2023, el hotelero brilla y se mantiene al margen del cambio de ciclo

Si hay un segmento inmobiliario que durante 2023 ha parecido ajeno al cambio de ciclo derivado del alza de tipos este es el hotelero. El sector cerrará el año captando una inversión de alrededor de 3.000 millones de euros, acorde con las estimaciones de Cushman&Wakefield, lo que supondrá que la inversión se sitúe en cifras similares o ligeramente superiores a las registradas en 2022.

Especial 2023: un año de

equilibrios en el real estate

El sector hotelero se ha visto beneficiado por las notables cifras de turistas que han visitado España durante el año, siguiendo la tendencia apuntada después de la pandemia. A cierre de octubre, España había recibido 74,7 millones de turistas, superando cifras pre-Covid. Además, el gasto acumulado se situaba un 16% por encima de 2019, alcanzando los 94.916 millones de euros, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). De hecho, el mercado hotelero nacional ha destacado en la lista de países con un mayor alza del ADR hotelero, la tarifa media diaria por habitación, con un alza de alrededor del 20% frente al periodo prepandemia, según datos de Cbre.

En pleno foco internacional

Con estos buenos fundamentales, los inversores internacionales han fijado sus ojos en el hotelero español, tanto en los activos urbanos como en los vacacionales. De entre los diferentes actores han destacado los fondos de Oriente Próximo, que han

protagonizado las operaciones más relevantes del año.

Abu Dhabi Investment Autorithy (Adia) cerró a finales de junio la compra de 17 hoteles de Equity Inmuebles gestionados por Meliá por 600 millones de euros. Pocos días después, el fondo saudí Olayan adquirió el hotel Mandarin Oriental de Barcelona después de desembolsar alrededor de 220 millones de euros y también en julio destacó la compra de los hoteles y las discotecas de Pachá Ibiza por parte del hólding Dubái Five, que desembolsó unos 320 millones de euros Además, en el aspecto corporativo, el fondo soberano de Singapur entró en HIP, el vehículo creado en 2015 por Alejandro Hernández-Puértolas y Banco Sabadell y adquirido por Blackstone en 2017, que cuenta actualmente con una cartera de 72 hoteles en España, Grecia, Italia y Portugal.

Se espera que estas cifras de inversión vayan al alza en los próximos ejercicios, con protagonismo también para los inversores españoles. Sin ir más lejos, Azora lanzará en 2024 un nuevo fondo hotelero con estrategia value add de 2.000 millones de euros.

Otros fondos españoles, como Meridia, también han apostado por el sector. La gestora comandada por Javier Faus estrenó en septiembre su quinto fondo hotelero con la compra de dos hoteles en Barcelona y Málaga, con una inversión total de ochenta

millones de euros.

El Ayuntamiento de Barcelona abrió la puerta a mediados de noviembre a corregir el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (Peuat)

En paralelo, el sector también se ha abierto durante el ejercicio hacia nuevas modalidades de negocio, imbricadas con el living, en un concepto llamado branded residences, productos residenciales de lujo explotados por grandes operadores hoteleros. Se espera que este asset class crezca de forma exponencial hasta 2027, superando las 1.200 unidades y con la Costa del Sol como destino preferido de los inversores, según un informe presentado el pasado octubre por Colliers, que cifraba la oferta actual en el mercado en 278 unidades operativas.

Por último, respecto a la normativa hotelera, el Ayuntamiento de Barcelona abrió la puerta a mediados de noviembre a corregir el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (Peuat), aprobado por el consistorio de Ada Colau en 2017, que estableció una moratoria para la construcción de hoteles de nueva planta (solo se permitían proyectos de reforma en inmuebles ya construidos y con condiciones) y la apertura de pisos turísticos.

Este cambio en la política municipal barcelonesa puede abrir la puerta a más inversiones en la capital catalana, que, en los últimos años, aunque mantuvo el interés inversor, vio como algunos proyectos quedaban en stand by o directamente se desechaban como consecuencia de los lastres que suponía la normativa municipal.

El sector reclama revisar el régimen socimi

En paralelo a las grandes cifras de inversión, el sector hotelero también ha reclamado durante el año que se revise la normativa del régimen socimi para poder trasladar este gran interés al parqué. Hasta hace unos años, la explotación hotelera en España se

asentaba de forma mayoritaria en dos tipos de modalidades: la gestión en propiedad y el arrendamiento urbano. Esta última era la preferida del empresario hotelero más conservador, que buscaba obtener una renta total o parcial fija sin asumir apenas

riesgos y sin querer explotar directamente el establecimiento.

Pero en los últimos años, la explotación de establecimientos mediante acuerdos contractuales como la franquicia o la gestión ha ido al alza en España, en paralelo al avance del modelo americano (asset light), que desliga la propiedad de la gestión del activo. Según datos de Alimarket, a cierre de 2022 el modelo asset light copaba el 16% de la oferta alojativa de grupos y cadenas presentes en el mercado hotelero español.

¿Cuál es el problema de estos contratos respecto a las exigencias del régimen socimi? No pueden computarse como ingresos procedentes de arrendamientos urbanos, al contrario de lo que sucede en la mayoría de los regímenes Reit (figura equivalente a

las socimis en el extranjero), donde el concepto es más laxo y los contratos de gestión son asimilables a los del arrendamiento.

Por ello, desde el inmobiliario se ha denunciado que es una tremenda desventaja para las grandes compañías hoteleras españolas el hecho de no tener la posibilidad de descargar su ladrillo en una entidad especializada, como por ejemplo sí pueden hacer las operadoras de Estados Unidos.