La compra de vivienda por parte de extranjeros añade presión a los precios tras tocar máximos

Foco de atracción. Al boom de operaciones de compraventa de viviendas, por parte de compradores nacionales que está experimentando el mercado residencial en España, se ha unido un nuevo componente que a lo largo de los últimos años también está contribuyendo a presionar los precios al alza. Se trata de los compradores extranjeros que han visto en el mercado español una oportunidad de adquirir activos ante la mejora de las condiciones de financiación, la estabilidad económica, la percepción de seguridad y una oferta inmobiliaria todavía competitiva.

Esta realidad queda ya reflejada en las cifras del propio Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau), que revela que unas 133.000 viviendas han sido compradas por extranjeros en el último año,a datos del cierre del primer trimestre. Esta cifra supone ya el 18% del total de las operaciones llevadas a cabo, y nada más y nada menos que un 38% más de las transacciones realizadas en 2019, lo que sitúa este porcentaje en el nivel máximo de la serie histórica iniciada en 2006.

Si se extrapola este dato y se compara con la evolución de las compras por parte de compradores nacionales, estas se sitúan únicamente un 28% por encima del nivel de 2019 sin llegar a registrar los números máximos de 2006-2007.

Del total de las operaciones llevadas a cabo por los extranjeros, más de la mitad (56,2%) son de extranjeros residentes

Una buena parte de la demanda por parte de compradores extranjeros proviene de los que residen en España, lo que se explica por el aumento que ha experimentado este grupo a lo largo de los últimos años, a raíz de la considerable llegada de inmigrantes. Del total de las operaciones llevadas a cabo por los extranjeros en el primer trimestre, más de la mitad (56,2%) del total de compras son de extranjeros residentes.

Según los datos que recoge CaixaBank Research en su último informe del sector inmobiliario, la demanda de vivienda por parte de extranjeros no residentes es la que más ha incrementado su peso relativo sobre el total de compraventas, si la comparativa se realiza desde antes de la pandemia, donde ha pasado del 7,3% en 2019 al 7,9% en el primer trimestre de 2025. Esta demanda ha crecido más si cabe, si se analiza desde el anterior ciclo expansivo previo a la explosión de la burbuja inmobiliaria, ya que ha pasado de una demanda de apenas el 2,9% del total en 2007 al cercano 8% actual.

Si en un primer momento este colectivo adquiría una vivienda por motivos laborales o educativos en localizaciones urbanas y con un precio de compra similar al de los compradores nacionales, con lo que establecían su residencia en España, en los últimos años se está produciendo un cambio destacado en el perfil de estos compradores.

Buena parte de compradores latinoamericanos procedentes de Argentina, Colombia, México o Venezuela están dando un vuelco al mercado y poco a poco comienza a apreciarse una mayor presencia en las compraventas de estas nacionalidades que en su conjunto representan cerca del 1% de las operaciones de este colectivo duplicando la representación de las operaciones de la década anterior.

Los compradores de Argentina, Colombia, México o Venezuela están dando un vuelco al mercado duplicando su representación en el mercado

Una particularidad destacada es que según los expertos consultados por EjePrime, el inversor latinoamericano procedente de estos países en los últimos años está comprando por motivos patrimoniales y para tener una segunda residencia cuando viene a España, optando por las zonas prime madrileñas, principalmente en el barrio de Salamanca. Se trata de una nueva tipología de comprador que ha visto España como un mercado atractivo que cuenta con la misma lengua y cultura semejante y ven Madrid como un centro de negocios con una amplia oferta cultural y de ocio junto a la capitalidad, lo que es un atractivo para estos compradores.

Los compradores procedentes de Estados Unidos pese a observarse un interés creciente en el mercado español, especialmente desde después de la pandemia, se encuentra en un compás de espera para ver los efectos que provocarán las políticas arancelarias del presidente Trump en Europa.

A nivel europeo, Reino Unido sigue siendo el principal país de origen de los compradores extranjeros no residentes, pero los datos evidencian que su cuota ha disminuido de forma notable en el periodo postpandemia. De representar en 22% de las transacciones en el periodo 2010-2019 ha experimentado un descenso de 7 puntos porcentuales hasta situarse en el entorno del 15% en los últimos ejercicios, motivado por los efectos del brexit, la depreciación de la libra esterlina y su situación económica desde la pandemia en el Reino Unido.

No obstante, las operaciones de compraventa por parte de los británicos se han mantenido sobre las 7.400 operaciones por año, en medio del auge comprador de otras nacionalidades, lo que explicaría según CaixaBank este descenso en el peso de las operaciones llevadas a cabo.

Las operaciones de compradores polacos han superado ya las de suecos y franceses

Frente a los clásicos compradores de Alemania, Bélgica y Países Bajos que han ganado peso relativo consolidándose como mercados clave en la demanda de vivienda por parte de extranjeros no residentes, en los últimos años han ido emergiendo compradores procedentes de Polonia.

De representar apenas el 0,7% del total de la anterior década previa a la pandemia, han pasado a representar el 4,7% desde 2020, una tendencia ascendente que les ha aupado hasta la quinta posición del ranking de 2024, superando a compradores de Suecia y Francia que han ido perdiendo cuota en los últimos años.

Como consecuencia de la progresiva diversificación de los perfiles de los compradores extranjeros, han irrumpido en el mercado interés por comprar activos en España por parte de nacionales procedentes de Ucrania, Rumanía, Irlanda y Portugal, lo que obedece según este estudio a factores de movilidad intraeuropea, la digitalización del trabajo y la percepción internacional de una elevada seguridad respecto a otros países, especialmente tras la guerra en Ucrania, factor que incluso podría explicar el repunte de compradores de Europa del Este, incluidos los polacos.