Málaga podría proyectar 16.400 nuevas viviendas en una década con el suelo disponible

Proyección urbanística de futuro. Málaga tiene potencial para construir aproximadamente 16.400 viviendas en los próximos diez años, según el informe ‘Visión 2025: Málaga, cuestión de futuro’, elaborado por la consultora inmobiliaria Savills. De esta cifra, cerca de 9.000 serían viviendas protegidas de promoción pública (VPO). Sin embargo, la entrega de esta cantidad de viviendas requiere agilizar procesos, captar inversión y acelerar la urbanización, mediante la colaboración de todos los agentes implicados. La previsión incluye proyectos en distintas fases de desarrollo en Distrito Z, Cortijo Merino, Térmica, Santa Rosalía y otros municipios cercanos.

El informe fue presentado la semana pasada en Málaga ante los principales agentes del sector inmobiliario, quienes pudieron escuchar de primera mano la entrevista sobre el futuro de la ciudad al alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, realizada por José Félix Pérez-Peña, director de Savills Andalucía. El evento contó además con Alejandro Campoy, director general de Savills, que explicó el posicionamiento de Málaga en el mercado de inversión, y Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research, que profundizó en la evolución de los principales indicadores que impactan en el mercado de vivienda.

Pero el informe no se queda únicamente en la variedad alojativa clásica, apunta también que los nuevos formatos de vivienda en alquiler, como build to rent, co living y flex living, sumarían unas 5.000 unidades en cinco años como solución a corto plazo para aliviar la tensión actual entre demanda y oferta de alquiler.

Los números son insuficientes ante el incremento previsto de 151.000 hogares en los próximos 10 años

Sin embargo, la consultora internacional estima que estos números son insuficientes ante el incremento previsto de 151.000 hogares en los próximos 10 años, la diversidad de la demanda de vivienda en compra, como inversores privados y segunda residencia, y la llegada constante de perfiles de población asociados a la evolución de la ciudad, como estudiantes, jóvenes profesionales, o nómadas digitales, que añaden presión al mercado de alquiler.

El precio medio de la vivienda nueva ha crecido en los últimos cinco años a un ritmo medio del 15% hasta situarse en 2025 en 4.846 euros por metro cuadrado para unidades plurifamiliares con una superficie media de 114 metros cuadrados y un precio medio por unidad de 613.181 euros. Distritos como Carretera de Cádiz (6.669 euros por metro cuadrado), Málaga Este (6.461 euros por metro cuadrado) y el Centro (5.888 euros por metro cuadrado) lideran los precios en vivienda plurifamiliar, mientras, las zonas más asequibles superan ya los 2.500 euros por metro cuadrado.

“El objetivo del análisis es encontrar soluciones para frenar el aumento de precio a doble dígito, tanto en venta como en alquiler. No es un mercado sano para nadie. El equilibrio entre oferta y demanda pasa por acelerar la producción con la colaboración imprescindible de todos los agentes implicados”, ha explicado José Félix Pérez-Peña, director ejecutivo de Savills Andalucía. “La demanda ha crecido tan rápido que todas las viviendas de obra nueva en curso en Málaga y su área metropolitana se absorberán con el crecimiento de nuevos hogares. La ciudad debe asegurar ahora el suelo, la urbanización y el desarrollo gradual de más del doble anual de viviendas proyectadas a medio y largo plazo”.

A corto, medio y largo plazo en Málaga y sus municipios colindantes, los sectores de suelo que aportarán las nuevas unidades de vivienda son para 2027: 5.570 viviendas en Distrito Z, Cortijo Merino y Térmica, para 2028: 1.054 viviendas en SUP T8, Atabal y Morales, para 2029: 5.342 viviendas en El Tinto, Lagar de Oliveros, Rojas Santa Tecla, Repsol. Ya para 2030: 1.261 en P.E.R.I Nereo y Casablanca Pizarra y por último para 2035: 3.200 unidades en San Rafael y Santa Rosalía.

En los próximos años se prevé añadir cerca de 700 habitaciones en cinco nuevos hoteles, incluyendo dos en el segmento 5 estrellas y uno budget

Málaga ha superado las 7.000 habitaciones hoteleras y necesita seguir creciendo para atender una demanda récord, impulsada por el turismo nacional e internacional y el proceso de reposicionamiento de la ciudad. En 2025, se han incorporado 719 habitaciones en nueve nuevos establecimientos. En los próximos años se prevé añadir cerca de 700 habitaciones adicionales en cinco nuevos hoteles, incluyendo dos en el segmento 5 estrellas y uno en segmento budget, con una inversión que se extenderá hasta 2030.

Málaga arranca por fin una nueva etapa en su mercado de oficinas, marcada por la llegada de nuevos edificios y la consolidación de su atractivo para el inversor. La disponibilidad en zonas prime y CBD cae por debajo del 3%, mientras las rentas teóricas se sitúan en máximos de la serie histórica en la zona prime, alcanzando los 25,5 euros por metro cuadrado al mes.

El gran cambio de dinámica lo protagonizan los pre-lets, o alquileres antes de la finalización del edificio, con el edificio Ágora como primer activo en incorporar esta modalidad, seguido por Noa, ambos en proceso de precomercialización. La previsión de Savills es que ambos proyectos impulsen un alto volumen de contratación en el cierre de 2025 y durante 2026.

El crecimiento de rentas en ejes secundarios (+39%) y centro (+14%) revela la expansión natural del retail en la ciudad. El elevado nivel de ocupación en el eje prime, con Marqués de Larios y Calle Nueva al completo, evidencia el éxito del centro histórico como polo de atracción para operadores nacionales e internacionales. Sin embargo, según Savills, esta consolidación también pone de manifiesto la necesidad de revisar cómo ampliar y reforzar la experiencia urbana, generando nuevas oportunidades que incluyan también a los comerciantes locales a través de iniciativas que integren nuevas zonas al circuito de compras.

El mercado logístico de Málaga ha alcanzado su punto de máxima tensión en 2025, con el stock disponible totalmente ocupado. La provincia necesita añadir aproximadamente 1,25 millones de metros cuadrados en los próximos cinco años para alcanzar la media nacional en superficie logística, pero el pipeline proyectado solo contempla 25.000 metros cuadrados en 2026, 78.400 metros cuadrados en 2027 y más de 82.000 metros cuadrados en fases aún por definir. A pesar de ello, el interés inversor se mantiene fuerte, respaldado por sólidos fundamentales del mercado y operaciones destacadas como Green Logistics Park, que ha demostrado que Málaga puede competir con los mercados logísticos más prime de España y Andalucía.