El precio de la vivienda en Madrid sube casi un 20% en el último año, según Tinsa

La subida de precios de la vivienda, sin visos de acabar. La estadística Tinsa Imie Mercados Locales refleja que el valor medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 11,7% interanual en el tercer trimestre en términos nominales (un 8,6% más en términos reales, descontando el efecto de la inflación), lo que representa una aceleración con respecto al trimestre anterior. La tasadora explica que la combinación de una demanda robusta “en máximos post-burbuja” y una oferta insuficiente han consolidado en el tercer trimestre el ciclo alcista del mercado residencial en España.

Este aumento de los precios es generalizado en todo el territorio español, “aunque se manifiesta con mayor intensidad en los principales polos de empleo y en las zonas turísticas”. Tinsa destaca la evolución registrada en la Comunidad de Madrid, donde la vivienda se acerca a crecimientos del 20% en el último año, tanto en la capital como en el conjunto de la región. También se observan incrementos “acusados” superiores al 10% en algunas de sus provincias limítrofes, costa Mediterránea, norte e islas, y tensionamientos en un número creciente de provincias del interior peninsular.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, afirma que “los niveles de demanda próximos a máximos post-burbuja y las tensiones en los precios a causa del desajuste de la oferta aumentan la rotación de la vivienda de segunda mano y alimentan algunas dinámicas especulativas aún no mayoritarias”.

Tinsa también señala incrementos “acusados” superiores al 10% en algunas provincias limítrofes con Madrid, costa Mediterránea, norte e islas

En tasa trimestral, la vivienda se ha encarecido en promedio un 3% respecto al segundo trimestre del año, con las provincias de Alicante, Castellón, Murcia, Córdoba, Madrid y Málaga registrando los mayores incrementos, superiores al 4%, respecto al trimestre anterior. 

La reducción del coste de financiación ha seguido dinamizando el mercado hipotecario, donde, según datos del Banco de España, ha aumentado levemente el porcentaje de préstamos que cubren más del 80% del valor del activo, pasando del 11% del primer trimestre a un 11,7% en el segundo, “todavía lejos del 16% que se alcanzó en el periodo 2004-2007”.

En este contexto alcista, Arias destaca que la última estadística de compraventas de los notarios “refleja una ralentización del ritmo de crecimiento de los indicadores de demanda en el trimestre, que sería consistente con un escenario de demanda próxima a máximos combinada con la escasez de producto disponible en el mercado, si bien aún es pronto para confirmar una tendencia”.

Madrid y Baleares, las que más suben

Los precios han crecido por encima del 4% interanual en la mayoría de las comunidades. Madrid (un 19,4% más) y Baleares (un 14,8% más) destacan con las evoluciones más intensas, seguidas de Comunidad Valenciana, Cantabria y Extremadura. En el extremo contrario, se sitúan Castilla y León, Extremadura, Melilla y Ceuta, con variaciones entre el 0,5% y el 4%. En tasa trimestral, Región de Murcia, Comunidad Valenciana, Andalucía y Comunidad de Madrid se encarecieron más de un 4% respecto al segundo trimestre.

13 provincias, frente a las 9 del trimestre anterior, muestran incrementos de precios superiores al 10% 

Baleares y Madrid son las únicas regiones donde el valor medio de la vivienda nueva y usada estaría por encima de los niveles de la burbuja, según las tasaciones de Tinsa by Accumin. Sin embargo, si se descuenta el efecto de la inflación, Baleares estaría un 7% por debajo de su referencia de máximos y la Comunidad de Madrid, un 21%. 

Por provincias, en el tercer trimestre, 13 provincias, frente a las 9 del trimestre anterior, muestran incrementos de precios superiores al 10%, principalmente en Madrid y algunas provincias limítrofes, costa Mediterránea, norte e islas, “aunque también se observan tensionamientos en un número creciente de provincias del interior peninsular”. 

Las “máximas intensidades” se localizan en Madrid (19,4%), Málaga y Alicante (ambas 15,3%), Baleares (14,8%) y Santa Cruz de Tenerife (14,5%). El resto de las provincias por encima del 10% son Cantabria, Valencia, Asturias, Toledo, Lugo, Almería, Sevilla y Guadalajara. Sólo se da una caída mínima en la provincia de Zamora del -0,9%. 

La provincia de Málaga y la ciudad autónoma de Melilla se unen al grupo de provincias que superan en términos nominales los precios de 2007-2008, junto a Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Madrid. Descontando el efecto de la inflación, ninguna supera el máximo histórico: -7% en el caso de Baleares, -19% en el caso de Santa Cruz de Tenerife y entre el -20% y -30% en el caso de Madrid, Málaga y Melilla. 

Las ciudades de Valencia, Pontevedra y Melilla superan en términos nominales sus referencias máximas de 2007

En cuanto a las capitales, el encarecimiento de la vivienda se intensificó en el tercer trimestre, con variaciones interanuales entre un 0,3% más y un 19,5% más, frente al rango de -0,5% a 16,1% del trimestre anterior. Pasan de 9 a 15 las capitales que registran incrementos interanuales superiores al 10%, destacando Madrid y los enclaves turísticos de costa e islas. 

Las capitales que en el tercer trimestre muestran aumentos de doble dígito en el precio de la vivienda son Madrid, Valencia, Palma, Alicante, Pontevedra, Santander, Sevilla, Santa Cruz de Tenerife, Granada, Murcia, Málaga, Cádiz, Zaragoza, Toledo y A Coruña. Mientras que Madrid mantiene el impulso, con un aumento del 19,5% interanual frente al 16,1% mostrado en el segundo trimestre, la intensidad disminuye ligeramente en Barcelona: un 7,4% más interanual, frente al 8,7% más en el segundo trimestre. 

Las ciudades de Valencia, Pontevedra y Melilla superan en términos nominales sus referencias máximas de 2007, sumándose a otras capitales como Palma (un 26% más), Madrid (15% más), Málaga (13% más) y Santa Cruz de Tenerife (9% más). Entre las que están aproximándose a sus máximos en términos nominales destacan A Coruña, Alicante, San Sebastián y Barcelona. Si se descuenta el efecto de la inflación, todas las capitales siguen por debajo de los máximos de la primera década de los 2000. La que más se aproxima es Palma (un 9% menos). 

En términos de valor en euros por metro cuadrado, Madrid supera a San Sebastián como la capital más cara, con 4.664 euros por metro cuadrado, frente a 4.554 de la ciudad vasca, según las tasaciones. Le siguen Barcelona (4.156), Palma (3.351) y Bilbao (2.971). Las menos caras se localizan en Zamora (1.153 euros por metro cuadrado), Ciudad Real (1.206), y Lugo (1.226).