La Comunidad de Madrid estudia topar el precio del suelo protegido para la vivienda asequible

El camino hacia la vivienda asequible. Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid, se plantea dar un paso decisivo en materia de vivienda que impulsará la construcción de miles de pisos baratos. Concretamente, está estudiando la posibilidad de volver a topar el precio del suelo destinado a vivienda protegida, con el objetivo último de favorecer la construcción de más vivienda asequible. El ejecutivo madrileño mantiene consultas con los principales agentes inmobiliarios para incluir esta medida en el nuevo Reglamento de Vivienda Protegida que se encuentra actualmente en tramitación. 

Esta posibilidad de limitar nuevamente el precio del suelo protegido supondría retomar una política vigente hasta 2008, cuando la entonces presidenta de la región, Esperanza Aguirre, decidió eliminar el tope y liberalizó el mercado. Así, el precio del suelo protegido ha quedado sujeto a la dinámica del mercado, algo que, según los promotores, ha encarecido los costes y reducido la viabilidad de muchos proyectos. 

Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), confirma que el sector ha sido consultado por la administración y que la patronal ya ha presentado alegaciones al borrador del reglamento, según informa El Economista. La portavoz explica que “nosotros hemos presentado nuestras alegaciones, haciendo referencia a algo que llevamos años reclamando: la necesidad de volver a topar el precio del suelo protegido”. La directiva señala que no se trataría de una medida novedosa, sino de “retomar una práctica que se aplica en la mayoría de comunidades autónomas”. 

El ejecutivo madrileño mantiene consultas con los principales agentes inmobiliarios para incluir esta medida en el nuevo Reglamento de Vivienda Protegida

Roca cree que la liberalización del suelo protegido ha derivado en un sistema ineficiente, especialmente en el caso de las licitaciones de suelo público. Y argumenta que “desde que se destopó el precio del suelo, hemos visto cómo las administraciones públicas, en lugar de sacar concursos con un precio fijo, han pasado a utilizar el sistema de subasta, donde el criterio económico llega a pesar un 50% o más en la valoración”. 

Según la presidenta de Asprima, este modelo genera una contradicción evidente: “Si el precio de venta de la vivienda está topado, no tiene sentido que se permitan pujas desorbitadas por el suelo”. Señala que el resultado es “una política de vivienda incoherente” y más teniendo en cuenta que los ayuntamientos reciben estos suelos de forma gratuita como cesiones obligatorias del 10% del aprovechamiento urbanístico en cada desarrollo. 

Roca apunta que “nos parece muy bien que ese 10% se destine a políticas de vivienda, pero lo que no puede ser es que, encima de recibir el suelo gratis, los ayuntamientos calienten el mercado subiendo el coste de producción de la vivienda protegida”. Y advierte de que el sistema actual ha expulsado a muchos promotores especializados en vivienda protegida, que no pueden competir contra ofertas infladas.

Las cooperativas pueden hacer ofertas más elevadas por el suelo, ya que después terminan elevando el precio final de las viviendas mediante aportaciones extraordinarias de capital social por parte de los cooperativistas, informa el diario. Esta práctica que llevan a cabo algunas cooperativas, especialmente en suelos ubicados en zonas más prime, provoca que el precio real que paga el comprador esté muy por encima del máximo legal, distorsionando el mercado. En algunos casos se han visto aportaciones de capital que son superiores al precio de la vivienda. 

La presidenta de Asprima cree que la liberalización del suelo protegido ha derivado en un sistema ineficiente

Aunque Asprima valora de forma positiva que la administración madrileña recupere el control sobre el precio del suelo protegido, advierte de la necesidad de establecer un periodo transitorio para no perjudicar a los proyectos ya en marcha. Roca indica que “volver a topar los precios tras más de 15 años de liberalización es un cambio normativo de calado; debe hacerse con una transitoria muy clara que no perjudique a los desarrolladores que han invertido bajo un marco distinto”. 

Esta patronal defiende que el tope se aplique, en primer lugar, a los suelos de titularidad pública, y que se preserve la rentabilidad razonable de los suelos privados en los que ya se han realizado inversiones. Advierte que “hay suelos que llevan años en desarrollo y que han requerido importantes desembolsos; no se pueden tirar por tierra todas las cuentas hechas bajo unas reglas distintas”. 

Roca propone que la administración establezca mecanismos de control sobre el precio de adquisición del suelo en el momento en que se tramita la calificación provisional de la vivienda protegida, ya que según ella, “sería útil que se exigiera acreditar el precio de compra del terreno para detectar operaciones no viables o sobrevaloradas; eso evitaría muchas barbaridades”. 

Madrid ya avanzó la producción de VPO al subir el precio de los módulos, lo que se tradujo en un incremento del 582% en el número de calificaciones provisionales de vivienda protegida, que pasaron de 1.854 en la región en 2023 a 12.648 en 2024, tras la subida de los módulos. Esta cifra supone más de la mitad de todas las viviendas registradas de VPO en España, que sumaron 23.967 en 2024, frente a las 12.300 de 2023. En los últimos diez años, en la Comunidad de Madrid se habían registrado un total de 29.836 calificaciones.