Borja Sierra: “Seguiremos viendo buenas noticias en el ‘real estate’ en los dos próximos años”

Para el vicepresidente ejecutivo de Savills en España y presidente en Latinoamérica, el real estate no tiene secretos. Te das cuenta de ello nada más iniciar esta entrevista en EjePrime, no en vano le avalan 32 años de andadura. Fue socio fundador de la consultora allá por 1998 y durante este camino ha ido responsable de la oficina de Nueva York y director ejecutivo de Europa continental con base en Londres. Y como a el le gusta decir “sigo en la trinchera y me encanta hacer operaciones y ayudar a mis clientes”. Considera que el real estate español “vive un momento dulce” y comparativamente mejor que el resto de los grandes mercados europeos, por haber sabido reaccionar adecuadamente en el periodo de post-Covid.

Su principal queja va dirijida a la clase política por su visión cortoplacista que no ha sabido ver las necesidades de vivienda que se generarían y que no pueden solucionarse de un día para otro. Ante esta falta de soluciones de los gobernantes, considera que ha sido el sector privado el que ha sabido adaptarse a esta nueva realidad del sector, ofreciendo un buen número de alternativas en materia alojativa. Entre ellas propone que en las grandes ciudades españolas se plantee, ante la falta de suelos disponibles, un incremento de la edificabilidad para alcanzar un crecimiento a lo alto más que a lo ancho.

PREGUNTA: El real estate español está superando expectativas y existe un fuerte interés inversor en todos y cada uno de sus segmentos. ¿Cuándo acabará este ciclo?

RESPUESTA: Efectivamente el mercado español está viviendo ahora un momento no sé si dulce, pero desde luego comparativamente mucho mejor que otros mercados que sobre el papel eran más atractivos en Europa. La verdad es que el mercado alemán, el mercado francés e incluso el mercado inglés, no han sabido levantarse del periodo post-Covid. En España tenemos ahora mismo una serie de razones por las cuales nuestro mercado es comparativamente más atractivo. Estamos viendo que los inversores están viniendo con mucho interés y se produce la típica situación en la que los vendedores están continuamente esperando a una mejor oferta. La razón fundamental por la que España está comparativamente haciéndolo mejor es por un lado, porque tenemos una parte demográfica muy clara. Ahora se habla de inversiones en demographics. Se están generando hogares en España a un ritmo acelerado, se está incrementando la población en torno a un millón de personas al año y eso provoca que no haya oferta suficiente. Con esta situación, lo que se conoce como beds, todo lo que tiene camas, desde el puro build to sell que se llama ahora a la promoción de viviendas de toda la vida, hasta sectores como el living,  flex living, co-living, todos los living que se nos ocurran, estudiantes incluso y las residencias para mayores senior living, se está desarrollando favorablemente.

P.: Pero estos factores más que soluciones, lo que están generando son problemas, ¿no es así?

R.: Lo que sucede es que como los políticos han sido lentos y probablemente incapaces de prever políticas a medio y largo plazo, han provocado que los precios de la vivienda y del suelo se hayan disparado. ¿Qué está ocurriendo? pues que las soluciones que se están dando a estas necesidades patentes, vienen por el sector privado, que es donde estamos viendo la mayor oferta. Hay 20.000 unidades de flex living en construcción ahora mismo en Madrid. De otro modo tendríamos ciertas dudas de dónde iban a vivir nuestros jóvenes y nuestros inmigrantes y las familias monoparentales.

P.: El living es el segmento que más tira de la inversión en el sector, sin embargo, no se construye acorde con la demanda. ¿Qué falta para construir vivienda asequible en un contexto de falta de suelo y encarecimiento de los materiales?

R.: Por un lado tienes la fuerza de la ola demográfica y el balance que hay entre la oferta y la demanda en todo lo que son soluciones alojativas y ahí incluyo desde las viviendas turísticas, el flex living, o la casa de toda la vida, con los cambios en las formas de vida. La gente no tiene miedo en alquilar, la necesidad o la posibilidad de comprarse una casa ya se ve de una manera muy remota. Ante la falta de producto, los precios suben, lo que parece que se va a mantener en el tiempo.

P.: ¿Hasta cuándo se va a mantener esta situación de subidas continuas de precios?

R.: No soy de previsiones. Creo que el que habla del futuro es que no tiene ni idea, o no tiene ni idea de que no tiene ni idea. Puedo hablar del presente y ahora mismo hay un déficit de cientos de miles de viviendas en España. Hay un interés político, pero se demuestra de una manera muy tibia en cambiar esta situación y hay un interés de todo el sector privado de ofrecer soluciones y por supuesto, hacer negocio con esas soluciones. Hoy en día se están creando soluciones más allá de las tradicionales que van a permitir dar un poco de espacio y que respire la demanda, pero no es suficiente. Es cierto que este año se ha notado una pequeña ralentización por ejemplo en el precio por noche en un concepto de flex living o de residencia estudiantes, sin embargo, las ocupaciones son muy altas y el sector está notando que producto que se crea se ocupa y tiene éxito.

“El sector oficinas empieza a mostrar síntomas que van a permitir que el capital se dirija de nuevo a la renovación de oficinas”

 P.: El living está viviendo un verdadero boom, pero hay otros segmentos como el de oficinas que también está experimentando cambios importantes. Hablemos de ello.

R.: El segmento que ha estado más denostado en el post-Covid y afectado fundamentalmente con todo el tema del teletrabajo, ha sido el de oficinas. Ante esta situación, era difícil prever qué tipo de demanda se iba a producir. Pues curiosamente, en el sector de oficinas lo que se está produciendo es por un lado, una desaparición de stock porque se están convirtiendo numerosos edificios de oficinas a usos alojativos. Por otro lado, con el incremento del precio de la vivienda en el centro de las ciudades, esa oficina de notario de primera planta o del abogado que tenía dos plantas en el edificio residencial, se está reconvirtiendo a residencial que es donde tiene mayor valor y hay una demanda tremenda. Se está produciendo una reducción de stock. Si quieres algo en el Paseo de la Castellana de Madrid, no solo los precios ya son elevados, sino que si necesitas un espacio de 4.000 metros, empiezas a tener muy pocas opciones.  El que necesita un espacio moderno para 4.000, 5.000 o 10.000 metros cuadrados, tiene que moverse a zonas más periféricas. En las oficinas estamos viendo un crecimiento de rentas, aunque es más paulatino de lo que ha sido en otras ocasiones. 

P.: ¿Hasta qué punto el cambio de uso de oficinas en las grandes ciudades está contribuyendo a una transformación urbana de estas ciudades?

R.: El tema de la transformación urbana es algo que les gusta mucho a los políticos y a los arquitectos. Puedo decir que empecé mi carrera hace más de 30 años y teníamos un Plan General Urbano de Madrid de 1997 y seguimos con el mismo. Pero es que cuando empecé en este negocio, había una Operación Chamartín y treinta años después, pues solo estamos viendo ya las grúas. Durante este tiempo en Londres han hecho Kings Cross y Earls Court; en Nueva York han construido Hudson Yards. Desgraciadamente los anglosajones son mucho más pragmáticos y han transformado sus ciudades de una manera mucho más rápida y atendiendo a una demanda mucho más evidente, aquí si tomamos las decisiones en periodos de 10 o 20 años es muy difícil que atendamos la demanda y que transformemos las ciudades.

P.: Pero el precio de la vivienda ya ha alcanzado cotas inalcanzables

R.: El precio de una casa no ha subido más que el del zumo de naranja que se ha duplicado. La vivienda probablemente acabe duplicándose en un periodo equivalente, pero lo que ha caído es el poder adquisitivo del dinero que teníamos. La vivienda no es necesariamente mucho más cara, lo que pasa es que nuestro dinero vale menos, hemos tenido mucha inflación y por lo tanto el dinero no nos permite llegar y los sueldos no han subido acorde. Por otro lado, el modo de vida actual también es diferente. Ahora el pensamiento es si no puedo vivir en el centro de la ciudad y cerca de la oficina, pues alquilo y me lo gasto en viajes. Actualmente, un joven de 27 años se va a Bali una semana con sus amigos o se va a Ibiza. No tiene piso, sin embargo, realiza grandes viajes. Antes, el viaje de tu vida, era cuando te casabas.

P.: Pero lo que se está pagando por un alquiler puede incluso superar el pago de una hipoteca

R.: Hay fórmulas ahora de alquiler con opción de compra que anticipó el presidente de Pryconsa, Marco Colomer, buscando facilitar este proceso de compra. La realidad es que el alquiler ha subido tanto porque algún día se dejaron de hacer suficientes casas, se frenó todo tras el golpe que se había pegado el mercado inmobiliario español y los políticos han sido muy cortoplacistas y se han fijado en la política que hace falta hoy y no la que hace falta para los próximos 10 años, lo que ha provocado que no haya suficientes viviendas.

P.: Pero esta tendencia de subida de precios lógicamente no se va a poder mantener infinitamente. ¿Hasta cuándo podemos ver la escalada actual?

R.: La experiencia te demuestra que las razones por las que ocurren las cosas nunca son las que se prevén. Nadie previó la crisis financiera del año 2008, se veían síntomas pero nadie la quería ver o no se vio y aquello fue una corrección brutal, en un periodo muy corto. Por supuesto, el Covid era imposible anticiparlo, Ucrania ocurrió de la noche a la mañana y esto ha afectado al mercado polaco y al mercado alemán. El capital se está yendo a otros menesteres que no son la inversión en rentabilidad de edificios de oficinas o viviendas, porque tienen sus propios problemas en sus países. Entonces, ese ‘cisne negro’ que llaman los economistas, pues no sabemos cuándo vendrá, pero es evidente que algo ocurrirá. Yo creo mucho en las fuerzas del mercado. Los precios, cuando alcancen determinado punto, se ralentizarán y enseguida empezarán a caer. Puedo decir que, de momento, prevemos que los próximos dos años salvo un ‘cisne negro’ vamos a ver buenas noticias.

P.: ¿Y qué futuro le espera al retail?

R.: El retail está viviendo un momento fantástico en las ocupaciones pues están a nivel récord. Hay un concepto ya de affordability en el que los inquilinos tienen unas rentas más apetecibles y venden sus productos en ese mercado digamos medio, medio bajo. Además se beneficia de ese mercado que piensa que no se puede comprar una casa, pero si te puedes ir el sábado al centro comercial a hacer unas ‘compritas’, porque ya que la inversión no la puedes realizar, el consumo crece al tiempo que estamos viendo que han entrado jugadores nuevos.

“El propietario o el inversor sienten una inseguridad jurídica tal, que deciden no poner sus activos en el mercado de alquiler”

P.: ¿Si hay suelo, por qué no se construye? ¿Los plazos son muy dilatados, los precios son muy elevados y su transformación se demora años?

R.: Los procesos tardan mucho, pero no se pueden hacer políticas migratorias y de atracción que generen un millón de personas más al año y no plantear las infraestructuras y los mecanismos necesarios. Pero la razón fundamental desde mi punto de vista, que siendo la escasez, es la total falta de visión que se ha tenido a la hora de buscar los incentivos para que los propietarios de vivienda creen más vivienda y sobre todo la alquile. Las restricciones y los límites al crecimiento de rentas, que a priori parece una medida que protege al inquilino, ha provocado el efecto contrario. El propietario o el inversor sienten una inseguridad jurídica tal que deciden no poner sus activos en el mercado de alquiler. La ley anti-desahucio provoca que antes que tener unas viviendas y dedicarlas al alquiler, la inversión vaya a otros destinos, como un hotel o un flex living, porque lo que no se puede es invertir el capital y el tiempo en algo que mañana va a generar problemas. La solución número uno es liberalizar suelo, liberalizar procesos y acelerar la creación de infraestructuras para poder servir a esos suelos. La segunda, atacar toda esa situación de viviendas ocupadas, atacar toda esa inseguridad que hace que la gente no quiera alquilar su vivienda y prefiera tenerla vacía para no incurrir en problemas y defender un derecho fundamental como es el de la propiedad privada.

P.: Y el segmento logístico que ahora vive un momento especialmente bueno, qué futuro le depara?

R.: La logística tiene un momento muy dulce, con todo el e-commerce, la realidad es que el mundo del consumo hace que cada vez sea más necesario que todo esté de manera inmediata. En 24 horas tengo en mi casa esa cosa que he comprado por Internet que no me acuerdo ni por qué la compré. Ha habido un negocio tremendo. Pero no todo vale y los promotores mejores, los que han dado con las ubicaciones mejores han construido las instalaciones, las naves más adecuadas que son a los que les está yendo muy bien. Al final tú tienes que crear espacios que sean válidos para la demanda y para el tejido productivo. La logística todavía tiene mucho recorrido y España con la forma que tiene y el atractivo que tiene, está permitiendo que se generen parques industriales nuevos. Te hablo de una zona concreta: Zaragoza que de cinco años a esta parte se ha convertido por una razón geográfica y porque el gobierno autonómico lo está haciendo bien, en un centro logístico clave para España. La logística es verdad que se ha normalizado, pero todavía tiene un buen futuro y hay interés por parte de todos los fondos.

“La pregunta que nos hacemos todos a diario es ¿quién va a sustituir a los actuales inversores extranjeros y de dónde van a venir?”

P.: ¿Y actualmente cuales son los orígenes de la importante inversión que está llegando al sector?

R.: La composición de los fondos internacionales que habitualmente venían España a invertir ha ido cambiando.  Antes tenían un peso muy importante los gestores alemanes, algunas sociedades francesas, compañías de inversión inglesas, esto ha ido cambiando fundamentalmente porque o bien ya tienen una cartera dentro del mercado español que ellos consideran adecuada. En otros casos se están quedando en sus países porque tienen problemas o les está entrando menos dinero, como puede ser Alemania. Ante esta situación, los inversores tradicionales están siendo sustituidos por otro tipo de dinero. El dinero es canadiense. Curiosamente los canadienses están encontrando interés en España y lo estamos viendo bastante patente, luego estamos viendo y ya hace tiempo, dinero sudafricano, como es el caso de Vukile sobre todo en retail. También está llegando dinero americano. El dinero americano suele ser más oportunista. Es muy interesante este proceso de unos que entran, otros que salen y muchos que están ya dentro o que han entrado en los últimos dos años, cuyo horizonte de salida se fija en los próximos dos o tres años. La pregunta que nos hacemos todos a diario es ¿quién va a sustituir a los que están ahora, quién va a ser el relevo y de dónde van a venir?

P.: ¿Está entrando capital procedente de oriente medio o el sudeste asiático?

R.: De sudeste asiático sí que ha entrado y está presente. Nosotros, por ejemplo, tenemos una parte importante de capital que hemos invertido aquí en España de Samsung Life, que es la compañía de seguros del grupo Samsung. Hay capital coreano fundamentalmente, aunque es verdad que se ha ralentizado. El capital australiano está entrando en operaciones muy grandes. China no lo estamos viendo en la inversión inmobiliaria. Donde si lo estamos viendo es en el mercado mexicano. China está teniendo mucha preponderancia y sobre todo con un objetivo de acercarse a Estados Unidos desde México, por aquello de venderles a los americanos, pero que no parezca que es producto chino, sino un producto mexicano.

P.: ¿Podemos ver este año volúmenes de inversión en el real estate próximos a los 20.000 millones de euros?

R.: Normalmente lo que marca la diferencia en situaciones de transición positiva como puede ser la actual son las operaciones corporativas. Este año las dos principales operaciones de activo que hemos actuado, han sido por un lado una operación con AXA en la que se ha adquirido el edificio de Ramírez de Arellano más otra serie de activos por 300 millones de euros o el asesoramiento a Pontegadea en la compra de la sede del Grupo Planeta en Barcelona que también fue una operación en cifras similares. Pero lo que suele marcar la diferencia son las grandes operaciones corporativas para superar esa barrera psicológica. Sí que es verdad que la primera parte del año transaccional ha sido muy activa, esta segunda parte lo está siendo menos.

“Debería plantearse en cada una de las ciudades españolas, incrementar la edificabilidad de los inmuebles para crecer a lo alto y no a lo ancho”

P.: Y ¿cómo valora este auge existente en torno a los data centers de los que todo el mundo habla. Madrid va a instalar uno con IA para la gestión administrativa pública? ¿Podría hablarse de posible especulación en aquellos lugares destinados a este tipo de instalaciones?

R.: En este mercado, no todo el mundo va a ganar. Esto no es un juego en el que todo el mundo gana. Raramente ocurre en nuevas áreas inmobiliarias que todo el mundo acierte. Merlin, que es punta de lanza en este sector, cuenta con un grupo de personas con una visión fantástica. Lo que han hecho es identificar una necesidad evidente que era la creación de centros de datos, porque cada vez más por la necesidad computación. Creo que el que da primero da dos veces, en el sentido de encontrar los suelos con capacidad energética, con las conexiones adecuadas, construir con los precios adecuados. Ellos se marcaron una línea de crecimiento y a fecha de hoy, sin tratar de enfadar a nadie, Merlin ha crecido un 30% o 40 % en Bolsa frente a otras compañías que podrían ser comparables en España que no han crecido de igual manera. En este juego algunos se quedarán con el pie cambiado. Pero, hoy por hoy, no parece que vaya a haber un nubarrón o una burbuja evidente. Lo veremos cuando esté la capacidad creada y se empiecen a ocupar estos centros.

P.: Una de las soluciones que se han puesto encima de la mesa para resolver el problema de la vivienda se basan en elevar los niveles actuales de construcción en los edificios para generar más unidades. ¿Cómo valora esta medida?

R.: Desgraciadamente las soluciones que se están planteando son soluciones alrededor del problema, pero no atacan al problema de raíz. Una de las cosas que debería plantearse en cada una de las ciudades españolas, como ha ocurrido en todas las ciudades modernas europeas, es incrementar la edificabilidad de los inmuebles para crecer a lo alto y no a lo ancho.