El capital institucional ‘huye’ de la vivienda en alquiler libre y se refugia en la asequible

Una situación única se está viviendo en el mercado de la vivienda en España. Una demanda sostenida en el tiempo, junto a un contexto de liquidez con tipos de interés bajos y una situación económica boyante, convierten al sector residencial español en un objetivo claro de la inversión internacional, especialmente en los activos en alquiler.

Sin embargo, dentro de esta conjunción de astros, hay un fenómeno que se aleja de esta tendencia: la desaparición de miles de viviendas del mercado del alquiler (se habla de un cifra del entorno a las 30.000 unidades) que estaban en manos de gran capital privado. ¿Cómo es posible que, con la necesidad de vivienda en arrendamiento que existe en España y la de capital interesado en invertir en el real estate del sur de Europa, vaya a menguar la escasa oferta disponible?

El motivo, como en la mayoría de ocasiones, no es único, sino que obedece a varios factores que revelan la complejidad del mercado de la vivienda en España y que ha sido foco de debate este jueves durante la celebración del Rental Housing Forum en Madrid. Por un lado, la coincidencia en el tiempo de la misma estrategia de desinversión de un conjunto de fondos que aterrizaron hace más de una década en el mercado inmobiliario español, animados por sus bajos precios. Ahora, en este 2025, firmas como Blackstone, Ares o Cerberus han dado simultáneamente al botón de ‘salida’ a sus inversiones en vivienda en alquiler en España.

En el sector reconocen que la posibilidad de lograr mayores retornos con la venta que con el alquiler, hará que miles de viviendas, nuevas o usadas, terminen saliendo del mercado de arrendamiento

En esta hoja de ruta de estas gestoras, se encuentra, por un lado, el lado positivo, que es que el mercado español se ha convertido en destino prioritario para la inversión internacional, también aquella de carácter más institucional que, aversa a riesgos, excluía a nuestro país en favor de otros mercados como el alemán o el francés, a pesar de encontrar en ellos menor retornos. “Encuestados los grandes inversores a nivel europeo, señalaron que cuentan con 8.000 millones de euros para invertir en Europa durante los próximos tres años en activos multifamily, donde se incluye el living. Y, dentro de ello, España es líder en Europa continental, solo superado por Reino Unido e Irlanda, los cuales además pierden peso frente a años anteriores, mientras que los mercados del sur de Europa cogen más empuje”, explica Susana Rodríguez, CCO y responsable de Living de Savills.

Sin embargo, este nuevo capital ve ‘nubarrones’ en la vivienda en alquiler.  “Hay un fuerte interés inversor, con 51.000 millones en distintos fondos europeos para invertir en este tipo de activos. Los fundamentales del mercado residencial español son muy sólidos, tanto en oferta como en demanda, pero hay una luz roja que tiene que ver con la regulación y que hace que vayamos a ver muchas estrategias de privatización en aquellos mercados regulados, lo que va a conllevar la destrucción de un stock de alquiler existente”, agrega. Estas “estrategias de privatización” supondrán la liquidación de estas carteras de residencial en alquiler, a cambio de una venta por unidad que, además, con los precios de la vivienda en venta disparados sobre todo en las grandes capitales, hace que sea mucho más rentable la venta granular que buscar el relevo de otro inversor.

“España es muy atractiva desde el punto de vista inmobiliario, después de Reino Unido y Alemania es el mercado más atractivo en Europa y es una oportunidad que hay que aprovechar. Sin embargo, nadie va a invertir en un país con rentas copadas”, alerta Peter Denton, miembro del consejo de administración de la entidad británica Places for People.

El fracaso del modelo ‘build to rent’ en España supone desaprovechar la oportunidad de fomentar un modelo constructivo sostenible, algo que valoran los fondos internacionales, aseguran los expertos

Este poco interés por las 30.000 viviendas en alquiler integradas en carteras se extiende también a la fórmula de build to rent. “Hay una reducción del apetito del inversor institucional por la promoción build to rent en vivienda libre. La combinación del nivel de regulación, junto a la desaparición de ayudas fiscales, han ido creando las condiciones para atacar el build to rent, hasta que los retornos no funcionan y el capital de este mercado deja de ser institucional. Da mucha pena porque iba a ser una oportunidad de crear un parque muy eficiente en materia de ESG, porque este tipo de inversores es muy exigente en ese tema”, apunta Esther Escapa, directora de transacciones y desarrollo de Axa IM Real Assets para España y Portugal.

“Si partes de suelo, el mercado está roto. Fuera de la vivienda protegida, para un promotor, si tienes la opción de vivienda en venta, es muy difícil competir con un build to rent”, reconoce Jorge Pereda, country manager de Living en Lar. 

Sin embargo, dentro de las ‘malas noticias’ para la vivienda en alquiler, una tipología de activo capta el interés de la inversión internacional: la vivienda ‘regulada’, ya sea en régimen de asequible como protegida. “En vivienda protegida, es más sencillo porque tenemos la percepción de que el marco regulatorio es más estable y los fondos se sienten más seguros, por los flujos de caja recurrentes y niveles de ocupación más elevados. Además, ha habido muchas administraciones regionales que han reaccionado subiendo el precio del módulo que ha impactado positivamente”, agrega Escapa. 

Asimismo, la puesta en marcha de derechos de superficie o modelos concesionales en suelos de la administración pública han generado interés de nuevos inversores por apostar por España. “Vemos dos alternativas para crear carteras para alquiler tradicional (no living), que es donde estamos centrados porque creemos que es donde está la necesidad en España a largo plazo: el residencial libre, que está siendo basante complicado porque hay una competencia muy dura con el build to sell porque consigue mejores retornos, y el residencial regulado, a través de concesiones, donde sí que estamos viendo oportunidades al suponer un valor cero del suelo. La oportunidad ahora mismo está más en vivienda protegida no en libre”, sentencia Raúl Blanco, director de Bialto.