David Alonso (BNP Paribas RE): “Cerraremos 2025 con una inversión cerca de máximos históricos”

Con más de 15 años de experiencia en el sector inmobiliario y tras su paso por otras firmas del sector como Aguirre Newman, David Alonso Fabrique desempeña actualmente el cargo de head of Research Spain BNP Paribas Real Estate. Desde la división inmobiliaria del gigante financiero francés, Alonso es testigo de la positiva evolución del mercado inmobiliario español, especialmente en el lado inversor, en este 2025.

Unas cifras que como bien explica en una entrevista a EjePrime vienen motivadas por unos fundamentales por los sucesivos ajustes en los tipos de interés, las buenas perspectivas macroeconómicas y el buen momento de la demanda por parte de los usuarios que hacen prever un mantenimiento de esta tendencia.

Pregunta: 2025 está siendo un año especialmente positivo en el mercado inmobiliario español. ¿Se esperaba este volumen de inversión al alza?

Respuesta: Efectivamente. Era lo previsto. Sobre todo, desde verano de 2024, cuando teníamos una visibilidad más clara de hacia dónde iban a evolucionar los tipos de interés que fueron el freno a la actividad que vivimos prácticamente desde el último trimestre del año 2023 aproximadamente, cuando se pasaron de tipos del 0% o el 0,5% a cuatro y por encima del 4% parándose sobre todo la inversión desde el lado institucional, que es el que tiene mayor peso en el mercado históricamente, pues llega a copar más del 50%.

Decimos que solo se paró en parte, gracias a que en ese momento tomó protagonismo otro tipo de inversor como son los privados, que han ido incrementando su exposición al inmobiliario y ya no solo en operaciones de menor volumen, sino que ya son capaces también de competir en operaciones de más volumen, protagonizando algunas de las más relevantes de este 2024. De hecho, que bajen los tipos no quiere decir tampoco que este inversor esté fuera, ni mucho menos, sino que siguen protagonizando alguna de las operaciones más relevantes en este ejercicio. Ahora en 2025, y poco a poco desde finales de 2024, como preveíamos, esta vuelta del inversor institucional, unido a unas variables o indicadores macroeconómicos muy positivos en España, sobre todo si comparamos con el resto de Europa, hacen que la actividad de inversión dentro de toda tipología de activos, esté siendo muy elevada: en oficinas, retail, logístico…Y en toda la parte de living, con sus distintas vertientes, donde España posiblemente sea uno de mercados con mayor potencial, porque muchos de estos subsegmentos están todavía por consolidarse. Todo ello, ha hecho que estemos en un primer semestre con unas cifras muy positivas, con un crecimiento por encima del 50% respecto al 2024 y con una perspectiva de continuidad, incluso de posible mejora, en los próximos meses.

P.: En la situación macro también ha habido un factor muy relevante a nivel internacional: la política arancelaria de Estados Unidos. Cómo ha impactado en el real estate: ¿le ha beneficiado al ser considerado activo refugio frente a la volatilidad de otras inversiones o al revés, también se ha notado cuando ha habido más incertidumbres en las decisiones de Trump?

R.: Primero salió Trump anunciando todas estas medidas que luego, poco a poco, se ha visto dónde se estaban quedando. A los inversores, todo este ruido, toda incertidumbre, no les gusta. Entonces, notamos cierto parón, más que nada en la toma de decisiones y, sobre todo, en aquellas operaciones de más volumen o de inversores quizás menos especializados dentro de España, porque al plantearse ir a una operación, no tenían claro cuáles iban a ser las reglas del juego a la hora de pactar o fijar un precio. Pero, a medida que se ha ido teniendo más visibilidad de cómo iban a quedar esos anuncios, pues ayudar, no ayuda esta situación, pero al final, a la hora de que un inversor decida comprar, pesan más las buenas variables macroeconómicas y la actividad que estamos viendo dentro de los activos.

P.: Centrándonos específicamente en cada tipología de activos. Mencionaba el living y el recorrido que ha tenido recientemente. ¿Cuál es su impresión sobre este mercado y qué podemos esperar a corto plazo?

R.: El segmento living no es que sea nuevo en España, pero sí que es verdad que los últimos 4 o 5 años, ha tenido un crecimiento muy importante, motivado por la entrada de fondos institucionales, que venían con el objetivo de replicar sus modelos de negocio de otros países, donde estaba ya más consolidado este mercado de alquiler de viviendas. En un primer momento, ellos fueron los que marcaron el mercado, pero ya hemos visto también a inversores españoles que se han ido focalizando también en el segmento living, con muchas socimis que invierten en el mismo. Los principales mercados donde se concentra gran parte del mercado laboral como son Madrid y Barcelona son muy atractivos para esta tipología de inversiones. Así, estamos viendo muchas operaciones por parte de inversores de flex living y apartamentos de corta estancia.

P.: ¿El interés es por invertir en toda España o solo en los mercados principales, Madrid, Barcelona?

R.: Principalmente, para el inversor institucional cuando llegan a España, lo primero en lo que se fijan es en Madrid. Barcelona también, pero bueno, hay ciertos condicionantes que pueden generar alguna incertidumbre.

P.: Hablando de los condicionantes. Las medidas implantadas en el ámbito autonómico o local, en el caso de de Barcelona, ¿frenan la inversión o hay otros factores que la siguen haciendo atractiva?

R.: A Barcelona, hay aspectos que la siguen haciendo atractiva, porque seguimos viendo muchas operaciones y sigue siendo uno de mercados más importantes de Europa, no solo en residencial, sino en oficinas, donde estamos también volviendo a ver operaciones relevantes. En logístico, probablemente sea también uno de los más importantes de Europa. Pero no podemos obviar con que hay ciertas incertidumbres, si hay oportunidades en otros mercados donde éstas son menores, los inversores se sienten un poquito más seguros. Pero no podemos decir tampoco que los condicionantes hayan hecho que desaparezca la inversión, ni mucho menos, en un mercado como Barcelona, donde los fundamentales del mercado siguen siendo muy sólidos: la oferta, la demanda, precios…justifican que sea un mercado atractivo y líquido.

P.: ¿Y en otras plazas más secundarias se ha visto en el último lustro como cogen protagonismo? Por ejemplo, Málaga o mercados como Valencia, que han tenido históricamente peso en el inmobiliario. ¿Cómo está siendo su evolución?

R.: Málaga ya no es un mercado emergente, sino que ya es una realidad. Se ha consolidado y Valencia, prácticamente lo mismo. En residencial, el peso de la Costa del Sol y todas las infraestructuras que tiene la ciudad andaluza, han provocado que Málaga se consolide antes, pero Valencia hoy ya es una realidad, sobre todo en el living. Valencia es una de las ciudades más atractivas para vivir de todo el mundo, pero también en el mercado logístico, con un puerto que es de los más importantes de Europa, que hace que la dependencia del living quizás sea menor de lo que estamos viendo en Málaga, lo que no quiere decir que sea menos atractivo tampoco para invertir en residencial. Lo cierto es que Valencia, en el residencial, quizás es un mercado que está menos consolidado de lo que pueda estar Málaga a día de hoy, pero también muestra un potencial posiblemente mayor.

P.: Las últimas estadísticas, ya sea del INE, de portales inmobiliarios o registradores, hablan de crecimiento de doble dígito en mercado residencial. ¿Lo ve sostenible en el tiempo? ¿Cree que la subida de de alquileres, con incrementos en las tasas de esfuerzo para los inquilinos puede llegar a perjudicar a las operaciones?

R.: Al final el mercado se autorregula solo, pero sí es verdad que no podemos obviar a la demanda. Son al final los que tienen que hacer frente a estos precios y lo cierto es que se puede estar generando cierto estrés en la tasa de esfuerzo de los usuarios. Pero, a corto plazo, no hay ningún indicador que haga prever que vaya a caer el precio. En algunas plazas, puede que estén creciendo menos pero, a día de hoy, todavía notamos la demanda por encima de la oferta, lo que hace poco probable que se reduzcan los precios. Hay más necesidad de oferta que una falta de demanda a estos precios.

P.:¿Se está trasladando esta situación a las operaciones?

R.: Sí que vemos que los inversores son conscientes de que estos crecimientos de precios no van a mantenerse en los próximos meses y lo que están siendo es más cautos en las operaciones, haciéndose unos underwritting o unas proyecciones más conservadoras para que la rentabilidad que buscan se pueda conseguir.

P.:  Otro activo protagonista de las inversiones: grandes complejos comerciales. ¿Cómo está el mercado del retail?

R.: A finales de 2024 ya vimos la vuelta de las ventas de centros comerciales de gran formato. Operaciones de gran volumen, por encima de 100 millones de euros, que venían avaladas por las cifras tanto de afluencias como de ventas y niveles de ocupación, que han sido muy buenas durante prácticamente todo 2024. A pesar de las subidas de los tipos de interés, el consumo en España no se ha resentido. Otro punto que ha ayudado también a que estas operaciones de gran volumen se crucen, es que ha sido un tipo de activo donde la corrección de las yields viene de antes, y así es más fácil que se encuentren el comprador y las expectativas del vendedor. Esto ha supuesto que casi todas las operaciones que se han registrado, lo hayan hecho con rentabilidades por encima del 7%. Pero no solo centros comerciales también los parques de medianas. Sobre todo, porque sus principales palancas o anclas son de alimentación o bricolaje, que se mantuvieron aún en el Covid y fueron dentro de este segmento de los primeros en transaccionarse. También viven buen momento los locales comerciales. Históricamente ha sido el activo más refugio para el inversor, aunque sea con transacciones más pequeñas. Está habiendo muchísimas operaciones, no solo en Madrid, Barcelona, Valencia, etc, también en las principales capitales de provincia, donde el inversor privado local se siente muy atraído también por este tipo de activo.

P.: Y para este segundo semestre, ¿cuáles son las perspectivas?

R.: Hay procesos abiertos en centros comerciales de gran volumen y prevemos que los niveles de inversión que estamos viendo se mantengan, porque la actividad sigue siendo muy elevada tanto en centros de gran formato, con varias operaciones cerrándose, como también en retail parks, donde siguen transaccionándose en todas las ubicaciones, aunque dependiendo del tipo de inversor, en algunas ubicaciones en zonas secundarias la rentabilidad que buscan es mayor que en las más importantes, pero estamos viendo que siguen siendo muy líquidos para todo tipo de inversor.  En locales comerciales, lo mismo. Prevemos que vayan a seguir estos niveles que estamos viendo, soportados por unos indicadores macro que siguen siendo muy buenos y cada vez que se actualizan, pues incluso son un poquito mejores a lo previsto.

P.: Otro activo muy señalado tras la pandemia fueron las oficinas. Parecía que no se iban a recuperar del fenómeno del teletrabajo y estamos viendo buenos indicadores también en esta tipología.

R.: Posiblemente oficinas haya sido el activo más penalizado. Salimos del Covid, con el regreso en 2021/2022 a las oficinas, con unas cifras de contratación buenas, mejores en Madrid, que lo que hemos visto en Barcelona. España en ese sentido es un poco distinto a otros mercados como el norte de Europa, ya que, aunque no podemos decir que aquí no haya teletrabajo, aquí se ha implantado en menor proporción que en otros países. Con cual, si tú miras los niveles de contratación o la tasa de disponibilidad que tiene, sobre todo, en el centro de las grandes ciudades y con la bajada de los tipos de interés, pues ha hecho que el capital esté volviendo fuertemente al sector de las oficinas en España, principalmente, a Madrid y Barcelona. También hay que tener en cuenta que se ha estado penalizando la inversión porque prácticamente no ha habido corrección de rentabilidades donde querían comprar los inversores, que es zona prime, y en la tipología preferida, que es de Grado A.

P.: Hay un fenómeno que se está produciendo en algunas ciudades, sobre todo, en algunas zonas céntricas de urbes como Madrid que es la conversión de oficinas en edificios residenciales. ¿Cómo lo valora?

R.: Siempre que le salgan los números para ese cambio de uso, esté alineado con el urbanismo, las rentas y la inversión que tengas para transformar ese activo, lo absorba la renta final, es atractivo, porque ganan todos: gana la ciudad, ganan los usuarios y el inversor. Es verdad que dentro de la M-30, el residencial o el hotelero, en algunas zonas las rentas son más elevadas que en oficinas, lo que les hace muy atractivos. Pero también estamos viendo operaciones en zonas más secundarias, en edificios obsoletos, donde la demanda de oficinas no es tan fuerte o con rentas muy bajitas, se está produciendo esta transformación. Por ejemplo, en Madrid ciudad, en Arturo Soria hemos visto varios ejemplos y fuera de Madrid, en Tres Cantos, también está habiendo transformaciones de edificios de oficinas a conceptos de coliving.

P.: Y con este contexto, ¿qué se puede esperar para los próximos meses?

R.:  También España es el principal mercado hotelero de Europa, donde más inversión se está haciendo en este primer semestre. En este sentido, no dependemos de una única tipología de activo que tire de la inversión. Como hemos venido hablando, también en oficinas, vuelven a estar en auge y estamos viendo operaciones de gran volumen, como la venta de la sede Planeta en Barcelona o la de Amazon en Méndez Álvaro (Madrid). Hay más apetito, más ‘match’ entre inversores y vendedores y con los fundamentales del mercado con buenas previsiones. Excluyendo las operaciones corporativas, que nosotros no las computamos dentro de inversión inmobiliaria, y teniendo hasta la fecha un volumen de 7.600 millones de euros, pensamos que acabaremos el año entre 13.000 y 14.000 millones, lo que supondría más o menos un crecimiento anual del 20% respecto a 2024 y una cifra que está muy cerca de máximos niveles históricos del año 2022.