Aumentar la altura de los edificios: ¿un parche o la solución para generar más vivienda?

Los últimos datos conocidos de compraventa de vivienda y evolución de los precios siguen mostrando el desequilibrio del mercado entre la oferta y la demanda o, dicho de otro modo, cómo las residencias que se construyen lo hacen a un ritmo insuficiente al que sería necesario para satisfacer a una creciente demanda. La consecuencia de todo ello es un incremento de los precios que ya alcanzan niveles semejantes a los de la última burbuja inmobiliaria.

Ante esta situación, hay que buscar medidas adicionales y, si es posible, urgentes, que contribuyan a elevar el número de unidades que se ofertan en el mercado, que ya acumula un déficit estimado en unas 700.000 unidades. Los expertos consultados por EjePrime señalan que habría que construir en torno a 170.000 unidades al año para reducir ese saldo negativo, frente a las poco más de 100.000 que se construyen actualmente. Además, esta misma semana se ha conocido como el número de hogares y consiguientemente de hipotéticos demandantes de viviendas ha crecido en el tercer trimestre en más de 55.000 unidades, lo que no hace más que añadir nuevas presiones al mercado residencial.

Ante la falta de suelo residencial para iniciar nuevos proyectos en aquellas zonas donde existe una demanda importante y los dilatados plazos de transformación de los mismos, se impone la búsqueda de nuevas fórmulas para buscar una solución. Entre ellas, hay una propuesta que se está expandiendo cada vez más por España, como es “crecer a lo alto en vez de a lo ancho”, o lo que en el sector se denomina ‘la remonta’ de edificios. Bajo esta frase, se introduce la idea de elevar la altura de un buen número de edificios actualmente construidos y que, cuando fueron diseñados, se hicieron por debajo de las necesidades actuales de vivienda.

Se suprimiría todo el proceso de calificación de suelo y el inicio de la promoción, que en muchos casos podría alcanzar una década

Entre los que defienden esta tesis figura Arcano Partners que, hace unas semanas, dentro de una batería de medidas para acelerar la construcción de viviendas, proponía la elevación de las construcciones ya existentes. Desde Arcano defienden que esta iniciativa impulsaría la oferta a corto plazo y permitiría que prácticamente en dos años ya hubiese nuevas viviendas, suprimiendo todo el proceso de transformación del suelo y el inicio de la promoción que, en muchos casos, podría alcanzar una década. Sin embargo, no estaría exenta de controles de la cimentación y análisis técnicos para ver la viabilidad de construir nuevas plantas por encima de las ya terminadas.

Desde un punto de vista técnico, se trataría de una medida “viable, pero bajo una serie de premisas a tener en cuenta, como que el edificio soporte esa nueva construcción, las instalaciones lo permitan y que se lleve a cabo un análisis profundo por parte de arquitectos”, explica a EjePrime el secretario general del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (Cscae), Laureano Matas.

Fruto de este estudio y si técnicamente es posible, considera fundamental ver si económicamente es compatible en precio con lo que se quiere realizar, siempre y cuando la edificabilidad no estén agotadas, contando en todos los casos con la solicitud de la pertinente licencia y proyecto elaborado por el colegio de arquitectos. En su opinión, se trataría “de una solución puntual no general al problema de la vivienda, al no estar nuestras grandes ciudades preparadas en infraestructuras, dotaciones y servicios para recibir un aumento de densidad de la población”.

Pese a todo, el Gobierno de País Vasco ya se ha puesto manos a la obra y ha sido pionero al anunciar que triplicará su actual parque de alojamientos dotacionales mediante nuevas edificaciones de viviendas sobre edificios públicos existentes del parque de alquiler. Gracias a ello, estiman que podrían edificarse hasta 2.000 nuevos alojamientos en 65 edificios y prácticamente se triplicaría el parque actual que asciende a 937 unidades residenciales en uso y 253 en construcción. La propuesta se ha incorporado a la Ley de Medidas Urgentes de Vivienda, Suelo y Urbanismo, cuya tramitación se está desarrollando en el Parlamento Vasco.

Madrid propone optimizar el uso del suelo y aumentar la oferta sin ocupar más terreno y sin que sea necesario modificar el planeamiento urbanístico

Esta medida es posible ya que en la mayor parte de los edificios de cubierta plana del parque público de alquiler es viable añadir nuevas plantas sin complejidad estructural. Ya existen seis proyectos piloto que representan un 10% del plan anunciado, dos en Vitoria, dos en Bilbao y otros dos en Guipúzcoa. Estos, aseguran, habilitarán entre 210 y 250 unidades de alquiler temporal destinados principalmente a jóvenes, pero también a “a personas mayores cuyas viviendas no están adaptadas a sus necesidades de equipamiento y accesibilidad”.

La comunidad madrileña también ha optado por tomar medidas para incrementar la oferta del mercado. La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso recoge dentro del Plan de Choque de Vivienda 2026/2027 que se llevará a cabo un incremento del 20% la densidad, el número de casas que podrán construirse por cada parcela, y del 10% en la edificabilidad, para optimizar el uso del suelo y aumentar la oferta sin ocupar más terreno. Además, no será necesario modificar el planeamiento urbanístico, lo que contribuirá a agilizar los trámites y acortar los plazos de ejecución.

Se facilitará levantar vivienda protegida en suelos dotacionales de titularidad privada y se ampliará la posibilidad de transformar inmuebles de oficinas y hospedaje en residenciales. Con el objetivo de reducir los costes de construcción, se fijará una única plaza de garaje por piso, frente a la obligación actual de disponer de una y media.

Para del vicepresidente ejecutivo de la consultora Savills, Borja Sierra, las soluciones que se están planteando para resolver el problema de la vivienda “son soluciones alrededor del problema pero que no atacan al problema de raíz” y el problema de raíz es la liberalización de suelo y la agilización de los procesos burocráticos.

Desde su punto de vista, una de las cosas que debería plantearse cada una de las ciudades españolas, como ha ocurrido en todas las ciudades modernas europeas, es incrementar la edificabilidad de los inmuebles para crecer a lo alto. “Esta medida provocaría una solución más rápida al problema de la vivienda, al tiempo que estas nuevas edificabilidades generarían bases imponibles por las que tributar, lo que se convertirían en nuevos ingresos para los ayuntamientos”. Su propuesta va más allá incluso al señalar que si un edificio estructuralmente no permite elevar una determinada altura, se puede vender a una promotora o constructora para que lo derribe y construya con mayores alturas.