Jaime San Segundo (Rubica): “Si el inmobiliario es un valor refugio, el retail aún lo es más”

Jaime San Segundo, socio director de la consultora madrileña especializada en retail Rubica, hace un repaso al sector de los locales comerciales una vez superado el trauma del Covid. San Segundo pone el foco en la recuperación meteórica de la zona prime, donde la disponibilidad es mínima, e identifica los cambios en las zonas secundarias.

El directivo aún no observa que el sector logístico esté reemplazando locales de retail en estas calles, ni tampoco cree que marcas que tradicionalmente se han ubicado en la periferia puedan entrar en el prime, donde las grandes marcas están concentrando su proceso de reposicionamiento.

Pregunta: Teniendo en cuenta que el retail ya sufrió ajustes como consecuencia de la crisis del Covid, ¿el sector está más preparado para la anunciada recesión?

Respuesta: Si lo que viene es una crisis de consumo, lógicamente afectará al retail. Si bien es cierto que la pandemia afectó al mercado, la recuperación ha sido asombrosa. Centrándonos en Madrid, las principales calles como Gran Vía, Arenal o incluso Serrano, donde en pandemia había mucha disponibilidad, rápidamente se fueron llenando de marcas y ahora mismo la disponibilidad es muy baja, casi nula. Además, las rentas se han ido recuperando hasta precios pre-Covid e incluso superiores. Por ejemplo, ahora en Madrid hay un boom de la restauración, donde las rentas superan holgadamente lo que se pagaba antes del Covid.

P.: Algunas marcas aprovecharon la pandemia para dar el salto al prime. ¿Hay hueco para más operaciones de este tipo?

R.: Ha habido casos, pero muy puntuales, y lo han hecho persiguiendo objetivos más bien publicitarios. Las grandes cadenas están reorganizando su cartera y ahora mismo se encuentran en una fase de reposicionamiento. La mayoría buscan mejores ubicaciones, locales más grandes, con una superficie planta-calle, donde puedan implementar toda la colección en una única tienda. La rotación de marcas clásicas por otras de nuevas, con sectores como el sanitario como punta de lanza, se está dando fuera de la zona prime.  

“Las grandes cadenas están reorganizando su cartera y ahora mismo se encuentran en una fase de reposicionamiento”

P.: ¿Qué está pasando en estas zonas secundarias?

R.: Son zonas que han sufrido en pandemia, y donde ahora se está dando una cierta reconfiguración del retail. Por ejemplo, la calle Alcalá, Bravo Murillo o Princesa han tenido históricamente un componente comercial importante, pero las grandes marcas se han ido de esa zona hacia el prime, lo que ha dado paso a comercios más locales. Otra palanca de esta reestructuración es el cierre de muchas sucursales bancarias, que están siendo ocupadas en gran parte por empresas relacionadas con el negocio de la salud, clínicas dentales o estéticas, incluso también centros psicológicos. También hay un cierto boom de panaderías y coffee-bakery.

P.: Lleva años anticipándose que la logística urbana irá captando estos locales de zonas secundarias para optimizar el reparto derivado del ecommerce, ¿está ocurriendo ya?

R.: Aún no se ve. Sí que nos consta que diversas empresas logísticas están buscando ubicaciones para dedicarlas al reparto de última milla, pero su foco no está en ubicaciones secundarias, sino más bien en las terciarias, donde pueden encontrar precios muy bajos y mayor disponibilidad de superficie.

P.: ¿Otros usos como las dark kitchens tienen recorrido en estas zonas?

R.: Ha habido crecimiento en dark kitchens, y se observa una demanda hacia estos activos, pero también es cierto que se concentra una oposición vecinal bastante fuerte hacia este tipo de producto. Lo que sí se ha visto es que el concepto de supermercados digitales se ha desinflado. Si en los últimos dos años se había observado un cierto crecimiento, ahora mismo el vertical se está frenando y los granes operadores se están replegando.

“Diversas empresas logísticas están buscando ubicaciones para dedicarlas al reparto de última milla, pero su foco no está en zonas terciarias”

P.: Los supermercados se reivindicaron como la estrella de la inversión en pandemia, ¿sigue la buena dinámica en el subsector?

R.: Es uno de los mercados que está creciendo más. La tienda de conveniencia o de proximidad es un producto por el que están apostando tanto los grandes operadores como Carrefour o Dia como marcas más pequeñas. Además, los grandes supermercados también están buscando ubicaciones en el centro, incluso sacrificando ventajas como la superficie de aparcamiento por una buena localización. La tendencia del vertical es pasar de grandes hipermercados de 10.000 metros cuadrados en las afueras a mercados de 2.500 metros cuadrados más próximo al consumidor, con una oferta variada.

P.: En locales comerciales el inversor nacional aún tiene un papel preponderante. ¿Por qué los grandes fondos internacionales no apuestan más por el local de calle como si lo han hecho con centros comerciales?

R.: Los fondos sólo entran en productos con tickets mínimos muy altos; por lo tanto, se limitan a pocas operaciones. Hay muy pocos locales con un precio superior a 50 millones de euros, con lo que es difícil que un fondo internacional entre. En cambio, un inversor privado, por ejemplo, con un capital para invertir de dos millones a cinco millones de euros, tiene diversas opciones de locales en zonas secundarias. Un family office con más capital puede estar interesado en locales más prime. El inversor local sigue confiando en la fortaleza del retail, porque es un producto muy líquido y con rentas indexadas a la inflación. Si el inmobiliario es un valor refugio para el inversor, el retail aún lo es más.