Hugo Santos (Appii): “En el alquiler el Estado debe proteger a ambas partes en igualdad”

Para Hugo Santos-Ferreira, presidente de la asocación portuguesa de promotores e inversores inmobiliarios (Appii), el real estate español es hermano del portugués y por ello lo conoce a la perfección y sabe las recetas que deben aplicarse para resolver el actual problema de vivienda, especialmente la asequible. Tras hacer un hueco en su agenda recibe a EjePrime y con un perfecto castellano se muestra convencido que los retos a los que se tiene que enfrentar el sector residencial, al mismo tiempo van a ser oportunidades. Existe un fuerte interés inversor, tanto nacional como extranjero, que tiene que venir acompañado de un acuerdo político, dejando los radicalismos de lado, para alcanzar el bien de esa importante parte de la población que demanda su primera vivienda.

Pregunta: ¿Qué diferencias y similitudes podemos encontrar entre el mercado inmobiliario español y portugués?

Respuesta: España y Portugal son dos países hermanos, muy parecidos,  sin embargo, con sus diferencias de tamaño, geográficas, de economía, pero en términos del sector inmobiliario y si hablamos un poco más en concreto, del mercado residencial, los problemas son más o menos los mismos.  Existe un problema grave de vivienda que se tardará en resolver. Yo diría que la solución debe venir por parte de la política pública.  En Portugal decimos que no hay un problema de vivienda, sino de acceso a la vivienda, que es distinto. En Portugal un 73% de las familias son propietarios de una vivienda y de este porcentaje solamente un tercio tiene financiación bancaria. La gran mayoría ya tiene la casa pagada.

P.: Entonces ¿cómo podemos focalizar este problema de acceso a la vivienda?

R.: El problema de acceso es un problema que tienen las personas que están fuera del mercado, que no tienen una vivienda para vivir y quieren comprarla. Es un problema incluso generacional, de los que tienen ya una vivienda que además se está revalorizando con lo que su patrimonio financiero está creciendo y, en su mayor parte son personas mayores. Frente a ellos se encuentra la mayoría de los jóvenes que no tienen ese patrimonio y quieren entrar en este mercado y no lo consiguen.

P.: Y ante esta situación que es semejante a lo sucede en España, ¿qué se puede hacer?

R.: Este es el centro del problema. Los jóvenes quieren salir de casa de sus padres, además, está la gente que se mueve de una ciudad a otra por movilidad laboral, las personas que se van a divorciar, los que se van a casar. Siempre que hay un cambio en nuestra vida, muchas veces hay que cambiar de casa. Es un problema de acceso y ahí es donde tenemos que resolver ese problema. Creo que en Portugal es un tema de política pública y también en España. Se tarda en buscar las soluciones, porque las viviendas tienen que construirse, pueden tardar uno, dos, tres o hasta cinco años en finalizar una obra. A ello hay que añadir licencias, los plazos de concesión. Se trata de un problema que requiere un consenso político que en el mundo que vivimos y con los políticos que tenemos no se llegan a acuerdos. Es un problema que la clase política, tanto la izquierda como la derecha, debe solucionar. Lo que sucede es que en muchas ocasiones resulta fácil caer en las ideologías, en el discurso radical y eso es lo que más te complica alcanzar una solución. En Portugal tenemos varios retos. El coste de construcción, la falta de suelo, una carga fiscal elevada, plazos dilatados en la concesión de licencias que tenemos que acortar. Para nosotros en cuanto asociación, el reto es ayudar al sector e intentar explicar a los políticos cómo se resuelve este problema.

“El reto es ayudar al sector e intentar explicar a los políticos cómo se resuelve el problema de la vivienda”

P.: Por lo que me cuenta se trata de los mismos problemas que tenemos en el mercado español.

R.: Son los retos a los que nos tenemos que enfrentar. Ahora bien, son retos y al mismo tiempo oportunidades. Siempre que hay un reto, un desafío, una dificultad; hay una oportunidad y, la verdad, para un inversor inmobiliario esto que es un problema, porque hay un desequilibrio en el mercado, entre lo que es la demanda y la oferta, es una oportunidad. Hay demanda local, demanda nacional, demanda internacional y un empuje importante del turismo. Por ejemplo, los norteamericanos buscan en Europa estabilidad social. Aquí tenemos además una cosa que ellos no tienen, que es historia, existimos hace miles de años.

P.: ¿Esta estabilidad social, e incluso seguridad, juega a favor de la inversión inmobiliaria exterior?

R.: En nuestro caso, Portugal es uno de los cinco países más seguros del mundo. A un americano, a un brasileño que está en Sao Paulo o Río de Janeiro la inseguridad es tremenda, lo que provoca que tengamos una importante demanda de inversores internacionales. Pero claro, mucha demanda y poca oferta provoca un desequilibrio y es un problema grave. Para los que invierten eso es una oportunidad.

P.: ¿Cuál sería la fórmula para resolver el problema de la vivienda en Portugal y por semejanza en España?

R.: En Portugal contamos con el problema de unos sueldos bajos, de movilidad entre ciudades, de desequilibrios de mercado, de estabilidad política, legislativa y fiscal. Todo ello genera la crisis de acceso a vivienda. Si me pidieran dos medidas para solucionar estos problemas, la primera sería bajar la gran carga fiscal que hay en la construcción de vivienda en Portugal y bueno también en España, pero mucho más acentuada en Portugal. En mi país tenemos un IVA en la construcción muy elevado que no es deducible y tampoco es reducido, como sucede en España. Por lo tanto, sería primordial bajar la carga fiscal de inmediato. La segunda medida sería mejorar el proceso urbanístico y el tema de licencias urbanísticas que habría que reducir los plazos de concesión.

P.: Y al igual que en España, en Portugal, ¿existe también un problema de suelo para construir?

R.:  Si y diría que en Portugal este problema sería incluso más grave. Si se comparan las principales ciudades, Lisboa y Oporto con Madrid, vemos que la capital española tiene posibilidad geográfica de crecer porque hay suelo, hay que reformar el suelo, hay que recalificarlo como edificable, urbanizarlo y construir. Hay geográficamente posibilidad de hacerlo. En las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto eso es más difícil porque es una zona que ya se encuentra muy urbanizada y no hay suelo disponible.

“No hay que tener miedo a pensar y debatir sobre la construcción en altura”

P.: ¿Y ante esta falta de suelo que se puede hacer?

R.:  Tenemos que pensar y debatir mucho el tema de la construcción en altura. No hay que tener miedo de hablar de ello. Es un asunto en el que hay mucho miedo, hay muchos dogmas y mucha ideología que provoca que los políticos tengan un miedo tremendo de hablar de la construcción en altura. Pero si al final tenemos un problema de vivienda y las ciudades no van a crecer en horizontal, hay que buscar soluciones. A ello se une además el problema de la movilidad de las ciudades. Como no todo el mundo puede vivir en el centro de las grandes ciudades y no todo el mundo puede trabajar cerca de donde vive, habrá que aportar las condiciones para que las personas se muevan entre las ciudades. Hay que discutir lo que en construcción llamamos la densidad, un tema poco popular, cargado de ideología, al que los políticos tienen mucho miedo.

P.: ¿Cómo valora las medidas en cuanto a suelo se refiere, que se están llevando a cabo en España?

R.: La Comunidad de Madrid está resolviendo muy bien este problema y está ayudando a una suavización de los precios por metro cuadrado de la vivienda. En Portugal no sucede. Los precios siguen subiendo por lo que insisto que sería bueno la discusión del tema de la densidad y pensar en las ciudades como un tema de movilidad y la construcción en altura.

P.: ¿Y en cuanto al alquiler, en que situación se encuentran ambos mercados?

R.: El mercado de alquiler es un mercado que te puede resolver el problema de la vivienda muy rápido. Tienes dos opciones. La primera convencer a los propietarios para que pongan sus viviendas en el mercado de alquiler. Aquí lo que hay que preguntar al propietario es porque tiene desocupado un piso que le podría generar rentabilidad. En Portugal sabemos que hay 350.000 pisos que están desocupados y en condiciones de ser alquilados y lo que tenemos que preguntar es por qué los propietarios dicen que quieren seguir con su piso vacío sin alquilarlo. Hay que dar estabilidad jurídica, estabilidad fiscal, hay que dar la confianza a un propietario y decirle que ponga su vivienda en el mercado de alquiler porque el Estado le va a ayudar y proteger. Pero tampoco queremos un mercado desequilibrado que proteja en demasía al propietario en lugar del inquilino. El mercado el alquiler es una relación bilateral, donde el Estado se debe meter lo menos posible porque hay dos entidades, un inquilino y un propietario que quieren lo mismo, uno quiere alquilar y otro dar alquiler y estos se tienen que encontrar en el medio. La legislación del alquiler es una relación bilateral perfecta y se tienen que encontrar los dos y el Estado proteger a uno y otro pero en igualdad y en equidad. Pero se está protegiendo demasiado al inquilino y al inquilino que no paga, que no respeta a las condiciones de esta relación bilateral.

P.: Así se protege al propietario particular de una vivienda, pero ¿cómo se convence al inversor institucional para que invierta en build to rent?

R.: Hay un miedo de los políticos de dar beneficios fiscales al sector inmobiliario. Deben entender que no se están dando al sector en sí mismo, se están dando ayudas a los españoles, a los portugueses que no tienen vivienda y con estas medidas se facilita y ayuda la construcción de vivienda. Si no hay estas ayudas es más difícil que haya más viviendas. Hay que decirles a los políticos que no están dando beneficios fiscales a un promotor, sino que están dando beneficios a la población que necesita una vivienda. Hay que tener en cuenta que todos los impuestos que se aplican al final van directos al comprador de la vivienda vía precio. Hay que tener la fuerza política para aplicar estos beneficios, especialmente en estos momentos en el que el mercado de build to rent de vivienda protegida hay unas ganas enormes de invertir y hay mucho capital disponible. En este sentido tengo que decir que la Comunidad de Madrid es un buen ejemplo de lo que se está haciendo bien en España. En Portugal nuestros políticos tienen que hacer lo mismo y mirar a la Comunidad de Madrid.

“Hay que decirles a los políticos que no dan beneficios fiscales al promotor, sino a la población que necesita una vivienda”

P.: Pero el sector residencial es un todo donde además de vivienda protegida hay otras tipologías no menos importantes. ¿Cómo hay que actuar en este caso?

R.: Hay quien piensa que para el acceso a la vivienda solo tienes que trabajar en el mercado de vivienda protegida y el mercado de clase media, dejando de lado el de más alto nivel. Lo puedo entender, pero no es correcto. Hay que mirar el mercado inmobiliario como un todo, porque si no ayudas al mercado en todos sus niveles puede pasar que cuando viene un extranjero con un poder adquisitivo medio alto, y busque una vivienda adaptada a su nivel, no la encuentre y baje un escalón en la pirámide tensionando la demanda de esa tipología de vivienda inferior a sus posibilidades, contribuyendo incluso al aumento de su precio.

P.: Recientemente se ha conocido un informe que sitúa a la Península Ibérica como un valor seguro y un destino estratégico en materia de inversión inmobiliaria extranjera. ¿Qué opinión le merece esta afirmación?

P.: La inversión inmobiliaria en Portugal representa un 15% del PIB. Portugal también es un país de turismo. Desafortunadamente no es un país de grandes industrias, somos un país de servicios de turismo y de inmobiliario y eso te da un poder y una fuerza muy grande. Portugal está en la primerísima línea del mundo de inversión inmobiliaria. Tiene todo para ser un país perfecto para invertir. Además, es uno de los cinco, sino el país más seguro del mundo y uno de los países con una economía más abierta del mundo, tenemos uno de mejores niveles de lenguas del mundo, hablamos lenguas extranjeras con mucha facilidad.