Las ayudas del nuevo Plan de Vivienda ponen el foco promotor en las zonas tensionadas

Zonas tensionadas en España. Fue una de las medidas estrella incorporadas en la Ley por el Derecho de la Vivienda aprobada en 2023, con el objetivo de mejorar el acceso a un hogar digno, en una coyuntura de mercado donde la subida del precio del alquiler o compraventa de inmuebles en determinadas zonas es muy superior a los ingresos medios de la población. 

Esta calificación permite declarar como tensionada una zona en la que el coste medio de la hipoteca o alquiler de la vivienda en el presupuesto personal de la unidad de convivencia (sumado a los gastos y suministros básicos) supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares o donde los precios hayan subido más del 3% por encima del IPC en los últimos cinco años. Es decir, permite regular excepcionalmente y acotado en el tiempo, los precios en estas zonas tensionadas en función de un índice de referencia.

Esta herramienta ha desatado una importante controversia entre comunidades autónomas, ayuntamientos, propietarios e inquilinos, poniendo de relieve la enorme complejidad del problema y la disparidad de intereses. “Ante la evidencia de que la Ley de Vivienda funciona, hay quien la aplica y hay quien quiere derogarla” señaló la propia ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.

Hasta julio, 301 municipios han sido declarados zonas tensionadas, sumando 8,33 millones de personas viviendo bajo esta medida

Dos años después de su incorporación, esta medida se aplica a zonas donde viven 8,33 millones de personas, según datos a julio procedentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. 

Cataluña fue la primera comunidad autónoma en acogerse a esta medida y concentra los datos en los que se apoya el gobierno central para defender la herramienta. Según el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), dependiente de la Generalitat de Catalunya, un año después de aplicar las medidas en las zonas tensionadas, en el conjunto de 140 municipios amparados bajo esta medida los alquileres bajaron un 4,9%, mientras que en Barcelona los precios cayeron un 8,9% (un 4,7% en el total de Cataluña). Además, señalan que la oferta no se ha visto reducida, con 3.112 contratos de alquiler más que el año anterior.

En total, hasta julio ya hay 301 municipios declarados tensionados, sumándose a los catalanes 24 pertenecientes a Navarra, A Coruña en Galicia, y San Sebastián y Galdakao en País Vasco, mientras que la declaración de Bilbao pasará a ser efectiva en el mes de octubre. En el horizonte queda Vitoria-Gasteiz, que a principios de mes y en palabras de Denis Itxaso, delegado del gobierno vasco, “es muy posible” que sea declarada tensionada próximamente.

Además, también ha comunicado que otros municipios como Usurbil, Astigarraga, Hernani, Lezo, Zestoa, Arrasate y Tolosa podrían sumarse, conformando un “51 % de la población vasca de alguna manera amparada por esta figura de protección que supone la zona tensionada”. En la actualidad, se sitúa en un 36%.

Según los datos de Cataluña, un año después de la aplicación de zonas tensionadas en 141 municipios los alquileres bajaron de media un 4,9%

El común denominador de los municipios y comunidades que han hecho uso de esta medida es que no están gobernadas por el Partido Popular. Desde el PP, se muestran en contra de aplicarla ya que consideran que no hay que poner restricciones a los propietarios. Hace apenas unos meses, el consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, Jorge Rodrigo, reiteró la oposición del Gobierno madrileño ante esta medida, que consideran no funciona y provoca aún más tensiones en el mercado.

Sin embargo, la declaración de zona tensionada se convertirá en una llave de acceso a financiación estatal de la promoción de vivienda, tal como contó EjePrime el pasado 19 de septiembre. El Plan Estatal de Vivienda presentado por el Ministerio la semana pasada contempla una serie de ayudas al sector promotor que se verán incrementadas en caso de actuar en una zona de mercado tensionado. De esta manera, se incluye una subvención de hasta el 70% del precio o coste de adquisición (incluyendo impuestos, tasas, tributos, gastos de notaria y registro y cualquier otro gasto inherente) para los adquirientes de viviendas destinadas al alquiler o cesión, pero esta ayuda podrá elevarse hasta el 85% si la compra se realiza en zonas de mercado residencial tensionado.

Asimismo, también se establece que los promotores de las viviendas, incluso procedentes de la rehabilitación de edificios, podrán obtener una ayuda, proporcional a la superficie útil de cada vivienda, de hasta un máximo de 750 euros por metro cuadrado cuando vayan a destinarse al alquiler, que incrementará hasta los 950 euros en caso de actuar en dichas zonas (800 si se va a destinar a la enajenación). En la misma línea, el nuevo PEV también opta por bonificar la colaboración público-privada como forma de impulsar la vivienda asequible, con una ayuda directa que puede alcanzar los 1.200 euros por metro cuadrado de superficie útil si se opera en zonas bajo el amparo del mercado tensionado. De no ser así, la ayuda máxima se situaría en 1.000 euros por metro cuadrado.

El Plan de Vivienda impulsa la colaboración público-privada con ayudas de hasta 1.200 euros por metro cuadrado si se opera en mercados tensionados

Una importante inyección de recursos por parte de la cartera liderada por Isabel Rodríguez que pretende ser un aliciente para la declaración de zonas tensionadas, y que no ha pasado desapercibida para el sector, que ve cómo el color político de donde ejecute sus proyectos supondrá el acceso o no a más ayudas.

Este será uno de los temas estrella de la próxima Conferencia Sectorial que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha convocado a las comunidades autónomas el próximo 2 de octubre para abordar el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. La convocatoria llega después de que el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, haya reunido el pasado jueves la comisión multilateral de Vivienda y Suelo, en la que ha reiterado la mano tendida del Gobierno a las CCAA para acordar dicho plan, que prevé una inversión de 7.000 millones de euros.