Madrid y Barcelona podrían reconvertir sus oficinas obsoletas en 28.000 viviendas

Una medida que ayuda al problema de vivienda. La conversión de oficinas en viviendas en muchas calles céntricas de las grandes ciudades se viene consolidando como una de las estrategias más potentes del mercado inmobiliario. De hecho, ante la actual situación de escasez de vivienda y el menor uso de muchos espacios de oficinas por el auge del teletrabajo, su transformación en hogares se convierte en una vía eficaz, que contribuye al incremento del valor de estos activos y al mismo tiempo se contribuye a dar solución a las necesidades crecientes de vivienda.

Según la guía sobre el ‘Cambio de Uso’ en España realizada por Grupo Tecnitasa, solamente en Madrid y Barcelona se estima que en 2023 se concentraban 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas potencialmente convertibles, que traduciéndolo en viviendas, supondría 28.000 nuevas unidades, bien para ponerse en el mercado en venta o en alquiler asequible y satisfacer la elevada demanda.

De las grandes ciudades españolas destaca Madrid, ya que concentra el 60% de las operaciones llevadas a cabo, y a continuación se sitúan Barcelona y Málaga con el 7% cada una, a las que se unen con menor peso específico Sevilla, Valencia, Alicante, Huelva, Bilbao, Palma y Zaragoza.

Al ser una materia en manos de las comunidades autónomas, existe una amplia variedad de normativas y reglamentaciones específicas 

Durante el pasado ejercicio de 2024 el número de operaciones de cambio de uso se duplicó en términos interanuales, con más de 390.000 metros cuadrados reconvertidos, lo que en términos de inversión supuso 900 millones de euros, triplicando la cifra de 2023. El 60% de estas operaciones, señala Tecnitasa en su estudio, provenía de antiguos edificios de oficinas.

Otra de las variables de esta actividad es que en casos determinados de edificios catalogados o con valor patrimonial, se están rehabilitando para transformarse en residencias prime, con un alto valor añadido que requiere actuaciones de gestión urbanística y arquitectónicas más complejas.

Sin embargo, esta conversión de oficinas en residencial no es algo sencillo de llevar a cabo, ya que al ser una materia descentralizada y en manos de las comunidades autónomas, existe una amplia variedad de normativas y reglamentaciones específicas dependiendo del lugar donde se trate.

La Comunidad de Madrid es una de las regiones que más ha flexibilizado sus normas para facilitar este tipo de transformaciones. La Ley 3/2024 de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda que autoriza temporalmente el cambio de suelo, permite implantar viviendas asequibles en edificios de oficinas, sin necesidad de tramitar una modificación del plan general, siempre que se destinen al alquiler protegido y cumplan condiciones de edificabilidad y altura.

En 2024 el número de operaciones de cambio de uso se duplicó en términos interanuales, con más de 390.000 metros cuadrados reconvertidos

El objetivo regional que se plantea es ambicioso, transformar más de 20.000 oficinas vacías en pisos de alquiler asequible. Pero la capital también lidera la reconversión de oficinas en viviendas, en distritos como Salamanca, Chamberí y Justicia, para convertirse en viviendas de lujo.

La Junta de Andalucía también ha introducido medidas para agilizar la conversión de activos terciarios en vivienda. En febrero de 2025 entró en vigor el Decreto-ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda, que permite solicitar un uso alternativo de “residencial vivienda protegida” en suelos originalmente destinados a oficinas u otros usos. Esta nueva normativa posibilita, por ejemplo, que parcelas o edificios calificados en el planeamiento como de oficinas puedan albergar viviendas protegidas, sin necesidad de recalificar el suelo.

Ante la emergencia de vivienda en Baleares, en 2024 se aprobó la Ley 3/2024 de medidas urgentes en materia de vivienda, que entre otras iniciativas crea la figura de la Vivienda de Precio Limitado (VPL). En concreto, la ley contempla la reconversión de locales u oficinas infrautilizadas en viviendas siempre que estén en ubicaciones con poca demanda comercial o empresarial. Esta medida balear busca movilizar espacios ociosos para crear hasta 16.000 viviendas asequibles que la comunidad considera necesarias.

En sentido contrario, llama la atención como Cataluña no cuenta con ninguna norma reciente que facilite este cambio de uso, lo que la convierte en una de las zonas más exigentes para llevar a cabo este cambio de uso, lo que obliga a acudir a la normativa general y municipal con criterios muy estrictos. Los estándares de habitabilidad de Cataluña implican que muchas oficinas pequeñas o interiores no sean aptos para convertir. Además, es obligatoria la obtención de la cédula de habitabilidad para la nueva vivienda. Muchos profesionales señalan que Cataluña es de las regiones donde más complicado resulta el cambio de oficinas a residencial por las trabas y normativas.

El ambicioso objetivo de la Comunidad de Madrid es transformar más de 20.000 oficinas vacías en pisos de alquiler asequible

Desde el punto de vista financiero, recoge este informe, la conversión de oficinas en viviendas puede resultar muy atractiva, aunque con matices importantes. La premisa básica es que un activo de oficinas obsoleto suele tener un valor por metro cuadrado inferior al de un activo residencial en la misma zona. Comprar un edificio de oficinas para transformarlo permite realizar una inversión menor y diluirla en fases (primero la compra, luego la reforma), obteniendo financiación complementaria sobre la marcha, lo que puede mejorar la rentabilidad del capital propio invertido.

Pero no todo son beneficios automáticos, hay que analizar cuidadosamente importantes factores como el coste de adquisición, coste de reforma y cambio de uso, valor del producto final, rentabilidad bruta y neta y el horizonte temporal y los impuestos. El tiempo medio de reconversión va de año y medio a tres años, según los activos.

Principales operaciones de cambio de uso

Dentro de las principales operaciones llevadas a cabo en Madrid, destaca Torre Castelló, situada en la calle María de Molina, 50, donde un antiguo edificio de oficina del ministerio de Hacienda de 42.600 metros cuadrados fue adquirido por el Grupo Lar por 204,7 millones de euros, para convertirlo en 153 viviendas de lujo en venta, que se complementará con una residencia de estudiantes de 400 camas, lo que la convierte en la mayor operación de conversión residencial de la capital.

Otro edificio clásico de oficinas situado en una antigua sede bancaria en la calle Velázquez, 53, se está transformando en un residencial de gran lujo de 13 viviendas exclusivas. También en la calle Jordán 11, donde se situaba la antigua sede de Telefónica, fue adquirida por Dazia capital a finales de 2024 por 37 millones de euros, para reconvertirlo en 35 viviendas de alta gama bajo un modelo de build to sell (BTS).

Proyectos como Recoletos, 14, María de Molina 42, Sagasta 31-33 y Zurbarán 28 han sido adquiridos por inversores para el desarrollo de viviendas premium

Destacan otros proyectos como Recoletos, 14, María de Molina 42, Sagasta 31-33 o Zurbarán 28 que han sido adquiridos por inversores para el desarrollo de viviendas premium. El antiguo palacete del Marqués de Frómista, localizado en Velazquez, 21, se está llevando a cabo una promoción exclusiva de 8-10 viviendas de lujo.

En Barcelona en la intersección de Paseo de Gracia con Avenida Diagonal, el grupo inversor KKH Property Investors rehabilitó y amplió el antiguo edificio Deutsche Bank, para construir 30 apartamentos de superlujo operados bajo la marca Mandarín Oriental, y 4 áticos con servicios cinco estrellas, tras una inversión estimada de 160 millones de euros. Las ventas han sido de record en la ciudad con precios medios en torno a 30.000 euros por metro cuadrado y unidades que han llegado hasta 40 millones de euros.

En Valencia, Telefónica inició el presente año con los trámites para trasformar cuatro de sus edificios en la ciudad, antes dedicados a oficinas técnicas o centralitas, en más de 150 viviendas. Inversores locales también han transformado edificios pequeños de oficinas en residenciales boutique.

En el centro financiero de Málaga, la antigua sede de una delegación de la Junta de Andalucía del entorno de 2.265 metros cuadrados fue adquirido por un inversor privado español, en un primer lugar para su alquiler en oficinas a corto plazo, lo que indica una estrategia de valor añadido para transformarlo en breve en viviendas.

La ciudad hispalense no cuenta con grandes torres de oficinas sobredimensionadas, pero sí con numerosas y pequeñas

También en la capital malagueña muchas oficinas en desuso se han convertido en apartamentos turísticos y alojamientos de corta estancia, dada la pujanza del turismo. Aunque no son viviendas residenciales al uso, forman parte de la tendencia de cambio de uso. También surgen espacios de coliving en antiguos edificios comerciales en barrios como Soho o La Trinidad adaptados para alquilar habitaciones con servicios compartidos a teletrabajadores y nómadas digitales.

En Sevilla, la conversión de oficinas a viviendas ha tenido un carácter más atomizado y de menor escala. La ciudad hispalense no cuenta con grandes torres de oficinas sobredimensionadas, pero sí con numerosas pequeñas oficinas o locales en planta baja que, ante la falta de uso comercial, están pasando a ser viviendas, explica este trabajo.