Carlos Bardavio (Kpmg): “No hay compromiso de la Administración para liberalizar suelo”

Tras más de 25 años de experiencia en el sector legal, asesorando de forma regular en operaciones de promoción inmobiliaria, compraventa de activos, arrendamiento y gestión de portfolios, financiación de promociones y de adquisiciones, desinversiones y fusiones y adquisiciones de sociedades inmobiliarias, Carlos Bardavío es el socio responsable de real estate de Kpmg, además de responsable de la práctica de real estate en Kpmg Abogados. Sus principales clientes son promotoras, inmobiliarias, fondos de inversión, instituciones financieras, family offices, socimis, operadores hoteleros, retailers y compañías industriales, lo que le permite una visión fidedigna de lo que está sucediendo en el sector.

Respecto al mercado de oficinas y ante la obsolescencia de muchas de ellas, considera que lo más lógico en convertirlas en living. En cuanto a los segmentos de residencias de estudiantes y de personas mayores, prevé que, a medio plazo, se produzca una moderación como consecuencia del ajuste entre demanda y oferta, una vez que pase la actual mayor demanda por el envejecimiento de la población. El aumento de la oferta de estudios universitarios y de postgrado está atrayendo actualmente a un buen número de estudiantes extranjeros.

Pregunta: El sector está viviendo un buen momento en cada uno de sus segmentos: oficinas, logístico, residencial, hoteles, comercial. De todos ellos, ¿cuál va a ser el que más visibilidad y crecimiento va a tener a lo largo de los próximos años?

Respuesta: En mi opinión, el living, primero por el enorme desequilibrio entre oferta y demanda en las principales ciudades de nuestro país que sí o sí tendrá que equilibrarse, y no necesariamente a través del alquiler tradicional sino mediante otras fórmulas. Esto enlaza con el segundo factor, que es la diversidad de formatos que caben en este segmento: alquiler tradicional, asequible, flex living, coliving, residencias de estudiantes, senior living, etc. Y tercero, porque al ser la demanda múltiple y flexible, resulta enormemente atractivo para todo tipo de inversores, incluyendo los institucionales que tradicionalmente no habían invertido en este segmento en España.

P.: ¿Qué otras fórmulas se pueden poner en marcha para impulsar el alquiler que no sea la tradicional?

R.: El impulso al alquiler pasa necesariamente, en mi opinión, por incentivar la oferta. En este sentido, el elemento principal es dar seguridad jurídica a los arrendadores respecto de la recuperación de la vivienda en caso de impago. Pero creo que esta medida por si sola no es suficiente, deberían darse incentivos fiscales especiales a quienes alquilen a colectivos vulnerables y ayudas a dichos colectivos para pagar el alquiler. En definitiva, creo que hay que implementar un paquete de medidas que, de forma simultánea, le den un verdadero impulso al mercado del alquiler.

P.: ¿Cómo valora la última propuesta del Ejecutivo en el Plan de Vivienda de dar una ayuda de cerca de 30.000 euros para el alquiler con opción a compra de vivienda protegida para jóvenes menores de 35 años?

Respuesta: Puede ser una medida efectiva si se controla efectivamente quién la recibe y cómo se utiliza, siempre y cuando el parque de vivienda protegida en régimen de alquiler con opción de compra sea relevante. El alquiler con opción de compra me parece un sistema de acceso a la vivienda más que atractivo y todo lo que contribuya a incentivar su implementación, creo que es más que positivo. Además, es una estructura que, por mi experiencia profesional, genera pocas situaciones conflictivas, dado que el inquilino no se arriesgará a perder la opción por incumplir el contrato de arrendamiento.

“Aunque las perspectivas para 2025 en oficinas eran muy optimistas, el volumen total de inversión está siendo inferior al del mismo periodo de 2024”

P.: El mercado de oficinas poco a poco se va animando tras el parón que supuso la pandemia y el auge del teletrabajo. Ya parece que va camino de alcanzar una velocidad de crucero. ¿Cuál va a ser, en este sentido el mercado más puntero a corto plazo?

R.: Las perspectivas para 2025 eran muy optimistas, pero aunque en el primer semestre se han hecho algunas operaciones significativas, los indicadores del volumen total de inversión están siendo inferiores a los del mismo periodo de 2024. Creo que todavía queda algo de tiempo para alcanzar esa velocidad de crucero y, en todo caso, habrá que estar pendientes de las operaciones que se cierren en el segundo semestre. Es un mercado en el que hay que tener en cuenta otros factores como que los edificios más prime apenas se transaccionan. Buena parte del parque existente se ha quedado obsoleto y en muchos casos, así se está regulando ya de hecho en algunas ciudades, lo más lógico es convertir en living. En este contexto, resulta muy difícil prever hacia dónde va a evolucionar el mercado a corto plazo.

P.: Últimamente se está viendo un gran auge en el mercado de residencias de estudiantes y de personas mayores. ¿Cómo valora esta evolución y se mantendrá en el futuro?

R.: Era una evolución previsible en ambos segmentos considerando la mayor demanda tanto por el envejecimiento de la población como por el aumento de la oferta de estudios universitarios y de posgrado. También la movilidad tanto de personas mayores como de estudiantes extranjeros ha contribuido sin duda a este auge. Es una evolución muy positiva en dos mercados en los que España puede ser líder y referente a todos los niveles. Nuestra previsión es que este crecimiento se moderará en el medio plazo como consecuencia del ajuste entre demanda y oferta considerando la cantidad de proyectos actualmente en ejecución en ambos segmentos. No obstante, ambos seguirán siendo enormemente atractivos para los inversores.

P.: Las previsiones turísticas avanzan hacia una moderación de las entradas de turistas tras el boom de post-pandemia, aunque de mayor poder adquisitivo. Esta evolución ¿qué efectos va a tener en hoteles y viviendas turísticas?

R.: Es una moderación lógica después de años de crecimiento excepcional. Considero en todo caso que el impacto de estas previsiones va a ser relativo porque España sigue siendo uno de los principales destinos turísticos del mundo y la oferta cada vez es más amplia y de mayor calidad. Los hoteles cada vez se centran más en ofrecer servicios diferenciales y abiertos a todo el público, sin que necesariamente sea huésped, lo que deriva en más proyectos y más inversiones. Respecto de las viviendas turísticas, su crecimiento va a venir sobre todo limitado por cuestiones regulatorias. Es un producto que ha desbordado todas las previsiones y que es imprescindible para satisfacer un gran volumen de demanda, pero este crecimiento ha generado también diversos problemas y de ahí que necesariamente deban limitarse.

“La vivienda turística es un producto que ha desbordado todas las previsiones y que es imprescindible para satisfacer la demanda pero también ha generado problemas”

P.: ¿Es entendible esta especie de lucha encarnizada por parte del Gobierno contra la vivienda turística y las plataformas donde se anuncian?

Hay una parte que creo que es entendible, y con la que no solo lucha el Gobierno si no todas las Administraciones, que es la proliferación descontrolada de viviendas turísticas. Es indiscutible que la vivienda turística es necesaria, pero creo que también lo es que la concesión de licencias debe regularse.

P.: En el mercado de vivienda, los precios apuntan hacia crecimientos históricos que recuerdan los tiempos de la burbuja. ¿Cuándo podríamos ver una normalización del sector? ¿Qué medidas podrían adoptarse? ¿Podemos descartar por completo una nueva crisis de vivienda? ¿Y qué medidas podrían adoptarse en el mercado de alquiler para que contribuyese a un aumento de la oferta?

R.: Son las grandes preguntas que nos hacemos todos y que tienen difícil respuesta. La burbuja inmobiliaria estalló, en mi opinión, principalmente por dos factores que no existen actualmente: sobrefinanciación y exceso de oferta. Ahora las entidades financieras son mucho más prudentes y lo que hay es exceso de demanda: se construyen menos viviendas de las que se necesitan y muchas viviendas pasan a alquileres de media y corta estancia o turísticos. Hay un consenso general en el sector respecto a algunas medidas como el acortamiento de los plazos y trámites tanto para urbanizar suelo como para promover viviendas, y la aportación de seguridad jurídica a los propietarios frente a los arrendatarios.  En mi opinión, es también necesaria una revisión de los costes de urbanización que tienen que ver con la implantación de suministros de agua, gas y electricidad; y también una política fiscal atractiva que bonifique a los propietarios que alquilen sus viviendas a familias vulnerables, dentro de un contexto de máxima seguridad jurídica. Creo que lo descartable es una burbuja inmobiliaria como la anterior, pero si hablamos de crisis algunos dirán que en el contexto actual ya estamos en crisis. Yo prefiero hablar de un mercado desequilibrado en el que la demanda supera con creces la oferta en las principales ciudades y en el que hay cierta psicosis colectiva por comprar ante una escalada de precios que parece no tener fin.

P.: Es descartable una burbuja como la pasada por los factores que menciona, pero lo cierto es que con el actual ritmo de construcción de viviendas de poco más de 100.000 unidades al año, los desequilibrios por parte de la oferta tienden a ser crónicos, al ser la demanda muy superior. ¿Cómo podría solventarse este dilema?

R.: Sacando más vivienda al mercado en las zonas de alta demanda. Si el ritmo de construcción es insuficiente para satisfacer la enorme demanda que hay es evidente que falta suelo (por lo que habría que liberalizar) y que la tramitación administrativa es larga, y diría que en ocasiones incierta. Personalmente echo de menos un verdadero compromiso de las administraciones públicas (cada una en su nivel) con los procesos de liberalización de suelo y promoción de vivienda.

“Creo que es descartable una burbuja inmobiliaria como la anterior. Yo prefiero hablar de un mercado desequilibrado en el que hay cierta psicosis colectiva por comprar ante una escalada de precios que parece no tener fin”

P.: Otra de las apuestas del sector es el fomento de la construcción industrializada. ¿Puede ser otra medida para solucionar el problema del sector al reducir los plazos de construcción?

R.: Totalmente. Aunque creo que ahora mismo el gran problema como comentábamos antes son los trámites y plazos administrativos, acortar los plazos de construcción y abaratar costes desde luego contribuiría a mejorar la situación. Tenemos un excelente ejemplo en el sector logístico, en el que la construcción industrializada se viene implementando desde hace muchos años y es increíble como se han acortado los plazos de construcción. Además, es un modelo constructivo mucho más sostenible y eficiente, que son factores también a tener en cuenta. En este sentido, tenemos muchas esperanzas puestas en el Perte de industrialización de la Vivienda que se aprobó el pasado mes de mayo como elemento que contribuya a que en el medio plazo se incremente la construcción industrializada de vivienda en España.

P.: ¿Qué previsiones maneja para la actividad de los centros comerciales?

R.: El crecimiento ha superado muchas previsiones, las nuestras incluidas. Con un ritmo sostenido de aumento de ventas y afluencias, creo que el volumen de inversión en 2025 será superior al de 2024, que ya fue excepcional. Es un segmento que está compitiendo muy bien frente al comercio electrónico, no solo adaptándose a los nuevos hábitos de los consumidores sino también apostando por la diferenciación cuando no hace tanto, la mayoría de los proyectos buscaban simplemente replicarse. Hay que destacar también la llegada de nuevos inversores que ven recorrido no solo por ese crecimiento en ventas y afluencias, sino también como consecuencia de los ajustes en las valoraciones de los últimos años. Sin duda, es un segmento que claramente va a más.