La inversión residencial en los grandes mercados de Europa brilla pero lejos del ‘top’ mundial

Más inversión en vivienda, también en Europa. El mercado residencial en los ocho principales países del Viejo Continente ha recibido un total de 15.300 millones de euros de inversión entre enero y junio de este año. De ese importe, España ha captado 1.400 millones de euros durante este primer semestre, lo que supone un 5% más que doce meses antes, según datos facilitados por Colliers.

Este volumen es relevante, pero contrasta con el de otros mercados europeos en el mismo periodo. Así, el mercado residencial alemán ha recibido 4.400 millones de euros de inversión en la primera mitad de 2025, a la vez que 3.600 millones se han invertido en Reino Unido, 2.100 millones en Francia y otros 2.100 millones en Suecia. En el mismo nivel que España, Países Bajos ha registrado también 1.400 millones. Con volúmenes inferiores se encuentran Italia, con 200 millones de euros, y Portugal, con 100 millones de euros. 

Estos datos reflejan otros matices si se observa la variación con respecto a la primera mitad de 2024. El mercado español registra, como se citaba anteriormente, un aumento del 5%, aunque otros países de su entorno registran mayores niveles de crecimiento. Por ejemplo, en el mismo periodo, Francia ha experimentado un aumento del 31% en los fondos destinados a residencial, mientras que Suecia e Italia logran el 24% más cada una. En el otro lado de la balanza, Países Bajos registra la mayor de las caídas, de un 38%, mientras que Reino Unido retrocede el 29%; Alemania, un 19%, y Portugal, el 18%. 

Frente a la media de la región Emea (Europa, Oriente Próximo y norte de África), España ha registrado mejor comportamiento, un 14% más

En este sentido, Colliers indica que, frente a la media del mercado denominado Emea (Europa, Oriente Próximo y África) durante los últimos diez años, España ha registrado un “mejor comportamiento” que la macrorregión, tras hacerse con un volumen de inversión en living un 14% superior a ella durante la primera mitad de 2025. En paralelo, comparado con otros segmentos del sector inmobiliario, la firma de consultoría señala que, en Emea, el residencial es el que más inversión recibe en el arranque de este año, con un 25% del total, frente a un 22% para oficinas, un 21% destinado a activos industriales y un 18%, a retail. 

A nivel España, BNP Paribas Real Estate contabiliza un volumen invertido en residencial de 1.336 millones de euros en el semestre, un 25% más que doce meses antes. David Alonso Fadrique, head of research Spain en esta compañía, destaca que “es preciso señalar un interés elevado por parte de los inversores en la compra de inmuebles de oficinas para transformarlos en complejos de viviendas de lujo, al igual que ocurrió durante el primer trimestre de este año”. Y pone como ejemplo la inversión por parte de Argis en un edificio de oficinas ubicado en el distrito de Chamartín en Madrid, para reconvertirlo en 71 viviendas.

En cuanto al segundo trimestre, la capital ha sido el mercado más dinámico tras hacerse con el 52% de las operaciones, seguida por Barcelona, con un 34%. Por tipología de inversor, sobresalen los fondos, “realizando gran parte de las inversiones que han tenido lugar en Madrid”, afirma el responsable de BNP Paribas RE.

Por su parte, JLL señala que el mercado residencial europeo ha registrado una subida del 95% en volumen transaccional durante el primer trimestre de 2025 (últimos datos disponibles), por lo que ha estado cerca de duplicarse. Así, entre enero y marzo de este año, el continente habría llegado a contabilizar operaciones por un total de 18.400 millones de euros.

JLL destaca la compra por parte de Norges del 40% de AXA Lifestyle Housing, que incluye activos Pbsa situados en España

Esta cifra incluye operaciones como la transacción, por 6.000 millones de libras (alrededor de 7.000 millones de euros), con la que el Ministerio de Defensa británico ha recuperado más de 36.000 viviendas destinadas a militares, así como otras operaciones de peso. Entre ellas, JLL menciona la protagonizada por el fondo noruego Norges, que ha comprado el 40% de AXA Lifestyle Housing (firma dedicada a residencias de estudiantes) por 240 millones de euros, con una cartera que incluye activos localizados en España y también en Francia.

La firma de servicios profesionales EY detalla en su último estudio The Living Property Telescope que el mercado residencial en Emea cerró 2024 con un volumen de operaciones de 42.000 millones de euros, cifra que supone un 23% del total mundial y es un 20% superior a la de cierre del año anterior. Aun así, esta consultora la califica como “todavía insuficiente”. A la cabeza (aunque a una distancia que se va reduciendo gradualmente) se sitúa el continente americano, con un 72% de la inversión en living: 125.000 millones de euros.

EY señala que España fue el cuarto mercado en el continente en inversión institucional, con un volumen de 3.800 millones en 2024, solo superado por Alemania (10.300 millones), Reino Unido (10.000 millones) y Países Bajos, con 4.200 millones. Una de las razones es que el mercado español es “más barato”, según esta compañía, con un precio a cierre de año de 3.084 euros por metro cuadrado, lo que supone una subida del 7,9% frente a 2023. La consultora añade que, mientras los precios en el norte de Europa bajan, los mercados del sur del continente registran subidas, por lo que van “acercándose al resto de países”.

El mercado residencial en Emea alcanzó un volumen de operaciones de 42.000 millones pero, según EY, sigue siendo “insuficiente”

En cuanto a las transacciones de más peso del año pasado en España, EY destaca la compra por parte de Azora a EQT de sus residencias de estudiantes por unos 500 millones de euros. Esta operación logró colarse en el top 10 del ranking de transacciones de living en Europa y, además, se situó en el puesto número 11 de entre todas las materializadas a nivel Emea en el mercado residencial.

En paralelo, Cbre señala que el living se consolidó en 2024 como el tipo de activo preferido por los inversores tanto en España como en Europa, por parte de la banca y de financiadores alternativos. Además, en el país, este segmento ha captado en el inicio de 2025 un 35% de la inversión total, con más de 1.130 millones de euros transaccionados, por lo que se triplica la cifra registrada en el mismo periodo de 2024. Esta consultora prevé que la tendencia del residencial como favorito se mantendrá a lo largo del ejercicio actual.  

Cbre también destaca la transformación de edificios, con “más de 140 reconversiones a living en la última década”, algo que “se perfila como una solución eficaz para hacer frente a los retos estructurales derivados de la escasez de oferta residencial y de suelo en ciertas localizaciones”. Esta consultora igualmente pone de relieve el peso de España en los subsegmentos branded & luxury, residencias de estudiantes, flex living y senior living.