo, fiable y alineado con los objetivos de descarbonización será un factor diferencial para atraer inversión industrial y logística de nueva generación. Al mismo tiempo, aspectos como la agilidad administrativa, la planificación de redes o el despliegue de nuevas infraestructuras energéticas van a condicionar el ritmo de ejecución de los proyectos”, añade Feliciano.

Surge la defensa

Sin embargo, una nueva variable que va a surgir con fuerza en este sector ante el actual clima geopolítico internacional es la logística de defensa que va a abrir un buen nicho de mercado para este sector. “Abre un vector adicional a este sector por su capacidad industrial y logística asociada a la fabricación, mantenimiento, almacenamiento seguro, distribución, repuestos, stockpiles y cadenas de suministro más resilientes”, señala Cardozo. Así explica que es preciso tener presente desde la óptica inmologística que este tipo de servicio requiere de edificios con especificaciones clave en términos de seguridad, trazabilidad, protocolos, ubicaciones concretas, y mucha coordinación regulatoria.

En materia de Defensa los desarrollos a medida se consolidan como una opción más adecuada que el ‘stock’ industrial convencional 

El refuerzo de las políticas de defensa en Europa está empezando a tener un efecto más amplio sobre la actividad industrial. En España, el incremento del gasto en defensa hasta situarse en torno al 2 % del PIB “ha impulsado sectores ligados a la fabricación avanzada, la tecnología y los sistemas de uso dual, lo que puede traducirse en una mayor demanda de espacio industrial”, según Eduardo Feliciano. “Este contexto conlleva un aumento de los requisitos técnicos de las infraestructuras necesarias para dar soporte a estas actividades, especialmente en aspectos energéticos y de seguridad. Por ello, los desarrollos a medida se consolidan como una opción más adecuada que el stock industrial convencional cuando las necesidades operativas son específicas”, añade.

Inversión asiática

Ante la evolución del mercado nacional que se ha consolidado como un mercado atractivo dentro del sur de Europa por sus altos niveles de ocupación, un papel estratégico en las cadenas de suministro europeas y una localización clave para conectar Europa, el Mediterráneo y Latinoamérica, “el sector logístico español se ha situado en el radar de distintos perfiles de capital internacional, incluido el asiático. Ahora bien, no estamos hablando de una entrada masiva ni indiscriminada. Lo que vemos es un interés muy selectivo, enfocado en activos de calidad, bien ubicados y con una visión de largo plazo”, explica Cardozo.

En muchos casos, este interés no responde solo a una lógica financiera, sino que está vinculado a proyectos industriales o corporativos que necesitan infraestructura logística moderna para apoyar su actividad en Europa. “Desde nuestra experiencia, estos inversores valoran especialmente la disponibilidad de mano de obra y energía a costes competitivos, la estabilidad del mercado y la capacidad de desarrollar proyectos eficientes desde el punto de vista energético y ESG. Son factores que hoy pesan tanto como la rentabilidad”, añade el directivo de Panattoni. “Por eso, más que una entrada de inversión asiática, lo que estamos viendo en España es un análisis caso a caso, muy riguroso, en el que solo encajan proyectos bien diseñados y con un recorrido claro. En ese contexto, la logística y la inmologística de nueva generación siguen siendo uno de los activos más atractivos del mercado”, considera.

Por su parte Feliciano reconoce que, en los últimos meses, “España ha ido ganando visibilidad entre inversores asiáticos, incluidos actores chinos, en paralelo al refuerzo de los vínculos económicos y comerciales. Este mayor interés se ha reflejado especialmente en proyectos vinculados a sectores estratégicos como la automoción, las baterías, la energía o la tecnología, donde se han anunciado o planteado inversiones industriales de gran escala orientadas a producción, ensamblaje o componentes clave para la transición energética y la electrificación”.

La inversión asiática está en una fase de análisis y posicionamiento, con potencial para materializarse en inversión a medio plazo

Así explica a EjePrime que en el ámbito inmologístico, este movimiento no se está traduciendo tanto en adquisiciones directas de activos logísticos tradicionales como en el impulso de iniciativas industriales que requieren infraestructuras muy específicas. Se trata, en muchos casos, de “proyectos intensivos en energía, con altos requisitos técnicos y de seguridad, que demandan soluciones inmobiliarias a medida”. Más que un desembarco inmediato en el mercado logístico convencional, lo que se observa es una fase de análisis y posicionamiento, con potencial para materializarse en inversión a medio plazo, especialmente en desarrollos vinculados a procesos industriales de mayor complejidad y valor añadido”.

El motor del e-commerce

El e-commerce seguirá creciendo, especialmente en España, donde el nivel de penetración del comercio electrónico cuenta con margen de crecimiento, y “una de las cosas que estamos viendo y vamos a ver de cara a futuro es la entrada de nuevos players, que hasta hace muy poco eran desconocidos para todos nosotros. Esa diversificación le va a dar más fortaleza nuestro sector”, según el dirigente de Panattoni.

En España, “este comportamiento se refleja especialmente en sectores como el retail. Más que un aumento del almacenaje tradicional, lo que se observa es una evolución hacia modelos logísticos más industrializados, donde la automatización, la integración tecnológica y la eficiencia operativa ganan protagonismo. De esta forma, el e-commerce no deja de impulsar el sector, pero lo orienta hacia activos cada vez más especializados y preparados para el largo plazo” especifica el directivo de Accolade.

Pero si todos estos temas van a resultar vitales para el desarrollo del sector a lo largo de los próximos años, un factor que añade presión a esta nueva etapa del inmologístico es el impacto que puede generar la falta de conductores que hagan posible el traslado de mercancías de un destino a otro, señalan los expertos. Todo ello se puede traducir en un incremento del coste del transporte, al que podrían añadirse el precio del combustible, así como las exigencias regulatorias del sector.