Los promotores ya no dependen de preventas para acceder a la financiación bancaria

La crisis financiera de 2007-2009 supuso un antes y un después en lo que a medidas de regulación, supervisión y gestión del riesgo de la banca se refiere, incluida la financiación a promotores inmobiliarios. Cuando han pasado ya más de 15 años, estas medidas recogidas y acordadas internacionalmente por el Comité de Supervisión Bancaria de Basilea (en lo que se ha venido conociendo desde entonces por Basilea I, II y III), tocan a su cierre. A partir de ahora, el sector promotor va a contar con nuevas reglas a la hora de solicitar financiación bancaria.

Con la finalización del marco de Basilea III y con la aplicación de CRR 3, el reglamento sobre los requisitos de capital 3, desde este mes de noviembre, se va a regular la concesión de crédito a los promotores inmobiliarios con una importante variación. A partir de ahora, a esta tipología de producto se le va a requerir como garantía un 25% del valor final de la promoción que quieran financiar, el conocido como LTV( loan to value) o la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación de la vivienda. Esta exigencia acabará con el requerimiento que se venía solicitando hasta ahora, y que estaba asociado al nivel de preventas, un requisito que aunque no estaba regulado específicamente, eran la práctica habitual que los bancos solicitaban a este sector ‘de riesgo’.

Y es que, si conseguir financiación bancaria es un objetivo complicado, para un sector como el inmobiliario más aún, por ser considerado penalizante en sí mismo y de alto riesgo frente a otros sectores como el industrial, por lo que por cada euro de capital había que dotar 1,5 euros, lo que ha provocado que, en ocasiones, esta financiación no se alcance y dé al traste con un buen número de proyectos.

Conseguir financiación bancaria es un objetivo complicado, para un sector como el inmobiliario por ser considerado penalizante en sí mismo y de alto riesgo

El paso de un sistema basado en preventas a un requisito estandarizado del 25% del valor de la promoción tiene varias implicaciones. En primer lugar, reduce la prociclicidad, ya que “las preventas dependen mucho del ciclo económico y pueden paralizar proyectos perfectamente viables en momentos de menor demanda”, explica a EjePrime, Francisco Rodríguez, director de Estudios Financieros de Funcas. Desde su punto de vista, este nuevo criterio resulta más estable y predecible, con lo que el acceso a la financiación se vuelve menos volátil, lo que puede provocar que la financiación sea más accesible.

En segundo lugar, aporta claridad regulatoria. Las entidades podrán aplicar un criterio homogéneo para evaluar la aportación del promotor y su capacidad financiera, algo que hasta ahora no sucedía con la aplicación del número de preventas. Y, en tercer lugar, refuerza el alineamiento de incentivos, porque el promotor debe mantener un nivel de capital propio significativo.

No se trata tanto de un gesto de confianza hacia el sector inmobiliario, como podría entenderse en un primer momento, ni una menor rigurosidad a la hora de conceder el crédito, sino más bien “una calibración técnica que hace el marco regulatorio más estable. No supone una relajación generalizada, porque los requisitos de capital siguen siendo exigentes, pero sí elimina un elemento que era demasiado sensible al ciclo”, añade Rodríguez. 

Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), considera que es una buena noticia, en el sentido de que las condiciones anteriores para acceder al crédito mediante la evaluación de las preventas no estaban reguladas, aunque eran condiciones que solicitaban los bancos a la hora de conceder una financiación. Ahora la situación “es bien distinta, ya que, si el promotor pone el 25% del valor de venta de todas las viviendas de la promoción, no se le exigirá un porcentaje de ventas, con la diferencia de que ahora si está regulado, siendo la primera vez que esto sucede hasta ahora”.

Al no depender la financiación del ritmo de comercialización previa, algunas promociones pueden iniciar obras antes, lo que reduce retrasos

Respecto a los efectos que generará esta medida, en un momento de necesidad de construcción de nuevas viviendas para reducir el desfase entre oferta y demanda que está elevando los precios a niveles de la pasada crisis, Francisco Rodríguez considera que esta nueva exigencia podría contribuir a agilizar la construcción de vivienda “especialmente aquellos en los que las preventas se convertían en un cuello de botella. Al no depender la financiación del ritmo de comercialización previa, algunas promociones pueden iniciar obras antes, lo que reduce retrasos”.

Asimismo, considera que puede favorecer proyectos orientados al alquiler, donde las preventas no tienen tanto sentido económico, así como desarrollos en zonas con demanda creciente, pero con procesos de venta lentos. Sin embargo, considera que el efecto no va a ser automático. “La agilidad en la construcción depende también de la disponibilidad de suelo, los costes de edificación, los tiempos de tramitación urbanística y las expectativas de rentabilidad. Basilea III puede ayudar a aliviar uno de los frenos financieros, pero no soluciona los problemas estructurales de oferta”, afirma.

Según los datos más recientes, el saldo vivo de crédito a actividades inmobiliarias, que incluye promoción y construcción, se sitúa aproximadamente entre 52.000 y 55.000 millones de euros. Dentro de esa cifra, la financiación vinculada específicamente a promoción residencial se encuentra en el entorno de 35.000 a 40.000 millones, según las cifras publicadas por el Banco de España.

Aunque ha habido cierta recuperación en la nueva concesión de créditos en los últimos años, el volumen está muy por debajo de los niveles previos a la crisis financiera, lo que indica una política crediticia más prudente y un sector más disciplinado, lo que contribuye a evitar futuros problemas.

Los financiadores alternativos recortarán posiciones en los próximos años al sector bancario en la financiación al promotor

No obstante, el sector promotor cuenta a su favor con otro aliado como es el de la financiación alternativa, en el caso de que determinada financiación procedente de los bancos no sea realizable. Todo apunta a que este tipo de financiación se van a producir importantes cambios a lo largo de los próximos años en las fuentes de financiación.

Según el I Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae y Kpmg  y que se presentó la semana pasada los denominados financiadores alternativos recortarán posiciones en los próximos años frente al sector bancario que lidera este tipo de financiación.

De cara a 2030, el Observatorio estima que la inversión en promoción inmobiliaria superará los 50.000 millones de euros. En este escenario se prevé que los financiadores alternativos (a través de equity y deuda) alcancen una cuota de mercado de entre el 37% y 40% en 2030, lo que supondrá un total de entre 18.500 y 20.000 millones de euros, con 1.000 millones procedentes del segmento crowd. Esto implicaría un incremento de cinco puntos porcentuales respecto al peso actual de la financiación alternativa, reduciendo progresivamente la brecha existente con la financiación bancaria, que descendería hasta el 51-53%.

El estudio incluye un análisis internacional que muestra que los mercados anglosajones lideran la diversificación del capital en el sector promotor, con un mayor peso de la financiación alternativa: en Reino Unido representa ya el 40% de la financiación a la promoción inmobiliaria y en Estados Unidos alcanza el 50%.