La falta de vivienda se agrava por zonas: cinco regiones copan más del 50% del déficit

Radiografía de la falta de vivienda. La principal causa del actual tensionamiento del mercado de vivienda reside en la falta de oferta que se ha ido acumulando a lo largo de los últimos años, que unido al importante crecimiento poblacional, han generado el perfecto caldo de cultivo para que una buena parte de este aumento de población se quede sin posibilidad de acceso a la vivienda, o la que accede lo haga con un importante sobrecoste vía precio.

Poco a poco, esta falta de oferta tiende a corregirse de la manera más natural que puede realizarse, que no es otra que mediante la construcción de un mayor número de viviendas, un objetivo sin duda complicado, si se tiene en cuenta que el actual ritmo anual es ligeramente superior a las 100.000 unidades anuales y el déficit acumulado oscila entre el medio millón y las 765.000 viviendas. Estos datos no hacen más que confirmar que las actuales condiciones del mercado podrían prolongarse aún por un buen número de años.

El último informe de CaixaBank Research del sector inmobiliario compara el número de viviendas terminadas con la creación de hogares y elimina aquellas viviendas destinadas a uso turístico y las compras de los extranjeros no residentes. El resultado es que la falta de vivienda alcanza en este caso las 765.243 unidades, lo que equivale al 4% del parque total de viviendas principales en España. Esta cifra explicaría por sí misma el tensionamiento que vive el mercado y los aumentos de precios que han alcanzado los dos dígitos, niveles no vistos desde antes de la anterior burbuja inmobiliaria. En concreto, este estudio estima que el aumento del precio en un 39% responde a esta falta de oferta acumulada en los últimos cuatro años.

Las diez provincias con más necesidades de vivienda suponen los dos tercios del total que necesita el mercado

Las cifras muestran que sólo cinco provincias, Madrid, Alicante, Barcelona, Valencia y Málaga, acumulan desde 2021 un déficit de más de 365.000 viviendas, lo que supone la mitad de las necesidades totales del país. Si se amplía el análisis de las cifras al top ten, el dato supera el medio millón de viviendas, lo que supone los dos tercios de las viviendas que necesitaría el mercado para satisfacer la demanda.

Las zonas urbanas y turísticas, como puede apreciarse en los datos del estudio, son las que han experimentado la mayor presión de la demanda y, por el contrario, la oferta no ha experimentado el crecimiento necesario para satisfacer esta demanda. La realidad es que transformar y gestionar suelo para construir vivienda es actualmente un reto que puede prolongarse entre los 10 y los 15 años, plazo en el que los precios del suelo y los materiales pueden ir sumando mayores incrementos, lo que es otro factor de presión para los precios de la vivienda, que se suma a la añadida por el fuerte empuje de la demanda y la escasez de oferta.

Solamente Madrid tiene unas necesidades de vivienda de más de 87.000 unidades, con lo que lidera el grupo de provincias con más déficit habitacional, al verse afectada por una importante crecimiento poblacional y generación de nuevas familias cuya primera demanda es un espacio donde vivir. En el segundo puesto del top ten y muy cerca de las necesidades de Madrid, se sitúa Alicante con 86.000 viviendas necesarias por el aumento poblacional y el empuje turístico. En Barcelona las necesidades alcanzan las 72.600 viviendas, en Valencia 60.400 y Málaga 59.000.

Otro de los comportamientos que según CaixaBank se viene apreciando en los últimos años, es que en aquellos lugares donde se está produciendo una mayor presión demográfica, se ha producido un mayor trasvase de viviendas secundarias a principales, ante el insuficiente ritmo de construcción de vivienda.

Únicamente Soria presenta un superávit de 264 viviendas y conjunto de las diez localizaciones con menores necesidades alcanza una cifra total de 12.399 unidades

En el polo opuesto, es decir, donde el mercado se encuentra más ajustado y las necesidades son menores, únicamente Soria presenta un ‘superávit’ de 264 viviendas, mientras que Palencia (440), Cáceres (644), Zamora (649) y Teruel (872), tienen unas necesidades de vivienda inferiores a las 1.000 unidades, como consecuencia de una menor presión poblacional. El conjunto de las diez localizaciones con menores necesidades alcanza unas cifras totales de 12.399 unidades, lo que apenas supone el 1,6% del déficit total.

Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha puesto de relieve como el precio de la vivienda libre se disparó un 12,7% interanual en el segundo trimestre del año, registrando así su mayor alza interanual desde el inicio de la serie histórica, en el primer trimestre de 2007, cuando subió un 13,1%. Con este dato, el precio de la vivienda libre acumula el record de 45 trimestres consecutivos con aumentos interanuales.

El precio de la vivienda nueva subió un 12,1% interanual en el segundo trimestre, una décima menos que en el trimestre anterior, mientras que el precio de la vivienda usada se disparó un 12,8%, tasa medio punto superior a la del trimestre previo y la más elevada en 18 años, concretamente desde el primer trimestre de 2007.