Ismael Clemente: “Cuando esté MNN, habrán desaparecido tantas oficinas que no será suficiente”

Pasar por la travesía del desierto para después resurgir de las cenizas. Éste es el diagnóstico de Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, sobre la situación que vive el mercado de oficinas. Una tipología de activo inmobiliario que ha pasado de ser el favorito entre los inversores más core a ser el más castigado tras la pandemia. 

“Nosotros (en referencia a Merlin) ya vivimos esta situación con los centros comerciales, cuyas yields cayeron en picado y ahora son los favoritos de los inversores. Asistiremos a un revival de las oficinas y quien tenga buenos edificios, las pasará canutas, pero luego sobrevivirá”, ha explicado Ismael Clemente durante el Global Work in Place 2025, organizado por la Asociación Española de Oficinas (AEO). 

El primer ejecutivo de la socimi, que en los últimos años ha reducido su exposición a activos más tradicionales como oficinas y centros comerciales en favor de los data center, cree que la caída de valor de las oficinas se debe a una situación de “mancha de aceite”, proveniente del mercado norteamericano. Sin embargo, recalca las diferencias que existen con respecto al mercado español.

El consejero delegado de Merlin cree que, como pasó con los centros comerciales, el mercado de oficinas recuperará su atractivo para inversores

“Estados Unidos tiene un equilibrio totalmente diferente de oferta y demanda. En muchas ciudades estadounidenses como Seatle, los centros de las ciudades donde se ubican las oficinas no son seguros, eso unido con las distancias por carretera de hasta dos horas y media de casa al trabajo, ha provocado una corrección en las valoraciones de las oficinas. Pero, más que por el auge del teletrabajo o la implantación de la IA, la situación de este mercado en España tiene más que ver con un componente meramente financiero, por la evolución de los tipos de interés, que con la operatividad”, asegura el primer ejecutivo de Merlin.

De hecho, el responsable de la socimi cree que, en el caso de Madrid, la superficie de metros cuadrados de oficinas será insuficiente a medio plazo. ¿El motivo? La práctica, cada vez más creciente, de transformar espacios de oficinas a uso residencial. “Para que se dé la reconversión de oficinas en residencial, por un lado, te lo tiene que permitir la administración pública competente, que no todas lo permiten y, por otro, que lo permita la configuración el edificio. En España, las oficinas en general son relativamente nuevas, ideadas en manzanas de uso residencial, lo que es perfecto para su transformación y tenemos una auténtica sangría de oficinas”, explica Clemente.

“El año pasado, fueron 360.000 metros cuadrados los que se convirtieron, con lo que en tres años, podría superar el millón”, alerta. “Madrid cuenta con unos 28 millones de metros cuadrados de oficinas, si incluimos los espacios que hay anexos a los complejos industriales o las instalaciones 9X que computan como uso industrial. Según varios estudios, en la Comunidad de Madrid, podría haber entre 8 y 10 millones de metros cuadrados de residencial que se usa indebidamente como oficinas, haciendo una competencia desleal”, agrega.

Esta pérdida de stock supondrá, según el ejecutivo, una subida de las rentas. “En Madrid, las rentas registran una tensión al alza por la destrucción del stock. Actualmente, los valores medios se sitúan en los 42 euros el metro cuadrado, cuando en el pico de 2007 se alcanzó los 46 euros, con operaciones como Castellana 66 por encima de los 50 euros el metro cuadrado. Estas cifras contrastan con las de ciudades como Lisboa, donde eran 22 euros durante el boom y ahora están en el entorno del 28. En Málaga, eran unos 14 euros y ahora están al doble. Creo que las rentas en Madrid van a ir por encima de los 50 euros el metro cuadrado, por la sofisticación de la demanda y la destrucción del stock”.

Ante tal coyuntura, el máximo responsable de Merlin reconoce haberse replanteado positivamente su inversión en el proyecto de Madrid Nuevo Norte (una actuación donde se crearán un nuevo distrito financiero con 1,6 millones de metros cuadrados de uso terciario y de usos mixtos, así como 10.500 viviendas. “Empiezo a ver que la estrategia en Madrid Nuevo Norte va a ser take up neta. Cuando nosotros entramos en el proyecto, el objetivo era conseguir los mejores edificios con los que captar a inquilinos de otros menos prime, pero ahora creo que cuando empiece Madrid Nuevo Norte, en Madrid se van a destruir tantos metros cuadrados de oficinas, que los del desarrollo van a ser pocos”.