Eduardo Fernández-Cuesta (Arcano): “Hemos sido uno de los principales centros de inversión internacional y lo seguiremos siendo”

Confianza y unas reglas del juego claras. Eduardo Fernández-Cuesta es socio de Arcano Real Estate, empresa que suma una cartera de 350 millones de euros en activos inmobiliarios y cuyo objetivo a medio plazo es alcanzar 500 millones de euros. El directivo reclama al Gobierno que “tenga claras las consecuencias que pueden tener las decisiones que toma”. Por otro lado, prevé que el mercado inmobiliario español continúe siendo capaz de atraer inversión internacional.

Pregunta: ¿España continúa siendo un mercado atractivo para la inversión internacional?

Respuesta: Sí, sin duda. Lo vemos en los volúmenes de inversión de los últimos años y el problema que tenemos ahora no es específico de España, sino que afecta a todo el mundo. Las ciudades españolas presentan en general una buena posibilidad de inversión. No creo que esta crisis afecte más a España que a otros países. Hemos sido uno de los principales centros de inversión internacional y lo seguiremos siendo.

P.: ¿En un mercado con liquidez, es la incertidumbre la que frena la inversión inmobiliaria?

R.: Claramente. Hay una incertidumbre económica muy importante. Podemos hablar del 20% o 25% de parados, que son cuatro o cinco millones de personas, cifras muy importantes. Es verdad que hay mucha liquidez en el mercado y a veces la liquidez choca con la economía real. Hay que ser prudentes y esperar a ver qué pasa y cuándo empieza de verdad la recuperación. Todavía estamos en un impasse en el que la incertidumbre es muy importante. 

“Si hay familias que no pueden acceder a una vivienda, deben ser las instituciones públicas las que ayuden, no el inversor privado” 

P.: ¿La disponibilidad de liquidez es la principal diferencia con la anterior crisis?

R.: Durante la anterior crisis, efectivamente no había liquidez para nada. Los promotores estaban en una situación dramática, igual que las entidades financieras y las familias, que estaban profundamente endeudadas. Pero para mí, lo más importante es que había una sobreoferta de toda clase de activos, fundamentalmente residencial, que no existe ahora en ninguno de los sectores del sector inmobiliario. Esta es la principal diferencia con la anterior crisis. ¿Similitudes? La demanda ha cerrado el grifo y hay mucha incertidumbre de qué va a pasar con la demanda. De momento, los signos no son malos, pero aún es temprano para decir que va a haber una tendencia positiva en el inmobiliario. Hay que esperar a ver cómo evoluciona la economía. Tanto familias como entidades financieras como promotoras gozan de buena salud, pero hay que esperar a ver cómo les va a afectar esta crisis económica en sus balances y si alguno de los actores se pone malo, que seguro que sí. 

R.: La sobreoferta fue uno de los problemas de la última crisis. ¿En esta puede haber una falta de oferta nueva en el mercado?

P.: Esto ya era un problema antes de la pandemia. Veíamos que faltaba vivienda asequible, con los problemas que comporta para los jóvenes para acceder a su primera vivienda. No se estaba sacando suelo al mercado con la suficiente celeridad y a un precio que los promotores pudieran hacer vivienda asequible. Esto es una necesidad que creo que los poderes públicos son conscientes de ello. El Gobierno ya ha anunciado que cederá vivienda asequible en alquiler. La posibilidad de que los poderes públicos y los promotores trabajen en esta vía es esencial. También hay problemas en la vivienda en compra, que los jóvenes tienen dificultades de poner la parte que no hipoteca el banco y sobre este tema se está hablando de determinadas ayudas para dar solución a esta problemática para los jóvenes, que es donde hay una demanda importante y no satisfecha. 

P.: ¿Qué necesitan los inversores para volver a cerrar operaciones?

R.: Certidumbre. Desde el punto de vista de la vivienda en alquiler no la ha habido en los últimos tiempos por los anuncios de cambios de leyes y los cambios legislativos que finalmente se han llevado a cabo. El inversor necesita tener las ideas claras y las reglas del juego definidas. Les podrán gustar o no, que entonces no invertirán o lo harán menos, pero es muy importante tener las reglas del juego bien definidas. Todas las legislaciones de los países se están encarando en favor de aumentar la vivienda en alquiler y de facilitar el acceso a los jóvenes. No entraré en si la legislación española es buena o mala, pero tiene que ser una, si puede ser única para toda España, mucho mejor, para que los inversores sepan cuáles son las reglas del juego, y que no se modifiquen. 

“Es verdad que hay mucha liquidez en el mercado y a veces la liquidez choca con la economía real”

P.: Hasta el momento, el segmento de oficinas era el que más inversión acaparaba. ¿Esta tendencia cambiará tras el coronavirus?

R.: No lo creo. Las oficinas y el teletrabajo conviven perfectamente. Las oficinas es el principal emblema de la empresa, es la distinción de las compañías. Tener buenas oficinas te da representación y diferenciación frente a la competencia. Cuando quiero conocer una compañía, quiero ir a visitarles y saber dónde están, qué oficinas tienen, etcétera. Las oficinas también son donde se desarrolla la cultura corporativa de una empresa, que no se va a desarrollar con el teletrabajo. Una buena empresa lo que quiere es atraer talento y no lo vas a tener si todo el mundo trabaja desde casa. Los empleados también quieren conocer el entorno, a sus compañeros, que hay una suma de inteligencia entre los diferentes estamentos de la empresa... Y eso se consigue con oficinas físicas. Se habla que se van a necesitar menos metros cuadrados por el teletrabajo pero también que se va a necesitar más espacio de oficinas porque va a haber más espacio para cada empleado. Las oficinas van a ser objeto de inversión después del Covid-19 como antes de la pandemia. De todos modos, los fundamentales tienen que volver. En épocas de crisis, los centros comerciales bien ubicados y dominantes tienen más capacidad de salir adelante mejor y las oficinas que tienen calidad desde el punto de vista de la ubicación, la disponibilidad de transporte público, de proyectos, es espacios verdes, etcétera, tendrán aceptación por parte de inquilinos e inversores. 

P.: ¿Qué necesita el residencial de alquiler para atraer aún más inversión?

R.: Suelo, unas reglas de juego claras donde los inversores se sientan confortables y que no se cambien. El inversor lo que quiere es defender su renta. Lo que no puede aceptar es el tema de la okupación o de la vivienda social. La vivienda es un derecho básico y si hay familias que no pueden acceder a una, deben ser las instituciones públicas las que ayuden, no el inversor privado. O, como mínimo, establecer unos plazos para que las familias que no pueden pagar una renta no se queden sin vivienda y den tiempo a las administraciones a facilitar otra vivienda o cualquier otra posibilidad habitacional. El inversor privado, mientras le aseguren las rentas, va a invertir. Además, necesita saber que puede vender los activos. Si se respetan estos dos principios, no habrá problema para que haya inversor privado en la vivienda en alquiler. 

P.: ¿La logística mantendrá el atractivo ganado durante el confinamiento?

R.: La ley de la oferta y la demanda está clara. El industrial siempre era el sector que más sufría en las crisis. Ahora es un cambio estructural brutal producido por la logística. Las nuevas naves bien ubicadas y con buenos accesos van a ser una inversión poco afectada por los ciclos económicos.

“Hay que esperar a ver cómo les va a afectar esta crisis económica en los balances de familias y empresas y si alguno de los actores se pone malo, que seguro que sí”

P.: ¿Cuándo puede volver la inversión en el sector comercial?

R.: El comercial puede convivir con la logística sin duda. De hecho, ya se complementaba con el comercio electrónico. También es cierto que es un sector que no está de moda. Hay determinados inversores, sobre todo anglosajones, que no quieren saber nada del retail. Al final, los buenos productos se mantendrán. Los buenos centros comerciales saldrán adelante y hay otros que van a sufrir. Lo importante es que en España tenemos unos promotores muy profesionalizados, que saben lo que hacen y que han creado unos centros comerciales muy dinámicos y novedosos que se han convertido en atracciones por sí mismos. 

P.: ¿La inversión se concentrará aún más en las grandes ciudades?

R.: Sí. Quizás hay otras ciudades donde la inversión tenía un fuerte componente turístico. Esta inversión va a tener una desaceleración importante porque en las crisis económicas la gente no se compra una segunda casa y algunas ciudades que viven del turismo lo van a pasar peor. Las grandes ciudades como Madrid y Barcelona además tienden a reinverntarse. Confío plenamente en ellas. Hay otras ciudades como Málaga que me gustan, aunque tengan un poco de sobreoferta en vivienda. Hay inversores que pueden empezar a invertir en oficinas en Málaga, en Valencia, en Sevilla, etcétera. Los inmuebles muy bien situados pueden tener un desarrollo del mercado institucional.

P.: Si pudiera conversar con el presidente del Gobierno sobre el sector inmobiliario, ¿qué le pediría?

R.: Estamos en una época de incertidumbre y el Gobierno, y en general todos los políticos, nos tienen que dar confianza. Le pediría que nos la dé. Que tengan claras las consecuencias que pueden tener las decisiones que toman y que luego anulan al día siguiente. La palabra confianza es la más importante ahora para el sector inmobiliario y para toda la economía y es lo que nos tienen que dar. Confianza en que van a tomar las medidas adecuadas y que vamos a salir adelante.