Por qué no se construye donde más se necesita

El sector inmobiliario en España, particularmente en urbes como Madrid y Barcelona, se enfrenta a una paradoja. A pesar de una demanda robusta y un déficit habitacional considerable (más de 100.000 viviendas en Madrid y 85.000 en Barcelona), la promoción de vivienda nueva no logra el despegue necesario. Esta disfunción no se debe a una falta de interés inversor, sino a un conjunto de frenos estructurales que actúan como un muro invisible, impidiendo la materialización de proyectos esenciales.

Abordar estos obstáculos es imperativo para desatascar el mercado y garantizar el acceso a una vivienda digna. La escasez de suelo urbanizable en las áreas metropolitanas es, sin duda, el primer gran escollo. Las ciudades tienen límites geográficos y una gran parte de su superficie ya está consolidada. Sin embargo, no se trata solo de la falta física de terrenos, sino también de la rigidez en la gestión del suelo existente. La recalificación de suelos terciarios o industriales en desuso para uso residencial, una estrategia que podría liberar grandes bolsas de terreno, se enfrenta a procesos burocráticos lentos y, en ocasiones, a la oposición de planeamientos urbanísticos desactualizados.

Un ejemplo paradigmático es el de Madrid Nuevo Norte, un proyecto de regeneración urbana que, aunque finalmente aprobado, ilustra a la perfección la complejidad de coordinar múltiples administraciones, intereses y normativas. La lentitud de su gestación demuestra la necesidad imperante de mecanismos más ágiles para la transformación urbanística. A esto se suma una normativa urbanística a menudo dispersa y compleja, que varía significativamente entre municipios y comunidades autónomas.

La incertidumbre jurídica que genera esta maraña regulatoria disuade a muchos promotores

La incertidumbre jurídica que genera esta maraña regulatoria disuade a muchos promotores, que prefieren operar en mercados con un marco legal más predecible. La tramitación de licencias, por ejemplo, puede prolongarse durante años; informes recientes de asociaciones de promotores señalan que los plazos para obtener una licencia de obra mayor superan, en muchos casos, los 18 meses, un periodo que en otros países europeos se reduce a la mitad.

La lentitud administrativa es un mal endémico que afecta profundamente a la promoción inmobiliaria en España. La concatenación de trámites, informes sectoriales y autorizaciones por parte de diferentes organismos públicos dilata los plazos hasta límites insostenibles. Cada retraso en la obtención de permisos se traduce directamente en mayores costes financieros para el promotor, que debe seguir asumiendo gastos fijos (intereses de financiación, salarios,etc.) sin generar ingresos.

Esta ineficiencia se traduce, en última instancia, en un aumento del precio final de la vivienda, mermando su accesibilidad. Esta situación contrasta con lo que ocurre en otras capitales europeas. Mientras que en Madrid los plazos para obtener una licencia de obra mayor pueden alcanzar hasta 21 meses en algunos municipios, en ciudades como Pamplona apenas superan los 30 días. En París o Berlín, aunque los trámites no están exentos de complejidad, existe una mayor coordinación administrativa y una planificación más centralizada que reduce la incertidumbre para los promotores. Además, estos países cuentan con una política más decidida de movilización de suelo público y vivienda asequible: Austria, por ejemplo, destina un 24 % de su parque residencial a vivienda pública; en Países Bajos, esta cifra alcanza el 30 %, mientras que en España apenas supera el 3 %.

Este diferencial evidencia que no se trata solo de una cuestión de escasez de suelo o costes, sino también de voluntad política y eficacia institucional. A los obstáculos mencionados se suma, además, la actual Ley de Vivienda, que, aunque busca garantizar el acceso a una vivienda asequible, ha introducido incertidumbre en el mercado del alquiler en zonas tensionadas, desincentivando la inversión en este segmento por parte de fondos y promotores que destinaban parte de su cartera a esta modalidad. La falta de seguridad jurídica y la potencial intervención en los precios del alquiler hacen que el riesgo percibido aumente, desviando la inversión de grandes patrimonialistas hacia otros sectores o mercados menos regulados. En última instancia, el freno administrativo depende más de cada Ayuntamiento que de las Comunidades Autónomas y el Estado, por lo que resulta desigual dependiendo del municipio del que se trate.

La actual Ley de Vivienda ha introducido incertidumbre en el mercado del alquiler en zonas tensionadas

Sin embargo, la falta de capacidad de nuestras empresas de construcción para hacer frente a un aumento significativo de la producción de viviendas (habría que multiplicar por tres la actual producción) se constituye en el obstáculo más difícil de superar y se da en todos los territorios. Sólo una decidida política de apoyo a la industrialización de la construcción y a la formación profesional puede modificar significativamente la capacidad de construcción actual. Desgraciadamente, la solución no estará disponible (incluso haciendo lo correcto) en el corto plazo. Para revertir esta situación y desbloquear el crecimiento de vivienda nueva, es fundamental un enfoque multidimensional y colaborativo. Urge una revisión profunda de la legislación urbanística para unificar criterios y reducir la discrecionalidad administrativa.

La implementación de ventanillas únicas y la digitalización de los procesos de tramitación de licencias, como ya se está haciendo en algunas ciudades europeas, podrían reducir drásticamente los plazos. El sector público, por su parte, debe asumir un rol más proactivo, no solo como regulador, sino como facilitador de la promoción. Esto implica la puesta a disposición de suelo público a precios asequibles o mediante concesiones, así como la implementación de incentivos fiscales para la construcción de vivienda protegida o asequible.

Es esencial también el fomento de instrumentos de colaboración público-privada (CPP), donde la Administración aporta suelo y el promotor el capital y la experiencia; modelos como el derecho de superficie o el Plan Vive de la Comunidad de Madrid son buenos ejemplos de cómo la administración busca movilizar suelo público para impulsar la oferta de vivienda en alquiler asequible. Finalmente, es crucial establecer mesas de diálogo permanentes entre administraciones, promotores, arquitectos y representantes ciudadanos para consensuar modelos de crecimiento urbano sostenibles y eficientes.

Una planificación urbana a largo plazo, basada en datos reales de demanda y capacidad de desarrollo, es indispensable para evitar improvisaciones y garantizar la seguridad jurídica. La puesta en marcha de fábricas para industrializar la construcción requiere de planificación y del compromiso de la Administración de mantener una inversión constante y continuada a lo largo de muchos años en la construcción de un parque de vivienda asequible.

Es esencial también el fomento de instrumentos de colaboración público-privada (CPP), donde la Administración aporta suelo y el promotor el capital y la experiencia

En definitiva, superar el “freno invisible”; requiere una visión audaz y un compromiso firme por parte de todos los actores implicados. Solo mediante la simplificación administrativa, el impulso de incentivos y una genuina colaboración público-privada podremos transformar el paisaje urbano, aliviar la presión sobre el acceso a la vivienda y construir ciudades más habitables y prósperas para las futuras generaciones. La inacción ya no es una opción; el futuro de nuestras ciudades depende de ello.