El Gobierno juega las bazas de los jóvenes y más fondos europeos en su nuevo Plan de Vivienda

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, cumpliendo con sus previsiones, ha publicado este miércoles el proyecto de Real Decreto por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, para conocimiento público y que las entidades interesadas puedan realizar sus aportaciones. En líneas generales, el proyecto se muestra muy abierto y, a falta de una mayor concreción, se pueden extraer un conjunto de medidas que hasta el momento habían pasado desapercibidas.

Medidas que la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha explicado justo después de la publicación del texto, en un encuentro con representantes de las entidades UGT, CC OO, CNC, Seopan y Apce. En la reunión, les ha avanzado que el Plan Estatal de Vivienda (PEV) 2026-2030 es un instrumento que va a consolidar un sistema público de acceso a la vivienda a través de “una política de vivienda contundente y eficaz de vivienda desde lo público”.

Tras el mensaje lanzado por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, sobre un conjunto de ayudas para jóvenes menores de 35 años, el texto publicado por Vivienda clarifica el tema y pone en blanco sobre negro, el calado de la propuesta. Con carácter general, en el caso de alquiler se concederá una ayuda para la emancipación de jóvenes máxima de 300 euros, con el límite de hasta el 60% de la renta o precio mensual a satisfacer. Si se trata de una habitación, la ayuda será de 200 euros.

El alquiler con opción de compra de jóvenes tendrá una ayuda de hasta 28.800 euros que se abonará al vendedor para que lo descuente del precio

Si se trata de municipios de menos de 10.000 habitantes los jóvenes menores de 35 años, si la vivienda a adquirir es para la residencia habitual y permanente por un plazo mínimo de 5 años, la cuantía de la ayuda será de hasta 15.000 euros por vivienda, con el límite del 20% del coste de su adquisición y sólo podrá ser adquirida por un máximo de 2 personas. 

En el caso de alquiler de jóvenes con opción a compra de viviendas protegidas con protección permanente, se fija un límite de la ayuda de 28.800 euros por vivienda, más un porcentaje de la totalidad de este importe con el límite de 25.920 euros por vivienda. La subvención la percibirá el vendedor que descontará del precio de venta al comprador, explica el Ejecutivo en su propuesta.

En el caso de las ayudas al alquiler con opción a compra de vivienda protegida, esta opción tendrá que ejercerse entre el primero y el tercer año desde el inicio del contrato y la vivienda mantendrá su carácter de protegida de forma permanente, descontándose del precio todas las rentas pagadas del precio final de venta, respetándose los topes establecidos para este tipo de vivienda.

Avales para impagos

El plan también establece una línea de avales para la cobertura en caso de impagos del alquiler de viviendas para personas jóvenes y colectivos vulnerables, cuyo beneficiario será la comunidad como tomadora de la cobertura en beneficio de la arrendadora. La cobertura consistirá en asegurar a las personas físicas o jurídicas arrendadoras que sean propietarias o usufructuarias de viviendas, con contratos cuyo destino sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria, el impago de todas las rentas impagadas, los daños causados en la vivienda por culpa o negligencia del arrendatario y el coste de los suministros impagados asumidos por el arrendador.

La cobertura por impago no se hará efectiva si ya se ha compensado dos veces en una misma vivienda en un plazo de 4 años

Para acceder a esta cobertura, la parte arrendadora y la arrendataria suscribirán un documento de compromiso de acuerdo con el modelo que facilitará la correspondiente comunidad. La cobertura no se hará efectiva si ya se ha hecho efectiva esta compensación dos veces en una misma vivienda en un plazo de 4 años.

Más fondos de Europa

Las ayudas Next Generation de la UE no serán sustituidas por los fondos del plan nacional, sino que serán nuevos fondos de la UE quienes hagan esta misión. Así en el documento publicado por Vivienda se recoge que “estos fondos europeos, que terminan en 2026, serán sucedidos por el futuro Plan Europeo de Vivienda Asequible, promovido por el nuevo Comisario Europeo de Vivienda y Energía, que movilizará recursos de manera estructural para financiar políticas de vivienda y rehabilitación”.

Otro de los puntos importantes y que ha cobrado un especial protagonismo en el desarrollo del sector, como es la construcción industrializada, también tiene un destacado en la norma. El documento recoge que las ayudas a la industrialización de la vivienda serán para el trabajo técnico necesario para la elaboración de los proyectos, y no menciona expresamente el impulso a nuevas fábricas de elementos modulares o a la formación de personal cualificado para desarrollar este tipo de tecnología.

La ayuda a la industrialización se realizará mediante el informe que lo justifique del arquitecto director

Para este fin, “se incorpora, en la línea de financiación de ayudas para el fomento del incremento de la oferta de vivienda, un aumento de la cuantía de la subvención correspondiente al trabajo técnico necesario para la elaboración de los proyectos en colaboración con los diferentes industriales involucrados, y consistente en las labores de prospección de mercado, análisis y diseño de las soluciones óptimas para su incorporación al proyecto de ejecución, de acuerdo con las prestaciones de interés general que se persiguen desde este Plan: sostenibilidad, eficiencia y calidad arquitectónica”.

A estos efectos, la acreditación de que la actuación de construcción de viviendas tiene un nivel avanzado de industrialización, se realizará mediante el informe que así lo justifique del arquitecto director. Este incremento de la ayuda tendrá, además, como requisito, el uso de la metodología Building Information Modeling (BIM) en todo el proceso, aspecto que se recogerá expresamente en el informe del arquitecto director.

Calidad de la arquitectura

En los concursos para el desarrollo de vivienda a través de colaboración público-privada, se primará la calidad arquitectónica, sin mencionar en Plan estatal otros criterios como podría ser la reducción de la renta a los inquilinos, el uso de materiales sostenibles, etc. “La promoción de viviendas, mediante fórmulas de colaboración público-privada, para ser destinadas al alquiler social o asequible, solo podrá obtener las correspondientes ayudas, si en la correspondiente licitación se incluye, entre los criterios de valoración para la adjudicación, la calidad de la arquitectura conforme a los principios del artículo 4 de la Ley 9/2022 de 14 de junio, de Calidad de la Arquitectura, con una ponderación, al menos, del 30% del total”.

El artículo 20 del documento recoge la limitación del precio del alquiler o de la cesión en uso. Así contempla que durante el primer año de vigencia del real decreto, en el caso de adquisición de vivienda para incrementar el parque público asequible por parte de las organizaciones sin ánimo de lucro o que sea limitado, así como en la promoción directa de viviendas, sobre suelo público, no se podrá superar el importe de 7 euros mensuales por metro cuadrado de superficie útil de vivienda, más en su caso, un 60% de esta cuantía para la plaza de garaje, trastero o cualquier otra superficie adicional.

Luis Corral de Foro Consultores Inmobiliarios, dice que los grandes problemas de fondo siguen sin acometerse

Si se trata de una promoción mediante fórmulas de colaboración público-privadas, este precio no podrá superar en el primer año los 9 euros mensuales por metro cuadrado. Mientras que, si la promoción se realiza en suelo privado con algún régimen de protección pública, con protección permanente, el precio del alquiler o de la enajenación será el determinado por la comunidad. Si la vivienda va destinada al alquiler, el plazo mínimo de 20 años deberá constar en la nota marginal del Registro.

La respuesta del sector

El texto conocido ha provocado la reacción del sector. Así Luis Corral, director ejecutivo de Foro Consultores Inmobiliarios, dice a EjePrime que “leyendo los objetivos principales no creemos equivocarnos mucho si decimos que son los mismos de los últimos 30 años. Los grandes problemas de fondo siguen sin acometerse: falta oferta de vivienda en compra y en alquiler”.

Desde su punto de vista el plan de vivienda debería tener en cuenta “un estímulo para generar oferta en alquiler en cantidades suficientes para poder contener la subida de precios y para ello es necesario que los propietarios tengan seguridad jurídica. Igualmente hay que tomar medidas para trasladar la oferta de alquiler de corta duración a larga duración”.

En cuanto a materia de urbanismo y colaboración público-privada, considera que “hay que generar proyectos de vivienda protegida y para ello hay que acelerar los planes urbanísticos para que acceda la iniciativa privada y le resulten atractivos”. Este experto conocedor del sector considera respecto al alquiler con opción a compra, que una vez que se tengan las viviendas “es una buena opción, pero empecemos por agilizar la construcción de vivienda protegida. En este punto son las comunidades autónomas las que tienen la gestión”.

APCEspaña dice que es un primer paso para aportar soluciones efectivas que permitan ampliar el parque de viviendas de protección oficial en España

Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) señalan que “el borrador del Proyecto de Real Decreto del Plan Estatal de Vivienda (PEV), es un primer paso para aportar soluciones efectivas que permitan ampliar el parque de viviendas de protección oficial en España. No obstante, es preciso esperar a ver cómo se materializan los convenios con las Comunidades Autónomas para poder valorar su alcance real, elemento clave para la ejecución de este plan”.

Valora positivamente que el Gobierno haya incrementado la dotación presupuestaria del Plan con respecto a los anteriores, algo que desde APCEspaña vienen reclamando hace años y que debe mantenerse en los sucesivos planes estatales para que sean realmente efectivos en sus objetivos. Así añade que “este es un buen paso para mejorar el acceso a la vivienda de los ciudadanos y reiteramos la necesidad habilitar suelo para la construcción de VPO, tanto por promotores públicos como privados, además de modificar la regulación urbanística en nuestro país, que dificulta e incluso paraliza, desarrollos urbanísticos una media de 16 años”.

Respecto a la rehabilitación la califica como “el eterno tema pendiente, lo necesitamos y es fundamental que se destinen recursos. Dicho todo esto, buena parte de las competencias están en manos de las comunidades autónomas, que algunas ya están haciendo cosas y otras empezando”.

Por su lado, los sindicatos CC OO y UGT han indicado que el nuevo plan supone un “avance” respecto a los anteriores, pero carece de la “ambición necesaria” para convertir a la vivienda en el 5º Pilar del Estado de Bienestar. Así han valorado de manera positiva algunas líneas de actuación, como el incremento presupuestario, aunque consideran que es “insuficiente”, o que las comunidades autónomas deban comprometerse a no declasificar la vivienda financiada con fondos públicos.

El proyecto busca el acuerdo con las comunidades autónomas para que se puedan llevar a cabo los repartos de ayudas

El proyecto busca el acuerdo con las comunidades autónomas para que se puedan llevar a cabo los repartos de ayudas, de ahí la falta de concreción del texto conocido, y que es una de las demandas realizada por la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, mediante sus aportaciones al documento, propuestas que podrán realizar hasta el 7 de octubre.

En este proyecto normativo se regulan instrumentos de financiación y ayudas, estatales, a implementar en colaboración con las administraciones autonómicas para favorecer el acceso a la vivienda de conformidad con los artículos 23 y 24 de la Ley por el derecho a la vivienda.

Plan que triplica la inversión en vivienda

El Gobierno ha planteado un Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 con el objetivo de lograr un acuerdo entre todas las administraciones competentes para movilizar todos los recursos necesarios para garantizar el derecho constitucional a favor de una vivienda digna. Por ello, el Plan Estatal de Vivienda tendrá una financiación de 7.000 millones de euros, triplicando lo invertido en el anterior plan. El Estado asumirá el 60% de la inversión prevista en el plan, mientras que las comunidades autónomas gestionarán el 40% restante.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla que la mayor parte de los fondos, hasta un 40%, se dirigirá a incrementar la oferta de vivienda pública; otro 30% se destinará a programas de rehabilitación de viviendas y barrios, atendiendo también a criterios de eficiencia energética; y el 30% restante irá destinado a ayudas emergentes, como las destinadas a la emancipación juvenil, la reducción de la tasa de esfuerzo financiero y la intervención en zonas tensionadas, así como al refuerzo de la vivienda rural y el alquiler asequible para quienes más lo necesitan.