L. Zenklussen (UCI):“La vivienda necesita medidas estructurales, no modas o clichés políticos”

Lorena Zenklussen, directora comercial de Financiación Hipotecaria en UCI, explica a EjePrime que la evolución del inmobiliario “es muy positiva”, aunque considera probable que el mercado pueda iniciar una estabilización “en algún momento” y se empiece a “encontrar cierto signo de contención”.

La directiva también destaca que en torno a un 80% de compradores de vivienda se declaran “sensibles e interesados” en cuanto a sostenibilidad y apuesta por “colaboración público-privada con implicación de todos los actores de la sociedad y un gran pacto que permita soluciones estructurales”.

Afirma que la retirada de la ‘Golden Visa’ ha tenido un impacto “ciertamente limitado” y pide poner el foco a nivel local a la hora de diseñar planes de vivienda y estudiar las particularidades de cada zona, a fin de poder llegar a “soluciones reales y escalables”.    

Pregunta: Las perspectivas reflejan la tendencia de que el sector inmobiliario español siga creciendo, ¿hasta cuándo? ¿se mantendrá un ritmo constante?

Respuesta: Viendo el comportamiento de estos últimos años, en los que se han ido marcando hitos al alza, es cierto que hay algo de previsión de que esto en algún momento empiece a estabilizarse y, aunque la evolución es muy positiva, es probable que empecemos a encontrar cierto signo de contención. También es verdad que ese comportamiento dependerá de si nos fijamos en los precios de compraventa o si observamos el mercado de alquiler. Evidentemente este último está muy, pero que muy tensionado. El mercado de compraventa vive una realidad propia con una demanda que sigue presionando contra una oferta escasa que no es, para nada, equiparable. Hay voces que hablan de ‘burbuja’ inmobiliaria, mientras que otros descartan esta idea y afirman que tenemos un cierto ‘calentamiento’ del mercado. En cualquier caso, para tener la respuesta, necesitamos que toda previsión vaya acompañada de medidas concretas y certeras que puedan ir enfocadas a resolver la falta de oferta como, por ejemplo, la liberalización del suelo, el facilitar trámites para poder iniciar obras nuevas, y legislación que permita empezar a agilizar y movilizar esa oferta, para que pueda alinearse con esa demanda tan notable.

P.: ¿Buscan los compradores viviendas que sean más sostenibles?

R.: Desde la crisis del Covid, nuestros clientes valoran otros aspectos. La gente ha empezado a ver con otros ojos su casa, no solo desde el punto de vista del confort. Al pasar más tiempo en ella, te empiezas a dar cuenta de los defectos del lugar donde vives y, evidentemente, lo empiezas a analizar desde el punto de vista de la sostenibilidad, entendida no solo como tener una casa eficiente, sino también desde la perspectiva del ahorro, ya que ahora se gasta menos en luz, agua y gas. Como podemos ver en la tercera edición del Observatorio UCI sobre Vivienda y Sostenibilidad, aproximadamente un 80% de compradores se declaran sensibles e interesados en relación con la sostenibilidad, aunque solo un 18% la consideran un requisito indispensable a la hora de comprar o alquilar. Así, podemos añadir que los compradores, en una alta proporción, estarían dispuestos a invertir en reformas que conlleven una mejora de la eficiencia, por las que gastarían unos 12.000 euros aproximadamente. Incluso a la hora de comprar, hay también un porcentaje notable que incluso estaría dispuesto a pagar un precio mayor por una vivienda eficiente. No obstante, todo eso debería encontrar posibilidades reales de financiar esas necesidades, una oferta que realmente cumpla y productos financieros que le acompañen. Los ciudadanos están sensibilizados y ya no son ajenos, pero tenemos que llevar a la práctica esa concienciación, seguir trabajando mucho a nivel educativo y sensibilizar en cuanto a conocimientos técnicos. Es decir, los clientes sí apuestan por la sostenibilidad, pero necesitan más impulso todavía.  

“Necesitamos medidas concretas y certeras que vayan enfocadas a resolver la falta de oferta”

P.: ¿Y los promotores y constructores?

R.: La sostenibilidad ahora ya no representa una moda ni una opción. Claramente existe el requerimiento de que, para poner obra nueva en el mercado, se tienen que cumplir unos requisitos de eficiencia y sostenibilidad per se. Las viviendas nuevas necesitan certificaciones A o B. Por ello, también es necesario que el sector privado, que ya tiene esto incorporado en su mentalidad, tenga posibilidades reales de implementar nuevos sistemas constructivos para una nueva tipología de viviendas. Constructores y promotores tienden a mostrarse a favor de cualquier sistema nuevo, industrializado y que use madera. No obstante, entre las empresas privadas podemos encontrar algunas reticencias. Por ejemplo, no todos los estudios de arquitectura son proclives a desarrollar proyectos más allá de la metodología tradicional. Además, puede ser complicado encontrar mano de obra cualificada que conozca las nuevas técnicas. En las universidades, hay cátedras de arquitectura que no están preparadas todavía. La Universidad de Málaga está realizando una prueba piloto para que los estudiantes sean capaces de desarrollar esos nuevos sistemas. Las empresas privadas lo tienen muy en cuenta porque es un requerimiento, pero también necesitan ese empuje de todos los demás actores de la sociedad. Desde luego, las administraciones públicas deben poner suelo en comercialización, facilitar los trámites y gestionar licencias. Probablemente soy muy insistente, pero para que esto funcione necesitamos una colaboración público-privada con implicación de todas las partes y un gran pacto que permita soluciones estructurales, de fondo, no solo por el hecho de tener un marco europeo. Todos los actores debemos trabajar al unísono para lograr soluciones.

P.: ¿Confía en que los profesionales del sector inmobiliario y la construcción, así como los usuarios, cumplirán en cuanto a la descarbonización de edificios y otras normas?

R.: Creo que debemos mantener esas expectativas en el medio-largo plazo. No obstante, debemos ser conscientes de que, a corto plazo, es complejo poner en marcha que todos los actores vayan en la misma dirección y empiecen a remar hacia el mismo lado. Los usuarios lo reclaman y los profesionales trasladan los marcos normativos a su realidad, pero es muy laborioso poner a todo el mundo, de los diferentes ámbitos, a trabajar en una misma línea. El marco estatal es la base y el marco autonómico es el que lo lleva el terreno. Los ayuntamientos tienen que hacerlo visible y las alianzas público-privadas tienen que aportar conocimientos técnicos, innovación, procesos eficientes, etc. Así, será posible llegar a esos clientes finales, potenciales compradores e inquilinos.

P.: ¿Cree que la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios (Epbd) va a suponer más ventajas o más inconvenientes?

R.: De igual manera, a medio plazo, confiamos en que los efectos sean positivos y supongan ayudas. En el corto plazo, el volumen necesario de inversión e iniciativas para aterrizar esa normativa es, evidentemente, muy ambicioso. Necesitamos muchas palancas desde el sector privado para que esa normativa se pueda materializar próximamente y que sea percibida como algo tangible. El marco teórico está muy bien, pero el ciudadano debe ver en qué se traduce todo eso realmente: la vivienda que se puede comprar, cuánto se va a ahorrar, etc. Igualmente, aplaudimos las normativas para volver a poner en el mercado viviendas que se quedan desfasadas, pero esa legislación tiene que traducirse en cuestiones muy concretas para que el sector privado las pueda ejecutar y el sector público debe facilitar las herramientas para hacerlas realidad.

“El ciudadano debe ver en qué se traduce toda la normativa: la vivienda que se puede comprar y cuánto va a ahorrar”

P.: ¿Cómo valoran las medidas propuestas por las diferentes administraciones públicas en España para paliar la falta de vivienda?

R.: El Gobierno propuso un Perte, por ejemplo, que, de primeras, es una ‘música’ que suena bien, aunque lo que necesitamos es ver la ‘partitura’ detallada. Por otro lado, creo que se han anunciado medidas ‘de impacto’ en relación con los extranjeros no residentes, como la retirada de la ‘Golden visa’, que iba a repercutir también en la demanda. Yo me atrevería decir que esa medida ha tenido un impacto ciertamente limitado. Fue un anuncio ‘sonoro’ y muy mediático, pero no aplicaba a la gran mayoría de compradores extranjeros, a todas las nacionalidades, a todos los perfiles ni a todos los precios. Por el nicho de mercado en el que trabajamos con nuestros clientes habituales, vemos que el perfil de los compradores internacionales ha variado mucho: ya no son tanto esos señores mayores, compradores de cierta edad europeos, que buscan en España un destino para retirarse. A día de hoy, en función de las zonas y los precios, hay demanda por parte de clientes internacionales más jóvenes, profesionales, nómadas digitales, que vienen a ‘complementar’ muchas veces nuestras ciudades y nuestros tejidos productivos. Por ello, este tipo de medidas, como un impuesto al 100% y encarecer prácticamente al doble las adquisiciones a clientes extranjeros no comunitarios, deberían contar también con un análisis desde el prisma local. Habría que tener en cuenta la demanda que puede existir en determinadas zonas, tanto de clientes nacionales y residentes como clientes internacionales o no residentes, y ver cómo se puede articular. El objetivo debería ser que no se canibalice a esos compradores ni se les esté viendo como una amenaza para el mercado del alquiler y las zonas consideradas tensionadas, sobre todo en mercados de ciudades medianas y grandes donde este tipo de demandantes tiene un alto impacto.

P.: ¿Qué opinión le merecen las iniciativas de comunidades autónomas, con sus planes Vive?   

R.: Las valoramos positivamente. En UCI siempre hemos sido firmes defensores e intentamos participar en todas las iniciativas, públicas o privadas. Al final, esto es un marco que va de más a menos: nacional, autonómico, entidades locales (como diputaciones, cabildos y consejos insulares) y ayuntamientos. Todo tipo de acciones que promuevan la posibilidad de adquisición o alquiler, mejoras en sostenibilidad y eficiencia energética suman, por lo que las debemos apoyar. Sí es cierto que tenemos que verlo en un volumen necesario de escalabilidad. Deben ser medidas estructurales, no modas ni clichés políticos partidistas, sino que realmente deben ser acordes a la gran demanda existente. Se habla de la necesidad de poner en el mercado mucha más oferta, ya que hay en torno a 100.000 viviendas de diferencia entre oferta y demanda cada año. Toda iniciativa es bienvenida y necesaria, pero debe contar con los ‘ceros’ necesarios y suficientes para que realmente se materialice en soluciones reales y pueda paliar ese gap tan elevado entre oferta y demanda. El plan Vive de la Comunidad de Madrid y el de Comunidad Valenciana pueden ser también marcos que sirvan de ayuda. He podido asistir a algunos foros con promotores de vivienda asequible donde estas iniciativas son valoradas de forma bastante positiva, ya que no solo se habla de la vocación de poner en circulación vivienda asequible, sino que también se articula de forma muy concreta por zonas, tipología de viviendas, precios medios, perfiles de clientes a nivel de capacidad de pago y poder adquisitivo: en cada área se puede encontrar una realidad determinada. Si ponemos el foco en lo local y podemos estudiar las particularidades de cada zona, sí podremos llegar a soluciones reales y escalables.

“Se debe promover oferta, aportar terrenos libres para construir y facilitar los procesos para poder obtener licencias”

P.: ¿Quiénes son los responsables de esta falta de vivienda en España?

R.: Creo que responsabilizar solo a uno sería tener una visión sesgada, ciertamente parcial. Es verdad que la Ley de Vivienda ha marcado un punto de inflexión, por ejemplo, en el mercado de alquiler, con la definición de zonas tensionadas, al intentar controlar el precio, etc. Evidentemente, se pretende proteger al inquilino, mientras con alguna otra medida se genera inseguridad jurídica para el propietario. Ahora los dueños se piensan si ponen sus viviendas en alquiler o venta. Tras la entrada en vigor del registro para viviendas temporales y de uso turístico, la retirada de los portales de cientos de miles de unidades es generar más herida todavía. En cuanto al alquiler, la ley tenía una vocación muy positiva, pero en realidad quizá no ha sido tan efectiva. En términos de oferta, se debe promover, aportar terrenos libres para poder construir, facilitar los procesos para poder obtener licencias, impulsar que determinadas áreas se puedan convertir en núcleos poblacionales reales, como alternativa a las grandes ciudades y, así, el territorio estaría mucho más cubierto. No se desembalsan viviendas. Quizá en zonas con baja demanda, sí se anuncian, pero a todas luces son insuficientes. Necesitamos ese gran pacto público-privado del que muchas veces hablamos, donde estén los promotores, constructores, intermediarios, inmobiliarios y entidades financieras. A diferencia del momento en el que estalló la crisis en 2008, ahora no hay falta de liquidez. Actualmente la financiación para los promotores se articula de otra manera, pero hay un montón de nuevas alternativas, crowdfunding y proyectos que la hacen posible. Necesitamos un marco jurídico y una materia prima que la puedan hacer realidad.

P.: ¿Está de acuerdo con determinadas voces que apuntan que los jóvenes deberían desistir de vivir en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga?

R.: Afirmar una idea así es, en cierta manera, hablar de un fracaso de nuestros modelos urbanísticos y de iniciativas sociales que persiguen la inclusión. Las ciudades, ni grandes ni pequeñas, deberían de ser motivo de expulsión o exclusión. Como decíamos, tenemos que buscar alternativas que persigan la inclusión de ese segmento poblacional: vivienda asequible, planes para jóvenes (a través de compra o alquiler), mecanismos de financiación, como por ejemplo los avales del ICO para jóvenes/familias en la compra de su primera vivienda, etc. Otra cosa es que, si el precio es mayor en las grandes ciudades, muchas veces los jóvenes, por necesidad, deben ampliar su radio de búsqueda hacia poblaciones medianas, quizá algo más alejadas, para que sus capacidades puedan ser acordes a sus posibilidades de compra. Creo que esta idea no debería ser, ni mucho menos, un factor a normalizar, sino que debería tratarse de todo lo contrario: buscar esa inclusión y lograr alternativas y herramientas, tanto a nivel de alquiler de vivienda asequible como de compra, así como mecanismos de financiación, para que ese segmento poblacional pueda incorporarse y contar con una vivienda.