La financiación alternativa gana cuota a la banca tradicional entre los promotores

La promoción inmobiliaria goza de buena salud y todo indica que va a seguir a lo largo de los próximos años, si bien se producirán una serie de cambios en las fuentes de financiación por las que los denominados financiadores alternativos recortarán posiciones en los próximos años frente al sector bancario que lidera este tipo de financiación a los promotores, según se desprende del I Observatorio de la financiación del sector promotor, presentados este martes elaborado por Urbanitae y Kpmg.

De cara a 2030, el Observatorio estima que la inversión en promoción inmobiliaria superará los 50.000 millones de euros. En este escenario se prevé que los financiadores alternativos (a través de equity y deuda) alcancen una cuota de mercado de entre el 37% y 40% en 2030, lo que supondrá un total de entre 18.500 y 20.000 millones de euros, con 1.000 millones procedentes del segmento crowd. Esto implicaría un incremento de cinco puntos porcentuales respecto al peso actual de la financiación alternativa, reduciendo progresivamente la brecha existente con la financiación bancaria, que descendería hasta el 51-53%.

El estudio incluye un análisis internacional que muestra que los mercados anglosajones lideran la diversificación del capital en el sector promotor, con un mayor peso de la financiación alternativa: en Reino Unido representa ya el 40% de la financiación a la promoción inmobiliaria y en Estados Unidos alcanza el 50%.

En los próximos cinco años se estima que la inversión en promoción inmobiliaria superará los 50.000 millones de euros

En este trabajo se pone de relieve como la inversión llegó a los 35.000 millones de euros en 2024, de los que entre un 22% y 24% correspondió a aportaciones de capital, incluyendo tanto el capital de los promotores como el equity de los financiadores alternativos. Mientras entre el 76% y 78% restante procedió de financiación mediante deuda, canalizada a través de bancos e inversores alternativos, como es el caso de fondos de inversión especializados en inmobiliario, private equity, family offices y plataformas de crowdfunding.

En cuanto a la radiografía por tipo de inversor se establece de la siguiente manera. Entre un 9% y un 11% del volumen total fue aportado directamente por los promotores. Los financiadores alternativos representaron entre el 30% y el 32%, unos 11.500 millones de euros, repartidos entre equity (11%-13%) y deuda (18%-20%). Dentro de este grupo, las plataformas crowdfunding concentraron entre el 1% y el 3% de la inversión, con una distribución equilibrada entre capital y deuda. Por lo que respecta a la banca, mantuvo el liderazgo con una participación de entre el 56% y el 58% del total.

El estudio presentado contempla que, en un contexto de mayor prudencia regulatoria y control del riesgo crediticio, los promotores buscan socios financieros, consolidándose la coinversión con financiadores alternativos como práctica habitual. Este perfil inversor, formado por family offices, plataformas de crowdfunding inmobiliario y fondos especializados, se ha consolidado como una fuente de capital flexible y cada vez más profesionalizada.

Su participación, que reduce la carga financiera inicial del promotor y permite que proyectos que no cumplirían las exigencias bancarias alcancen la madurez necesaria para acceder a financiación a mayor escala, se concentra en fases posteriores a la adquisición del suelo. Estos inversores suelen inclinarse por proyectos con retornos atractivos en ubicaciones de alta demanda estructural o en mercados en expansión, y condicionan su entrada a que el promotor haya asumido un compromiso mínimo de capital y cubierto hitos básicos como trámites urbanísticos o estudios técnicos.

El Observatorio prevé un crecimiento gradual de la actividad promotora, en línea con el aumento del número de hogares

La asunción de un mayor riesgo se traduce en expectativas de rentabilidad más elevadas que las de la financiación bancaria. De acuerdo con la información recogida en este estudio, los retornos exigidos por los equity investors se sitúan habitualmente en el rango del 12%-15%, que todo indica que no podrán mantenerse en el futuro.

El sector promotor español vive una profunda transformación, condicionada por la incertidumbre geopolítica, el crecimiento económico y una demanda que supera a la oferta de obra nueva. Este desequilibrio seguirá presionando los precios, con subidas del 3% anual, si no se amplía la oferta y se agilizan los trámites administrativos.

El Observatorio prevé un crecimiento gradual de la actividad promotora, en línea con el aumento del número de hogares y la mejora económica. Entre 2025 y 2030, España ganará más de dos millones de habitantes, lo que, junto con la expansión del PIB y la reducción del desempleo, configurará un entorno favorable para la promoción inmobiliaria.

Frente a ello, el informe identifica cuatro grandes obstáculos para el desarrollo del sector promotor: los prolongados plazos urbanísticos, que en algunos casos superan los 24 meses; el encarecimiento de los materiales; la falta de mano de obra cualificada y las crecientes exigencias normativas. A estos retos se suma la escasa producción de vivienda asequible y social, que en 2024 representaba solo el 3,3% del parque residencial, frente al 8% de media europea.