Un año de la Ley 3/2024: El sector clama extender plazos más allá de 2026

Un año de la Ley 3/2024. La entrada de esta ley, vigente desde noviembre del año pasado, ha supuesto un paso adelante en el desafío de crear vivienda asequible en la capital. Se trata de una medida que destaca por permitir el cambio de uso de activos de uso terciario oficinas a uso residencial sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico, concretamente a vivienda protegida en régimen de alquiler durante un período de 15 años. Entre este suelo terciario oficinas, se encuentra el terciario oficinas exclusivo, aquel con otros usos terciarios y terciario oficinas expreso con otros usos no terciarios.

12 meses después de la introducción de esta medida, el consenso del sector es muy positivo, con la generación de miles de viviendas en estos suelos. Según desveló la presidenta de la patronal de promotores madrileña Asprima, Carolina Roca, durante el pasado Rental Housing Forum, ya se han pedido 3.500 licencias y se espera cerrar el año alcanzando las 7.000. 

Un resultado “muy positivo”, que supera las previsiones de la propia patronal hace seis meses cuando se estimaba que durante el primer año de su aplicación se superarían las 2.900 viviendas licenciadas. “La Asociación considera que este marco normativo supone una herramienta eficaz y disruptiva para reducir la brecha entre oferta y demanda de vivienda asequible”. 

La negativa de algunos ayuntamientos a aplicar la norma, así como el encarecimiento del precio del suelo terciario a raíz de la medida, son los principales obstáculos que se encuentra la Ley 3/2024

El  director general de Asprima, Jorge Ginés, señala a EjePrime que uno de los elementos más destacados de la ley es su sencillez y una buena forma de generar suelo finalista sobre suelos sin ningún uso, así como “al ser suelo consolidado no se puede solicitar más cesión de aprovechamientos por parte de los ayuntamientos, ya que lo contrario hubiera generado inseguridad jurídica”.  

Así, señala Madrid capital como la zona donde la medida ha sido más determinante, en especial Valdebebas. Por ejemplo, Vía Ágora, que junto a Palatino Residencial desarrollará 565 viviendas en esta región madrileña. Estos complejos residenciales tendrán una superficie construida de más de 47.000 metros cuadrados y se espera comiencen sus obras en enero de 2026, mientras que las previsiones de entrega se sitúan en el primer semestre de 2028.

Sin embargo, esta cifra podría ser mayor, reconocen en el sector. “Al menos 2.500 viviendas no han prosperado debido a la negativa de algunos ayuntamientos a aplicar la norma” señalaban, así como el encarecimiento del suelo terciario a raíz de la medida. Desde Asprima advierten de un gran desconocimiento y, “lo más preocupante, muchos ayuntamientos de la Comunidad de Madrid regularon por silencio positivo”. De esta forma, no quedaron reguladas las zonas donde se puede aplicar la medida y a la hora de solicitar estudios previos los promotores se encuentran en tierra de nadie. “La ley ampara a los promotores a solicitar licencias y en algunos ayuntamientos nos estamos encontrado con muchos problemas” asegura.

“Muchos ayuntamientos de la Comunidad de Madrid regularon por silencio positivo” asegura Jorge Ginés

Entre los obstáculos, el director general vuelve a poner el foco sobre el aumento del precio de suelos terciarios, pero también sobre la aplicación de parámetros urbanísticos de edificios de oficinas a residencial, como dotación de aparcamientos o alturas, “que carecen de sentido y bloquean algunos proyectos”.  También en el aire, la posibilidad de fijar como permanente la vivienda protegida amenaza con dejar sin efecto esta norma de flexibilización de usos. Algo que Ginés pone en duda, “no saldrían los números, tanto las carteras de Urbanismo como Vivienda de la CAM, son conscientes de ello”.

Ginés pone de manifiesto su deseo de una prórroga en el plazo máximo para las licencias, actualmente fijado para noviembre de 2026. “Los resultados están ahí y los promotores, el sector privado, ha respondido de forma muy positiva”.

Según el estudio realizado por la asociación, “en la Comunidad de Madrid habría potencialmente suelos afectados por esta ley para construir hasta 50.000 viviendas, mientras que solo la mitad quedaron dentro de la regulación”. En este sentido, Ginés vuelve a señalar a los ayuntamientos y su responsabilidad a la hora de hacer vivienda y urbanismo. “Como promotores lo que solicitamos es tener las reglas del juego claras”.

Preguntado por el impacto de la llegada de miles de vecinos a entornos urbanos no ideados para este incremento de población, el responsable de Asprima recuerda que existió un plazo para valorar en qué áreas tendría sentido promover más vivienda y en cuáles no. “El legislador concedió cuatro meses de carencia en la aplicación de esta norma, para que el ayuntamiento decidiera en su responsabilidad y competencia dónde se puede hacer vivienda o no, hacer ciudad o no”, recuerda.

Según las estimaciones del Ayuntamiento de Madrid, tan solo en la capital se podrían edificar 7.464 pisos protegidos en régimen de alquiler en los distritos de Hortaleza (3.725), Vicálvaro (2.092), Villa de Vallecas, (1.032), Arganzuela (196), Retiro (130); San Blas (121), Villaverde (90), Barajas (42) y Moncloa-Aravaca (36). Desde Asprima se reunieron con algunos ayuntamientos, como el de Madrid y Alcobendas, y se llegó a la conclusión de que zonas como la pared de la A1 de Alcobendas o la NZ 9.3 en Madrid son sitios idóneos donde hacer vivienda.

Además de esta ley, La Comunidad de Madrid también promueve el Plan Vive, que ya ha entregado más de 4.800 viviendas hasta septiembre de 2025

La Ley 3/2024 se suma al modelo de derechos de superficie sobre suelos públicos del Plan Vive, que ha permitido multiplicar por cuatro la capacidad de construcción de vivienda de alquiler asequible, señalan sus responsables. Hasta septiembre de 2025 se han entregado 4.875 viviendas, mientras que se esperan 13.000 construidas en esta legislatura y 8.000 se encuentran en fase de licitación, construcción y adjudicación. Entre las compañías trabajando en el plan destacan Avalon Properties, Aedas Homes, Ares, Culmia y DWS, entre otros.