El sector rechaza las recetas políticas sobre vivienda y pide soluciones técnicas de consenso

El arranque de 2026 ha traído consigo el anuncio de nuevas medidas en materia de vivienda proveniente de los grandes partidos políticos. No cabe duda de que la vivienda ha sido la gran protagonista del inmobiliario en el curso pasado, un 2025 marcado por el desajuste entre la oferta y la demanda, un déficit notorio, cifrado por el Banco de España en 700.000 unidades, que ha tensado los precios durante los últimos doce meses. De cara al nuevo año, las administraciones afrontan el desafío con nuevas medidas.

El pasado lunes, el presidente del Ejecutivo, Pedro Sánchez, adelantaba la próxima aprobación de un Real Decreto-ley que actuará sobre el mercado del alquiler, concretamente sobre los alquileres de temporada y por habitaciones, así como una deducción del 100% del Irpf para propietarios que renueven y no suban el alquiler. Medidas que no han sido bien recibidas, con falta de apoyos incluso en el propio Gobierno. Desde Sumar, su portavoz de Vivienda, Alberto Ibáñez, y la ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, no han tardado en informar de que no apoyarán dicho decreto, alegando que supone “regalar dinero público a los rentistas”, en palabras de la ministra.

En el lado de la oposición, su principal partido, el Partido Popular (PP), también ha desvelado sus cartas a la hora de abordar el problema de la vivienda en el país. Por su parte, su hoja de ruta incluye la vinculación de la financiación autonómica al incremento del número de viviendas por parte de comunidades autónomas y ayuntamientos por bandera. La premisa es “corregir drásticamente todo lo que el Gobierno ha hecho mal en los últimos años en esta materia”, ha asegurado el presidente del PP, Alberto Núñez Feijóo.

El debate político debe orientarse a soluciones técnicamente sólidas y consensuadas contando con el sector, reclaman desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias

Un “desafío prioritario” al que han añadido una serie de 14 medidas con el objetivo de cubrir el importante déficit de vivienda. Entre estas, destacan aspectos tales como reducir la burocracia para la construcción de vivienda, movilización ágil de todo el suelo disponible, con un 30% de rebaja del precio de la media del mercado, un Plan Residencial Estratégico para reducir de 10 a 4 años el tiempo de construcción y habilitar el uso de remanentes de los ayuntamientos para política de vivienda, entre otras. 

Desde EjePrime se ha preguntado al sector acerca de estas nuevas medidas e incentivos. ¿Lograrán tendrán impacto en los precios de venta? ¿estabilizarán los alquileres? ¿Mejorarán la oferta asequible?

Al final, los “anuncios reflejan algo positivo: que la vivienda es una prioridad política”, explican desde Apce España, pero no dejan de evidenciar una tendencia política que se arrastra desde hace tiempo: “medidas aisladas, sin una estrategia integral que abarque de forma coherente las distintas dimensiones del problema”. El problema no es coyuntural, es estructural, se necesita una hoja de ruta compartida, describe Apce. Coincide con Gesvalt, que aboga por la colaboración, “vuelven a evidenciar que cada partido plantea soluciones por su cuenta, cuando el problema de la vivienda exige precisamente lo contrario”, subraya su director de negocio y desarrollo corporativo.

Para el consejero delegado de Colliers en España y Portugal, Mikel Echevarren, las medidas propuestas por el PP favorecen el desarrollo de nueva vivienda, además de mejorar la seguridad jurídica y eliminar el problema de la ocupación, mientras que las del partido socialista “carecen de credibilidad, un anuncio propagandístico sin contenido”.

De igual manera, la patronal de promotores de Madrid, Asprima, cuestiona la eficacia de las medidas de Sánchez. “Dependerá de cómo se implementen realmente y si se acompañan de políticas de oferta y construcción estable, como expone el PP”, señala su director general, Jorge Ginés. Foro Nesi (Nueva Economía e Innovación Social), en cambio, tacha la propuesta del PP como un “error garrafal”. “La crisis de la vivienda no se resuelve solo construyendo más, sino apostando por un reequilibrio territorial”, asegura su confundador y director, Diego Isabel La Moneda. Según su análisis territorial, la presión residencial se concentra claramente en las grandes ciudades, donde el esfuerzo de acceso a la vivienda supera el 40% de los ingresos en ciudades como Barcelona (46%), Palma (45%) o Málaga (42%).

“El problema no es coyuntural, es estructural, se necesita una hoja de ruta compartida”, describe Apce España

“El debate político debe orientarse a soluciones técnicamente sólidas y consensuadas, contando con los actores que formamos parte del sector”, apuntan por su parte desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI). Para su presidente, Ricardo Martí-Fluxá, resulta preocupante que la intervención e incentivos puedan llegar a generar efectos adversos sobre la oferta, mientras sí que respaldan que se aborden cambios estructurales que busquen impulsar la producción de vivienda.

Por su parte, la plataforma de alquiler Spotahome hace un análisis más flexible. Si bien considera que el real decreto-ley va en la dirección correcta al incentivar la estabilidad y premiar las buenas relaciones entre propietarios e inquilinos, también expone su preocupación sobre el control del alquiler de temporada y por habitaciones, “se corre el riesgo de reducir drásticamente la oferta para colectivos clave”, asegura su COO, Eduardo Garbayo. “Este decreto vuelve a poner parches en lugar de atajar la raíz del problema”, añade.

¿Cuáles son entonces las medidas que propone el sector? Echevarren propone acciones más tajantes: derogar la Ley de la Vivienda, terminar con la intervención del alquiler y la ocupación, y facilitar el cambio de uso de suelos existentes desde el dotacional, terciario e industrial al residencial. Además, se debe “incentivar al máximo la producción de vivienda protegida”. Algo en lo que coincide con Asprima, que además incide sobre la agilidad administrativa, y los jóvenes, “la prioridad debe ser generar más oferta asequible mediante suelo, agilidad administrativa y colaboración público-privada”.

“Los modelos que combinan cesión de suelo público y financiación privada han demostrado su eficacia para equilibrar rentabilidad, impacto social y agilidad”, destacan en ACI. Además, la asociación considera la seguridad jurídica un aspecto clave y en el que se debe trabajar “profundamente”, incluso por encima de cualquier medida fiscal. 

Desde el sector se reclama una estrategia integral, facilitar cambios de uso a residencial, dotar de mayor seguridad jurídica y mejorar plazos administrativos

En lo que las fuentes coinciden es en la necesidad de aumentar la oferta. Para ello, la Asociación de Promotores Constructores de España señala tres ejes para que esto sea posible: suelo finalista disponible, plazos administrativos razonables y un marco fiscal y financiero que haga viables los proyectos. Tres vertientes en las que el sector ha demostrado estar de acuerdo.

Además, reclaman consenso a la hora de poner en marcha iniciativas públicas de calado, es decir, que perduren a largo plazo. “Estamos ante un problema complejo que exige un enfoque integral, con medidas coordinadas en suelo, fiscalidad, financiación, regulación y colaboración público-privada. Por eso sería deseable un gran Pacto por la Vivienda que permita consensuar soluciones estables en el tiempo, más allá de los ciclos electorales”, demandan desde la Apce España. “Debemos avanzar hacia un Pacto de Estado por la Vivienda y hacia una Ley del Suelo basada en criterios técnicos, con una estrategia a largo plazo y con la participación activa del sector”, comparten también desde la patronal que aúna a las principales consultoras inmobiliarias presentes en el país.

A corto plazo, Asprima señala también la importancia de centrarse en los jóvenes, con medidas como “los avales públicos para hipotecas o programas de alquiler asequible ligados a renta”. Algo que no solucionaría el problema estructural, sin embargo, puesto que este reside en la falta de oferta frente al incremento de población que se espera los próximos años. 

Grupo Gesvalt señala la necesidad de un elemento clave, “una regulación homogénea y coherente en todo el territorio, algo que actualmente no existe”. Un marco normativo y estable que permitan que las nuevas medidas e incentivos tengan el impacto necesitario para resolver el desafío.  En añadido, el grupo señala restricciones que merman la producción de vivienda, como la escasez de mano de obra cualificada, los cuellos de botella en la ejecución de proyectos y la necesaria adecuación energética del parque residencial, que incrementa las exigencias técnicas y de inversión.