Merlin, Neinor e Insur seguirán subiendo en Bolsa a corto y medio plazo, según Renta 4

El sector inmobiliario español pasa por un buen momento en Bolsa. Las grandes compañías del real estate, como por ejemplo Merlin y Neinor (debido a su opa sobre Aedas), seguirán subiendo en el mercado de valores a corto y medio plazo. Javier Díaz Izquierdo, analista de Renta 4 especializado en el sector inmobiliario, explica a EjePrime que la firma de análisis considera que las acciones de estas empresas “seguirán ‘tirando’, con toda seguridad”. 

Según Díaz, Merlin Properties continuará fuerte gracias a Mega, su plan de data centers. Indica que “este desarrollo, que Merlin ha hecho desde cero, poco a poco irá dando frutos, tanto a nivel operativo como en la cristalización de valor de las inversiones realizadas por la compañía”, algo que “tendrá recorrido”. Esto es debido a que, en el actual entorno de tipos, “las valoraciones se estabilizarán o incluso registrarán impulsos”, por lo que, a priori, la socimi dirigida por Ismael Clemente experimentará subidas en su net asset value (NAV) y, por tanto, en sus acciones”. En mayo, Merlin anunció este plan inversor en centros de datos por un total de 2.400 millones de euros. Actualmente, está trabajando en la fase I (que prevé estabilizar para 2027), con 64 MW de potencia, y la fase 2 (con vistas a 2029), que contará con 246 MW. Según sus últimos resultados presentados, correspondientes al primer semestre, la compañía cuenta con una cartera valorada en 8.476,1 millones de euros. Actualmente, su capitalización bursátil es de 7.661 millones, con cerca de 14 euros por acción, tras haber empezado 2025 en poco más de 10 euros por título.

Por su parte, el analista también apunta que, en la actualidad, Colonial se enfrenta a un “pequeño bache” a causa de la situación de crisis política que se está viviendo en Francia, por la exposición de la compañía a ese mercado. “Hay algunas dudas sobre el crecimiento del país vecino entre los inversores”, aunque destaca que la firma liderada por Brugera y Viñolas “tiene valor”. En concreto, casi un tercio de las rentas de Colonial proceden de sus edificios en Francia. La firma registra una ocupación global del 95%. Capitaliza 3.506 millones y, en los últimos 12 meses, el valor de sus activos ha crecido un 4%, hasta 11.900 millones de euros. También ha anunciado que crecerá en nuevos mercados, con el foco puesto en su nueva división SID (dedicada a ciencia e innovación), lanzada en alianza con Stoneshield, con la que prevé alcanzar una cartera gestionada superior a 2.400 millones de euros.

Renta 4 ve con buenos ojos el plan de ‘data centers’ de Merlin Properties

En el lado promotor residencial, los vientos son más favorables. Díaz observa que en los mercados se ha estado hablando “mucho” de la opa (ahora fallida) de Bbva sobre Sabadell, pero hay “otra muy notable, que supondrá la creación de la mayor promotora inmobiliaria en España”, con la adquisición de Aedas Homes por parte de Neinor. El analista explica que “en el corto plazo, cuando se apruebe la operación y los negocios se integren, habrá que ver la valoración de la compañía resultante, aunque queda por saber si se dará una aceptación de más del 90% que permita a Neinor excluir a Aedas de cotización, según la cláusula de squeeze out incluida en la ley de opas”.

Habitualmente, las promotoras en España han tenido tendencia a cotizar en función del valor de sus activos. “Cuando las grandes consultoras que se dedican a hacer valoraciones lleven a cabo el cálculo del NAV del negocio fusionado conjunto entre ambas compañías, probablemente lo situarán por encima de los 20 euros por título a partir de 2026, de forma similar a lo señalado en una estimación preliminar realizada por Renta 4”, detalla. Actualmente, Neinor está cotizando en el entorno de los 17 euros, frente al mínimo de 11 euros registrado el pasado abril. Salió a Bolsa en marzo de 2017 a un precio de 16,46 euros por título.

Díaz concluye que “cuando se vea la foto final de la valoración conjunta de activos, la cifra probablemente estará por encima del nivel en el que la compañía vasca (gestionada por García-Egotxeaga) ha estado cotizando hasta ahora, por lo que el mercado debería tender a cerrar esa diferencia entre la cotización del NAV y la de la compañía fusionada”.  

Más procesos de fusión

No es la única alianza corporativa que ha vivido el sector inmobiliario en los útlimos meses. Al preguntarle si el resto de fusiones que se han materializado (Lar España con Helios, Árima con JSS y Vitruvio con Mercal) generarán empresas resultantes cuyo valor también crecerá en Bolsa, Díaz señala que no se puede dar por hecho y explica que las operaciones de Lar y Árima respondían a “una oportunidad”, ya que probablemente “no tenía demasiado sentido” que una empresa como Lar España cotizara con un 40% de descuento.

La firma prevé que Neinor superará los 20 euros por acción tras hacerse con Aedas

Apunta que “el problema con estas compañías era que se iban a quedar como vehículos muy ahogados de liquidez, y quienes han lanzado las opas (Helios, JSS y demás) han llevado a cabo operaciones financieras muy acertadas, que les permitirán obtener retornos muy altos”. Y remata que la única de estas transacciones que percibe con “voluntad de crecer y mejorar eficiencias” es la fusión entre Neinor y Aedas, mientras que “el resto tienen un tinte mucho más financiero que operativo”.

Este analista, asimismo, subraya que Inmobiliaria del Sur (Grupo Insur) resulta “muy interesante, aunque no está tanto en el radar del mercado general, por su notable componente local en Andalucía, muy fuerte y bien arraigado”. Sin embargo, “poco a poco se irá dando a conocer más, ya que empezará a desarrollar promociones en Levante y también continuará ganando peso en Madrid”. Díaz destaca la buena evolución de la firma sevillana en este 2025 e indica que tiene a su favor “la alineación de intereses entre su equipo gestor y los accionistas, lo que le ha permitido, también gracias a su prudencia, sobrevivir a todos los ciclos (como las crisis financieras) y llegar a los 80 años de historia”. También resalta que Insur opera con “un mix de activos patrimoniales y actividad de promoción, además de hacerlo tanto en terciario como en residencial”. Por ello, “cotiza con un descuento atractivo sobre el valor de su cartera, pese a que ha corrido mucho” y recuerda que el mercado está a la expectativa de conocer su nuevo plan estratégico, que presentará en 2026 y “habrá que seguir muy de cerca”. En la actualidad, Insur capitaliza 253,8 millones de euros y cotiza cerca de los 14 euros por acción, desde el mínimo de 8,40 euros que registraba hace un año. En sus últimos resultados, reportaba un NAV por acción de 22,8 euros.

Díaz detalla que, en momentos de incertidumbre, “se da una cierta preferencia a nivel global por invertir en activos con subyacente real, de forma similar a lo que está ocurriendo con el oro y la plata”, por un cambio de sesgo en la percepción del riesgo. Aclara que “en el mercado inmobiliario hay muchos subsectores (vivienda, hoteles, logístico, retail, etc.) y cada uno sigue sus propias dinámicas, pero en general el real estate en España vive una relajación de tipos de interés, directamente ligada a valoraciones y flujos de financiación”. Adicionalmente, hay crecimiento económico y creación de empleo, “que siempre es sano para todos los tipos de activos”, así como un buen ritmo del consumo privado, niveles de apalancamiento de hogares y empresas lejos de niveles estresados y mayor prudencia por parte del sector bancario, en palabras de Díaz. No obstante, subraya que, si se acota por subsectores y geografías y se hace un análisis más granular, se encuentran “algunos desequilibrios o desafíos, como la vivienda, que ahora es el principal problema para la sociedad, por sus precios y la dificultad en el acceso a ella”.

Esta firma de análisis no realiza actualmente seguimientos de ninguna socimi en los índices BME Growth ni BME Scaleup, principalmente a causa de criterios de (bajo) volumen y liquidez, a pesar de que sí los han llevado a cabo en el pasado.