De Moncloa a Les Corts: los barrios de Madrid y Barcelona donde más subirán los pisos en 2024

Los precios de la vivienda siguen escalando en Madrid y Barcelona. Todos los barrios de las dos principales ciudades de España anotarán subidas de precios durante el próximo año, aunque a distintas velocidades, según el análisis realizado por la firma de consultoría inmobiliaria Gloval Analytics. Mientras que los precios en España subirán entre un 2% y un 3,5%, los incrementos en barrios como Moncloa-Aravaca o Les Corts ascenderán a más del 5%.

En concreto, en los barrios madrileños de Moncloa-Aravaca y Latina se prevé la mayor subida de precios, ambos con un incremento estimado del 5% en 2024. En el otro extremo, Salamanca y Chamberí, anotarán las menores subidas, inferiores al 2,5%.

En el caso de Barcelona, serán los distritos de Les Corts y Sant Andreu los que registrarán las subidas de precios más pronunciadas, con un incremento superior al 5%. Por el contrario, los precios de la vivienda en L’Eixample y Sants-Montjuïc anotarán unos incrementos más moderados, inferiores al 2,5%.

El sorpaso madrileño  

En 2023, Madrid ha superado a Barcelona como segunda ciudad más cara de España. Históricamente, la capital catalana contaba con un valor unitario residencial más alto que Madrid, con un precio hasta 300 euros más elevado, pero en los últimos años se ha ido reduciendo la diferencia. A partir del tercer trimestre de 2022, Madrid fue recortando distancias y, en al cuarto trimestre de 2023, la capital española superó, con 3.800 euros por metro cuadrado, el precio de Barcelona, con 3.738 euros por metro cuadrado.

La consultora señala que la principal causa de este cambio ha sido la ralentización en las subidas del valor unitario residencial en la ciudad catalana. Gloval afirma que los crecimientos medios anuales para Barcelona eran de un 4,5% en 2022 y un 2,9% en 2023. Mientras, Madrid registró una subida del 7,8% en 2022 y del 5,3% en 2023.

Para 2024, se prevé que ambas ciudades vuelvan a registrar crecimientos parecidos. En concreto, Barcelona anotará una subida del 2,95% y del 2,92% respectivamente, lo que supondrá una caída de casi tres puntos porcentuales en Madrid y un avance de 0,01 puntos porcentuales para Barcelona respecto a 2023.

Ante la subida de precios general, destaca la aplicación de la Ley de Vivienda en Barcelona, mientras que Madrid de momento no ha desarrollado su implicación

La rentabilidad, al alza

La rentabilidad de los activos residenciales en Madrid y Barcelona ha continuado subiendo a lo largo del año. En 2023, los distritos madrileños con mayor retorno para la inversión en sus inmuebles residenciales han sido Villaverde (7,7%), Puente de Vallecas (7,5%) y Usera (7,2%).  Por el contrario, Chamartín (3,8%), Salamanca (3,8%) y Chamberí (4,1%) representan las rentabilidades más bajas de Madrid.

En Barcelona, han sido Nou Barris, Sant Martí y Ciutat Vella los barrios con la rentabilidad más alta, con rentabilidades del 7,2%, 6,4% y 6,2% respectivamente. Mientras, las menores rentabilidades se han registrado en Les Corts (4,2%), Sarrià-Sant Gervasi (4,3%) y L’Eixample (5%).

La consultora destaca que existe un repunte en las rentabilidades de ambas ciudades desde 2021 a causa de la subida de los precios del alquiler. Sobre todo en Barcelona, donde la rentabilidad ha subido un punto porcentual respecto a 2021, mientras que en Madrid tan solo 0,3 puntos.

La rentabilidad bruta seguirá subiendo según Gloval Analytics, principalmente por la reducción de la oferta de viviendas en alquiler junto al crecimiento de la demanda de arrendamiento. Aunque advierte sobre la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, por la cual Barcelona entrará en la lista de municipios tensionados, un movimiento que tendrá impacto en los contratos de arrendamiento. Desde el Ejecutivo madrileño, no prevén desarrollar esta ley en su territorio.

Para 2024, Gloval anticipa las alzas más pronunciadas en los barrios madrileños serán Salamanca, Chamberí, Chamartín, Retiro y Tetuán. En Barcelona, L’Eixample, Sants-Montjuïc y Gràcia serán los que más crezcan.