¿Quién es realmente el ‘especulador’ en la vivienda en España?

En el debate sobre la vivienda en España, una palabra se repite hasta el cansancio: especulador. La narrativa política y mediática ha tejido la idea de que, detrás del encarecimiento y dificultad de acceso a la vivienda se encuentran, casi como villanos de película, los promotores, los inversores y los propietarios privados; en definitiva, el sector inmobiliario. Se les acusa de manipular el mercado con fines exclusivamente lucrativos.

Sin embargo, esta explicación, aunque sencilla y muy útil para el discurso mediático, resulta incompleta y, en muchos casos, engañosa. El mercado inmobiliario es mucho más complejo para caer en esas simplificaciones y, si de verdad queremos entender quién se beneficia, necesitamos mirar más allá de los tópicos.

Cuando uno observa con detenimiento el papel de las administraciones públicas estatales, autonómicas y locales, aparece una paradoja difícil de ignorar. Mientras los actores privados son señalados como responsables del alza de precios, el verdadero beneficiario constante del mercado de la vivienda es el propio Estado. ¿Cómo? A través de un entramado de impuestos, tasas y regulaciones que convierten a España en uno de los países desarrollados con mayor presión fiscal sobre este bien esencial.

El verdadero beneficiario constante del mercado de la vivienda es el propio Estado

Cada compraventa de vivienda lleva consigo un abanico de tributos: en las operaciones de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; en la vivienda nueva, el IVA; el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; las plusvalías municipales; y, por si fuera poco, notaría, registro y licencias. Y eso sin olvidar los impuestos recurrentes, como el IBI, que grava año tras año la mera propiedad del inmueble. La suma de todas estas cargas puede representar entre un 20% y un 30% del precio final de la vivienda, un porcentaje que, en muchos casos, supera con creces el margen de beneficio de un promotor o un pequeño inversor. En otras palabras: una parte sustancial de lo que paga un comprador no se destina ni al suelo, ni a la construcción, ni siquiera a la financiación, sino a satisfacer la voracidad fiscal del Estado. Y aquí surge una contradicción evidente: si la vivienda es un derecho fundamental, ¿por qué el acceso se penaliza con una fiscalidad tan alta?

La comparación entre lógicas es reveladora. El promotor, el pequeño propietario o el fondo de inversión asumen siempre un riesgo: invierten en suelo, licencias, construcción o adquisición con la esperanza de obtener rentabilidad futura. Pero esa rentabilidad no está garantizada; depende de ciclos económicos, de la evolución de la demanda, de cambios regulatorios o de la disponibilidad de financiación. El Estado, en cambio, juega con red de seguridad. Sus ingresos fiscales están blindados, independientemente de la coyuntura. Incluso si un propietario vende a pérdidas, el ayuntamiento puede cobrar la plusvalía municipal; incluso si un inquilino deja de pagar, el propietario seguirá afrontando el IBI. ¿Quién merece entonces la etiqueta de ‘especulador’? ¿El que arriesga su capital en un mercado volátil y aporta valor o el que obtiene beneficios constantes sin arriesgar nada?

La presión fiscal no es la única vía por la que las administraciones encarecen la vivienda. La regulación urbanística y los interminables plazos de tramitación son otro obstáculo. En muchas ciudades españolas, conseguir una licencia de obra o aprobar un plan urbanístico puede tardar más de dos o tres años. Esa lentitud genera sobrecostes financieros para los promotores y reduce la capacidad de ajustar oferta y demanda. A ello se añade la escasez de suelo finalista, alimentada por la falta de actualización de los planes generales o por bloqueos políticos. En lugar de solucionarse mediante una política activa de liberación de suelo, esta escasez se perpetúa, incentivando justamente las dinámicas especulativas que luego se atribuyen a los agentes privados. Paradójico.

Si la vivienda es un derecho fundamental, ¿por qué el acceso se penaliza con una fiscalidad tan alta?

Otro punto que rara vez se aborda es el carácter redistributivo en políticas de vivienda de la fiscalidad inmobiliaria. Los ingresos derivados de estos impuestos sostienen en gran medida los presupuestos autonómicos y municipales. Sin embargo, el retorno en vivienda social o programas de acceso asequible es mínimo si se compara con lo recaudado. España cuenta con uno de los parques públicos de alquiler más reducidos de Europa, muy por detrás de Austria, Países Bajos o Francia. Así, el Estado aparece más como un recaudador que como un facilitador, reforzando la percepción de que se beneficia de cada transacción sin poner sobre la mesa soluciones proporcionales.

Esto no significa eximir de culpa al sector privado. Existen prácticas especulativas que pueden distorsionar el mercado en determinados momentos. Pero centrar el debate en ‘los especuladores privados’ es, en el fondo, una simplificación que evita señalar las causas estructurales: una presión fiscal excesiva, trámites administrativos interminables, falta de vivienda pública, escasez de oferta y escasa planificación urbanística.

En definitiva, la pregunta que deberíamos hacernos no es únicamente quién especula con la vivienda, sino quién se beneficia sistemáticamente de ella sin asumir riesgos. Desde un punto de vista económico, el Estado se lleva el premio: obtiene ingresos estables y crecientes, mientras que los actores privados navegan entre la incertidumbre y la volatilidad. Si realmente queremos un mercado más equilibrado y accesible, el foco no debería estar solo en limitar los beneficios privados, sino en replantear el papel de las administraciones: reducir la fiscalidad, agilizar trámites, liberar suelo con visión de futuro e invertir de forma decidida en vivienda social. Porque solo así podremos superar la paradoja actual: un Estado que proclama la vivienda como derecho, pero la trata, en la práctica, como su mayor fuente de recaudación.